Proprietà commerciali per tenere a bada il fisco

Se hai mai scambiato carte da baseball con un amico quando eri un bambino, hai già familiarità con il principio di base di uno ” scambio simile “. Forse il tuo amico amava davvero José Canseco e voleva la tua carta da rookie Canseco, ma avevi il sospetto che la sua carriera potesse finire male. Voi due avete acconsentito a scambiare Canseco con alcune delle sue promettenti carte. Hai calcolato il valore della tua carta e hai deciso quali delle sue volere in cambio, poi hai fatto uno scambio. È una scommessa sicura che l’ IRS non ha ottenuto una parte dell’azione.

Uno scambio di tipo analogo (chiamato anche scambio della sezione 1031) consente agli investitori immobiliari di fare una cosa simile rinviando le plusvalenze o le perdite in conto capitale quando acquistano o vendono una proprietà. In sostanza, uno scambio di tipo simile ti consente di scambiare proprietà di investimento con un altro investitore e di tenere il fisco fuori dall’affare fino a molto tempo dopo, quando la proprietà viene infine venduta in contanti. Ovviamente, il processo non è così facile come scambiare alcune figurine da baseball, ma questo articolo ti mostrerà come si fa.

Perché dovresti considerare uno scambio L’opportunità di differire gli obblighi fiscali attraverso uno scambio 1031 (denominato per la Sezione 1031 dell’Internal Revenue Code) incoraggia gli investitori a riequilibrare i portafogli immobiliari ea utilizzare in modo più redditizio il denaro che altrimenti pagherebbe in tasse. La capacità di riequilibrare è particolarmente importante nel settore immobiliare perché, a differenza delle singole azioni e obbligazioni, una proprietà può costituire una parte significativa del valore di un portafoglio.

A causa della natura concentrata di un investimento immobiliare, è importante che i gestori di portafoglio abbiano la flessibilità di ribilanciare i loro portafogli e fare scommesse tattiche in diversi settori immobiliari o regioni di investimento. Uno scambio 1031 incoraggia tale ribilanciamento consentendo agli investitori di entrare e uscire dalle esposizioni immobiliari attraverso lo scambio di una proprietà con un’altra senza l’onere di incorrere immediatamente in imposte sulle plusvalenze. Utilizzando continuamente le borse 1031 durante l’acquisizione e la cessione di proprietà, gli investitori possono differire l’imposta sulle plusvalenze fino a quando non è il momento di liquidare parte o tutto il portafoglio, c’è un cambiamento favorevole nella legge fiscale o hanno accumulato perdite di capitale sufficienti compensare l’obbligo di plusvalenza. (Per ulteriori informazioni su come far funzionare la Sezione 1031 per te, consulta Transazioni immobiliari intelligenti.)

Panoramica Per poter beneficiare di questo trattamento fiscale, gli investitori devono rispettare determinati requisiti e limitazioni riguardanti i tipi di proprietà che possono scambiare, l’ubicazione delle proprietà e la tempistica di determinati eventi chiave. La sezione successiva fornirà una descrizione dettagliata dei vari requisiti, ma è importante prima notare che una residenza principale non è qualificata, quindi sfortunatamente non sarai in grado di scambiare il tuo condominio suburbano con una casa sulla spiaggia a Malibu. (Per maggiori informazioni sulla vendita di una residenza personale, leggere Will vostra casa Vendita lascerà con Shock fiscale? E ‘vero che si può vendere la vostra casa e non pagare alcuna imposta sulle plusvalenze? )

Coordinare gli elementi necessari può essere un compito piuttosto arduo. Per facilitare le operazioni e la documentazione necessarie, gli investitori sono tenuti a utilizzare una stanza di compensazione di terze partidenominata ” intermediario qualificato(QI)”, che gestisce tutti i fondi relativi all’acquisto, alla vendita e allo scambio di proprietà. Poiché i fondi non fluiscono direttamente attraverso i conti del contribuente e il contribuente non ha mai il controllo di nessuno dei contanti prodotti dalla transazione, l’investitore ha effettivamente trasferito le plusvalenze nelle proprietà scambiate e può differire l’imposta sulle plusvalenze fino al vendita di beni immobili per contanti.

L’impostazione e l’esecuzione di uno scambio 1031 e il corrispondente trattamento fiscale della transazione possono essere molto complessi. La sezione successiva fornirà una descrizione breve e semplificata dei requisiti e dei passaggi necessari per eseguire uno scambio 1031.

