Titoli garantiti da ipoteca (MBS)

Che cos’è un titolo garantito da ipoteca (MBS)?

Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un investimento simile a un’obbligazione costituita da un pacchetto di mutui per la casa acquistati dalle banche che li hanno emessi. Gli investitori in MBS ricevono pagamenti periodici simili ai pagamenti delle cedole obbligazionarie.

L’MBS è un tipo di sicurezza garantita da risorse. Come è diventato palesemente evidente nel crollo dei mutui subprime del 2007-2008, un titolo garantito da ipoteca è valido solo quanto i mutui che lo sostengono.

Un MBS può anche essere chiamato titolo correlato a un mutuo o pass-through ipotecario.

Come funziona un titolo garantito da ipoteca

In sostanza, il titolo garantito da ipoteca trasforma la banca in un intermediario tra l’acquirente e il settore degli investimenti. Una banca può concedere mutui ai propri clienti e poi rivenderli con uno sconto per l’inclusione in un MBS. La banca registra la vendita come un vantaggio nel suo bilancio e non perde nulla se l’acquirente della casa va in default qualche volta lungo la strada.

L’investitore che acquista un titolo garantito da ipoteca essenzialmente presta denaro agli acquirenti di case. Un MBS può essere acquistato e venduto tramite un broker. L’investimento minimo varia tra gli emittenti.

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I titoli garantiti da ipoteca carichi di prestiti subprime hanno svolto un ruolo centrale nella crisi finanziaria iniziata nel 2007 e che ha spazzato via trilioni di dollari di ricchezza.

Questo processo funziona per tutti gli interessati poiché tutti fanno quello che dovrebbero fare. Cioè, la banca si attiene a standard ragionevoli per la concessione di mutui; il proprietario della casa continua a pagare in tempo e le agenzie di rating del credito che esaminano MBS eseguono la due diligence.

Per essere venduto oggi sui mercati, un MBS deve essere emesso da un’impresa sponsorizzata dal governo (GSE) o da una società finanziaria privata. I mutui devono provenire da un istituto finanziario regolamentato e autorizzato. E l’MBS deve aver ricevuto uno dei primi due rating emessi da un’agenzia di rating del credito accreditata.

Tipi di titoli garantiti da ipoteca

Esistono due tipi comuni di MBS: pass-through e obbligazioni ipotecarie garantite (CMO).

Pass-Through

I pass-through sono strutturati come trust in cui i pagamenti dei mutui vengono raccolti e trasmessi agli investitori. In genere hanno scadenze dichiarate di cinque, 15 o 30 anni. La vita di un pass-through può essere inferiore alla scadenza dichiarata a seconda dei pagamenti principali sui mutui che compongono il pass-through.

Obbligazioni ipotecarie garantite

I CMO sono costituiti da più pool di titoli noti come slice o tranche. Alle tranche vengono attribuiti rating di credito che determinano i tassi che vengono restituiti agli investitori.

Il ruolo degli MBS nella crisi finanziaria

I titoli garantiti da ipoteca hanno svolto un ruolo centrale nella crisi finanziaria iniziata nel 2007 e che ha spazzato via trilioni di dollari di ricchezza, abbattendo Lehman Brothers e sconvolgendo i mercati finanziari mondiali.

In retrospettiva, sembra inevitabile che il rapido aumento dei prezzi delle case e la crescente domanda di MBS incoraggerebbe le banche ad abbassare i loro standard di prestito e spingere i consumatori a entrare nel mercato a qualsiasi costo.

Quello fu l’inizio del subprime MBS. Con Freddie Mac e Fannie Mae che sostengono in modo aggressivo il mercato dei mutui, la qualità di tutti i titoli garantiti da ipoteca è diminuita e le loro valutazioni sono diventate insignificanti. Poi, nel 2006, i prezzi delle case hanno raggiunto il picco.

I mutuatari subprime iniziarono ad andare in default e il mercato immobiliare iniziò il suo lungo crollo. Sempre più persone hanno iniziato ad abbandonare i loro mutui perché le loro case valevano meno dei loro debiti. Anche i mutui convenzionali alla base del mercato MBS hanno registrato forti cali di valore. La valanga di mancati pagamenti ha fatto sì che molti MBS e obbligazioni di debito garantite (CDO) basati su pool di mutui fossero ampiamente sopravvalutati.

Le perdite si sono accumulate quando gli investitori istituzionali e le banche hanno tentato, senza riuscirci, di scaricare cattivi investimenti MBS. Il credito si è irrigidito, facendo vacillare molte banche e istituzioni finanziarie sull’orlo dell’insolvenza. Il prestito è stato interrotto al punto che l’intera economia è stata a rischio di collasso.

Alla fine, il Tesoro degli Stati Uniti è intervenuto con un salvataggio del sistema finanziario da 700 miliardi di dollari inteso ad alleviare la stretta creditizia. La Federal Reserve ha acquistato $ 4,5 trilioni in MBS per un periodo di anni, mentre il Troubled Asset Relief Program (TARP) ha iniettato capitale direttamente nelle banche.

La crisi finanziaria alla fine è passata, ma l’impegno totale del governo è stato molto più grande della cifra di 700 miliardi di dollari spesso citata.

Punti chiave

• L’MBS trasforma una banca in un intermediario tra l’acquirente e il settore degli investimenti.
• La banca gestisce i prestiti e poi li vende a uno sconto per essere confezionati come MBS agli investitori come un tipo di obbligazione garantita.
• Per l’investitore, un MBS è sicuro quanto i prestiti ipotecari che lo sostengono.

Titoli garantiti da ipoteca oggi

Gli MBS vengono ancora acquistati e venduti oggi. C’è di nuovo un mercato per loro semplicemente perché le persone generalmente pagano i loro mutui se possono.

La Fed possiede ancora un’enorme fetta del mercato degli MBS, ma sta gradualmente svendendo le sue partecipazioni. Anche i CDO sono tornati dopo essere caduti in disgrazia per alcuni anni dopo la crisi.

Il presupposto è che Wall Street abbia imparato la lezione e metterà in dubbio il valore degli MBS piuttosto che comprarli incautamente. Il tempo lo dirà.