Rapporto prestito / costo (LTC)
Qual è il rapporto prestito-costo (LTC)?
Il rapporto prestito / costo (LTC) è una metrica utilizzata nella costruzione di immobili commerciali per confrontare il finanziamento di un progetto (come offerto da un prestito) con il costo di costruzione del progetto. Il rapporto LTC consente ai prestatori di immobili commerciali di determinare il rischio di offrire un prestito di costruzione. Consente inoltre agli sviluppatori di comprendere la quantità di capitale che trattengono durante un progetto di costruzione. Simile al rapporto LTC, il rapporto prestito / valore (LTV) confronta anche l’importo del prestito di costruzione, ma con il valore equo di mercato del progetto dopo il completamento.
La formula per LTC è
Punti chiave
- Loan-to-cost (LTC) confronta l’importo del finanziamento di un progetto immobiliare commerciale con il suo costo.
- LTC viene calcolato come l’importo del prestito diviso per il costo di costruzione.
- Nel frattempo, il valore del prestito (LTV) confronta l’importo del prestito con il valore di mercato previsto del progetto completato.
- Un LTC più elevato significa che il progetto è più rischioso per gli istituti di credito, dove la maggior parte degli istituti di credito finanzierà solo un progetto con un LTC fino all’80%.
Cosa ti dice il rapporto prestito-costo?
Il rapporto LTC viene utilizzato per calcolare la percentuale di un prestito o l’importo che un prestatore è disposto a fornire per finanziare un progetto in base al costo fisso del budget di costruzione. Dopo che la costruzione è stata completata, l’intero progetto avrà un nuovo valore. Per questo motivo, il rapporto LTC e il rapporto LTV vengono utilizzati fianco a fianco nella costruzione di immobili commerciali.
Il rapporto LTC aiuta a delineare il rischio o il livello di rischio di fornire finanziamenti per un progetto di costruzione. In definitiva, un rapporto LTC più elevato significa che è un’impresa più rischiosa per i finanziatori. La maggior parte degli istituti di credito fornisce prestiti che finanziano solo una certa percentuale di un progetto. In generale, la maggior parte degli istituti di credito finanzia fino all’80% di un progetto. Alcuni istituti di credito finanziano una percentuale maggiore, ma questo in genere comporta un tasso di interesse significativamente più alto.
Sebbene il rapporto LTC sia un fattore attenuante per gli istituti di credito che stanno valutando l’erogazione di un prestito, devono considerare anche altri fattori. I finanziatori terranno anche conto dell’ubicazione e del valore della proprietà su cui è stato costruito il progetto, della credibilità e dell’esperienza dei costruttori, nonché del record di credito e della storia del prestito dei mutuatari.
Esempio di come utilizzare LTC
Come esempio ipotetico, supponiamo che i costi di costruzione di un progetto immobiliare commerciale siano $ 200.000. Per garantire che il mutuatario abbia una quota di partecipazione in gioco nel progetto, il prestatore fornisce un prestito di $ 160.000. Ciò mantiene il progetto leggermente più equilibrato e incoraggia il mutuatario a vedere il progetto fino al suo completamento. Il rapporto LTC su questo progetto sarebbe calcolato come $ 160.000 / $ 200.000 = 80%.
La differenza tra rapporto prestito / costo e rapporto prestito / valore
Strettamente correlato a LTC è il rapporto prestito / valore, ma è leggermente diverso. Il rapporto LTV confronta il prestito totale concesso per un progetto con il valore del progetto dopo il completamento (piuttosto che con il suo costo di costruzione). Considerando l’esempio precedente, supponiamo che il valore futuro del progetto, una volta completato, sia il doppio dei costi di costruzione, ovvero $ 200.000. Se il prestito totale concesso per il progetto, dopo il completamento, è di $ 320.000, anche il rapporto LTV per questo progetto sarebbe dell’80% o $ 320.000 / $ 400.000.