Requisiti di transazioneProprietà qualificanti Lo scambio funziona solo per investimenti immobiliari o proprietà commerciali. Un investimento immobiliare è quello che viene acquistato per essere locato e ricavare reddito. La proprietà aziendale è quella posseduta e utilizzata da un’impresa ed è detenuta in bilancio come attività. Tutte le proprietà immobiliari negli Stati Uniti, sia migliorate che non migliorate, sono generalmente dello stesso tipo. La proprietà immobiliare al di fuori degli Stati Uniti è considerata proprietà “non simile”.4 La Sezione 1031 non si applica agli scambi di inventario, azioni, obbligazioni, banconote, altri titoli o proprietà personali di qualsiasi tipo. (Per una panoramica dei diversi tipi di proprietà, guarda il nostro tutorial Esplorazione di investimenti immobiliari e investimenti immobiliari.)

Beni non qualificanti e avvio Se la transazione riguarda beni non qualificanti (non simili) proprietà o contanti, l’investitore deve riconoscere il guadagno sulla vendita e pagare le tasse di conseguenza. Supponendo che il valore di uno degli immobili scambiati sia maggiore del valore dell’altro, i beni non qualificanti utilizzati per pareggiare il valore tra gli scambi sono chiamati ” boot ” ed sono ancora soggetti alle normali imposte sulle plusvalenze.

Tempistica Sebbene le transazioni non debbano essere simultanee, esistono limitazioni su alcuni elementi della tempistica delle transazioni. Ad esempio, per qualificare una transazione come uno scambio 1031, un investitore deve identificare la proprietà da scambiare prima della chiusura e identificare la proprietà sostitutiva entro 45 giorni dalla chiusura della vendita del primo bene. Inoltre, la transazione per l’acquisizione della proprietà sostitutiva deve essere eseguita entro 180 giorni dall’esecuzione della vendita del primo affare. Per la maggior parte degli investitori, uno dei compiti più difficili è identificare le attività sostitutive entro 45 giorni dalla vendita dell’attività ceduta. Tuttavia, è importante che lo facciano perché queste restrizioni temporali sono molto rigorose e l’IRS non concede estensioni.

Intermediario qualificato A causa della complessità di questi accordi e dei requisiti e delle restrizioni che circondano lo scambio, gli investitori che sponsorizzano lo scambio devono utilizzare un intermediario qualificato per facilitare l’operazione. L’intermediario qualificato, definito come una società che si occupa a tempo pieno di facilitare 1031 scambi, non fornisce consulenza legale o fiscale. Non può essere una parte commerciale, come una società di CPA, un avvocato o un agente immobiliare che ha avuto rapporti con il soggetto passivo nei 24 mesi precedenti la prima transazione immobiliare. Preferibilmente, il QI dovrebbe essere un’azienda di terze parti che non ha precedentemente fornito nessuno di questi servizi a nessun partecipante alla transazione.

Il QI esegue vari servizi di facilitazione e funge da ponte tra le parti coinvolte per aiutare a strutturare ed eseguire lo scambio. I suoi compiti includono:

• Preparare tutta la documentazione richiesta e agire come stanza di compensazione per garantire che tutte le parti appropriate ricevano la documentazione.
• Garantire che i fondi siano tenuti in un conto bancario protetto e assicurato e che qualsiasi esborso venga effettuato suconti di deposito a garanzia una volta completate le transazioni.
• Invio di una contabilità completa delle transazioni per i registri dei contribuenti e fornitura di un modulo 1099 ai contribuenti e all’IRS che documenta le imposte richieste e le imposte sulle plusvalenze pagate.

Le rigide regole dell’IRS in merito a determinati requisiti sottolineano il valore dell’intermediario qualificato e l’importanza di sceglierne uno appropriato. Uno dei principali servizi del QI è mantenere i partecipanti alla transazione in pista e garantire che soddisfino i requisiti necessari affinché i contribuenti possano beneficiare del trattamento fiscale preferenziale dei loro profitti immobiliari, quindi è importante che gli investitori ricerchino e selezionino attentamente l’intermediario della loro transazione. (Per la lettura correlata, controlla i vantaggi dell’utilizzo di un avvocato immobiliare.)

La sezione successiva tratterà gli scambi multi-proprietà e la linea temporale di base che gli investitori devono rispettare.

