I titoli garantiti da ipoteca sono assistiti da garanzie?
Che cos’è una garanzia di sicurezza garantita da ipoteca?
Il fatto che un titolo garantito da ipoteca (MBS) sia coperto da una garanzia dipende da chi emette il titolo. Un MBS è un titolo creato tramite cartolarizzazione. Attraverso la cartolarizzazione, le attività sottostanti sono prestiti concessi a privati e aziende che utilizzano i fondi per acquistare edifici e abitazioni.
I mutui sono garantiti dal prestatore per le proprietà acquistate dai mutuatari e i mutui sono spesso garantiti da una qualche forma di assicurazione per i proprietari di case. Tuttavia, questa assicurazione proteggerà solo l’emittente del mutuo (o il mutuatario ) e non i proprietari di un MBS emesso per la stessa ipoteca sottostante. Questo spiega alcuni dei rischi per gli investitori in MBS.
Punti chiave
- Un MBS è un titolo creato tramite cartolarizzazione in base alla quale le attività sottostanti sono prestiti utilizzati per l’acquisto di edifici e case.
- I prestiti, o mutui, sono garantiti dal prestatore e sono spesso garantiti dall’assicurazione dei proprietari di abitazione. Tuttavia, questa assicurazione protegge solo il mutuatario, non i proprietari dell’MBS sottostante.
- Un MBS può o non può essere garantito; dipende dall’emittente.
- I quattro emittenti principali sono Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae e emittenti privati.
Come funziona una garanzia di sicurezza garantita da ipoteca
Se un gran numero di mutuatari inizia a essere insolvente sui propri mutui, il prestatore avrà difficoltà a passare attraverso i pagamenti del mutuo ai proprietari di MBS. A seconda di quanto sia diversificato il pool sottostante di mutui nelle regioni demografiche e geografiche, il rischio di insolvenza di un mutuo può essere mitigato.
Tuttavia, se un numero significativo di mutuatari inizia a essere inadempiente sui propri prestiti, il mutuatario potrebbe essere inadempiente sul proprio MBS. Questo livello di insolvenza farà soffrire gli investitori, dimostrando la necessità di una qualche forma di assicurazione o di garanzia.
A seconda dell’emittente, un MBS può essere garantito o meno. Esistono quattro emittenti principali di MBS:
- Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association) è sponsorizzata dal governo degli Stati Uniti e può emettere e garantire emissioni di MBS. È una società quotata in borsa ed è stata fondata per mantenere la liquidità del capitale e per garantire che le persone a reddito medio-basso possano acquistare case. Si noti che la garanzia di Fannie Mae si basa sulla propria salute aziendale e non è sostenuta dal governo.
- Freddie Mac (la Federal Home Loan Mortgage Corporation) è simile a Fannie Mae in quanto è anche sponsorizzata dal governo degli Stati Uniti ed è di proprietà degli azionisti. È stato creato per fornire concorrenza nel mercato dei mutui secondari, che Fannie Mae aveva inizialmente monopolizzato. Come Fannie Mae, Freddie Mac può emettere e garantire MBS, ma la sua garanzia non è supportata dal governo.
- Ginnie Mae (la Government National Mortgage Association) differisce da Fannie Mae e Freddie Mac in quanto opera come agenzia governativa. Non emette MBS e le sue garanzie sono sostenute dalla piena fede e credito del governo degli Stati Uniti. Inoltre, Ginnie Mae garantisce emissioni di MBS da istituti privati qualificati. Ginnie Mae ha anche una politica di garanzia più rigorosa in quanto garantisce principalmente prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA) o da altri assicuratori qualificati.
- Anche gli emittenti privati emettono MBS. Se un emittente privato è qualificato da Ginnie Mae, la sua emissione è garantita da quell’agenzia governativa. Se invece non è qualificato da Ginnie Mae, il problema MBS non è garantito.