Approccio al mercato
Qual è l’approccio al mercato?
L’approccio di mercato è un metodo per determinare il valore di un’attività in base al prezzo di vendita di attività simili. È uno dei tre metodi di valutazione più diffusi, insieme all’approccio del costo e all’analisi dei flussi di cassa scontati (DCF).
Indipendentemente dal tipo di attività da valutare, l’approccio di mercato studia le vendite recenti di attività simili, apportando aggiustamenti per le differenze tra loro. Ad esempio, durante la valutazione di un immobile, potrebbero essere apportati aggiustamenti per fattori quali la metratura dell’unità, l’età e l’ubicazione dell’edificio e le sue strutture.
Poiché l’approccio di mercato si basa sul confronto con attività simili, è particolarmente utile quando sono disponibili dati sostanziali sulle vendite recenti di attività comparabili.
Punti chiave
- L’approccio di mercato è un metodo per determinare il valore di un’attività.
- È uno dei tre approcci popolari, insieme all’approccio al costo e all’analisi dei flussi di cassa scontati (DCF).
- L’approccio di mercato eccelle nelle situazioni in cui sono disponibili dati abbondanti su transazioni comparabili. Quando tali dati non sono disponibili, potrebbero essere necessari approcci alternativi.
Come funziona l’approccio al mercato
Come suggerisce il nome, l’approccio di mercato cerca di rispondere alla domanda: “qual è il valore equo di mercato di questo bene?” Per rispondere a questa domanda, il valutatore deve esaminare le transazioni recenti che coinvolgono asset simili. Poiché è improbabile che queste attività siano identiche a quella oggetto di valutazione, sarà necessario apportare varie rettifiche.
In alcuni mercati, come gli immobili residenziali o le azioni quotate in borsa, sono spesso disponibili numerosi dati, il che rende l’approccio al mercato relativamente facile da utilizzare. In altri mercati, come azioni di imprese private o investimenti alternativi come le belle arti o il vino, può diventare piuttosto difficile trovare transazioni comparabili.
In situazioni in cui sono disponibili dati limitati, il valutatore potrebbe dover fare affidamento su metodi alternativi come l’approccio del costo o l’analisi dei flussi di cassa scontati (DCF).
I principali vantaggi dell’approccio di mercato sono che si basa su dati pubblicamente disponibili su transazioni comparabili. In quanto tale, può richiedere meno presupposti soggettivi rispetto agli approcci alternativi. Lo svantaggio principale dell’approccio di mercato è che può essere poco pratico in situazioni in cui esistono poche transazioni comparabili, come nel caso di una società privata che opera in un mercato di nicchia con pochi concorrenti.
Esempio di approccio al mercato
Per illustrare, supponiamo di essere nel mercato per acquistare un nuovo appartamento. Trovi un annuncio per un appartamento nel tuo quartiere preferito offerto per $ 200.000. L’unità è un appartamento con 1 camera da letto di 1.000 piedi quadrati con 1 bagno. È in buone condizioni strutturali ma necessita di alcuni piccoli lavori di ristrutturazione. Sebbene si trovi in un quartiere desiderabile, la sua vista è oscurata e non dispone di una lavatrice o asciugatrice in camera.
Anche se l’appartamento ti piace, senti che il prezzo richiesto è troppo alto. Dato che l’appartamento è in vendita da più di un mese, inizi a sospettare che se fai un’offerta equa, il venditore potrebbe accettarla anche se è inferiore al prezzo richiesto.
A tal fine, hai deciso di determinare il valore equo di mercato dell’appartamento cercando esempi di appartamenti simili nello stesso quartiere venduti nell’ultimo anno. Assembla i tuoi risultati in una tabella, come segue:
Guardando questi risultati, inizi a trarre alcune conclusioni generali. Per cominciare, vedi che il prezzo degli appartamenti per SF varia tra $ 140 e $ 275, con i prezzi più alti appartenenti a quelli con più camere da letto e bagni, viste migliori, elettrodomestici interni e nessuna necessità di ristrutturazioni.
Al contrario, l’appartamento che stai cercando di acquistare ha un prezzo di $ 200 per SF e ha meno di queste caratteristiche rispetto anche all’appartamento più economico nella tua tabella. Questo sembra giustificare la tua intuizione che l’appartamento è troppo caro.
Sulla base di queste informazioni, decidi di fare un’offerta per $ 150.000.
Il venditore accetta la tua offerta.