Scambi di proprietà multiple In uno scambio di tipo simile, un investitore non è tenuto a effettuare uno scambio di proprietà uno a uno.È possibile utilizzare più proprietà su entrambi i lati dello scambio purché siano soddisfatte le seguenti regole. Queste regole sono comunemente chiamate regole “tre proprietà”, “95%” e “200%”.

• La regola delle tre proprietà – Qualsiasi tre proprietà possono qualificarsi indipendentemente dal valore di mercato.
• La regola del 95% – Qualsiasi numero di proprietà può qualificarsi purché il valore equo di mercato (FMV) delle proprietà ricevute entro la fine del periodo di scambio non sia superiore al 95% del FMV cumulativo di tutte le potenziali proprietà sostitutive identificate.
• La regola del 200% – È possibile scambiare qualsiasi numero di proprietà purché il FMV cumulativo delle proprietà sostitutive non sia superiore al 200% del FMV combinato di tutte le proprietà scambiate alla data di trasferimento iniziale.

Sebbene l’IRS sia abbastanza flessibile nel numero di attività che consentirà di scambiare per aiutare nel differimento dell’imposta sulle plusvalenze, è molto rigoroso sui tempi per identificare queste proprietà e condurre lo scambio.

Piano di transazione e tempistica Sebbene il piano di transazione e la tempistica per uno scambio 1031 possano diventare estremamente complessi, alcuni elementi seguono un formato di base e sono simili per la maggior parte delle transazioni.

1. Inizialmente, un investitore che desidera entrare in uno scambio di tipo analogo identificherà la proprietà o le proprietà da vendere – la “proprietà abbandonata” – e poi, con l’aiuto dell’intermediario, la venderà a terzi. L’intermediario riceve i fondi come venditore e garantisce tutti i fondi in garanzia.
2. Con i fondi in deposito a garanzia, l’investitore ha 45 giorni per selezionare una o più “proprietà sostitutive” per lo scambio, che devono essere acquistate da un venditore terzo entro 180 giorni dalla prima transazione. L’intermediario funge da acquirente, assicura i fondi in garanzia e quindi inoltra i fondi appropriati al venditore o ai venditori. (Per assistenza nella ricerca di un sostituto, consulta le trova fortuna nel settore immobiliare commerciale.)
3. Successivamente, il QI prepara tutta la documentazione contabile per il contribuente che mostra che i fondi sono passati attraverso una stanza di compensazione QI e che i conti del contribuente / investitore non hanno ricevuto fondi. Il QI prepara anche un modulo 1099 che denota eventuali plusvalenze sostenute dalla creazione di “boot” non qualificanti e qualsiasi tassa pagata come parte della transazione e inoltra il modulo all’IRS.
4. Alla fine il contribuente presenterà il modulo IRS 8824 all’IRS, più qualsiasi documento simile richiesto dallo stato in cui si trovano le proprietà o il contribuente risiede.1 L’ intermediario abilitato, oltre ad agevolare lo scambio, produrrà anche tutti i documenti di scambio richiesti dalle transazioni, quali atti immobiliari e contratti immobiliari.

Poiché il QI ha controllato i fondi sia dalla vendita che dall’acquisto delle proprietà scambiate e poiché l’investitore ha ricevuto la proprietà al posto del contante per la vendita del bene ceduto, le plusvalenze vengono differite. Con l’eccezione di qualsiasi “avvio”, le plusvalenze possono essere differite continuamente attraverso scambi simili fino a quando le attività vengono vendute in contanti. A quel punto, le plusvalenze accumulate saranno tassate utilizzando i metodi di tassazione prevalenti.

Conclusione Uno scambio di questo tipo potrebbe non essere facile come il commercio di carte da baseball della tua giovinezza, ma ti consente di scambiare le tue proprietà di investimento e tenere il fisco fuori dall’affare. Entrando continuamente in questi scambi simili, gli investitori possono eseguire trasferimenti di proprietà immobiliari per aumentare o diminuire l’esposizione a determinati settori immobiliari e, allo stesso tempo, differire le plusvalenze fino a quando le proprietà non vengono infine vendute per contanti. Una volta comprese le regole del gioco, questo è un ottimo modo per riequilibrare in modo efficiente il tuo portafoglio immobiliare.

Per ulteriori strategie per stare un passo avanti al fisco, leggi Consigli fiscali per l’investitore individuale e Consigli fiscali di fine anno per il risparmio di denaro.