Proprietà in locazione
Cos’è un contratto di locazione?
Un contratto di locazione è un termine contabile per un bene in locazione. L’asset è tipicamente una proprietà come un edificio o uno spazio in un edificio. Il locatario stipula con il locatore il diritto di utilizzare l’immobile in cambio di una serie di pagamenti programmati lungo la durata del contratto di locazione. Affittare uno spazio in un edificio per uffici ad uso di un’azienda o affittare un edificio da utilizzare per un negozio al dettaglio sono due esempi di un accordo di locazione commerciale.
Punti chiave
- Un contratto di locazione è un termine contabile che si riferisce a un bene o proprietà che un locatario (inquilino) contratta per affittare da un locatore (proprietario) per un tempo concordato in cambio di pagamenti programmati.
- I proprietari di negozi al dettaglio spesso utilizzano accordi di locazione per le loro attività piuttosto che costruire i propri edifici.
- Il contratto di locazione per immobili commerciali può essere accordi complessi che stipulano cose come la struttura dei pagamenti, la violazione delle clausole contrattuali e le clausole di miglioramento dei beni di terzi.
- Il contratto stabilirà quale parte è responsabile per i miglioramenti su beni di terzi, che potrebbero includere cose come la costruzione di muri e tramezzi, l’aggiunta di apparecchi di illuminazione o la costruzione di scaffali.
- L’IRS non consente la detrazione delle migliorie su beni di terzi. Tuttavia, le migliorie sono soggette ad ammortamento.
Capire le proprietà in affitto
Un contratto di locazione stabilirà i termini del contratto tra il locatario (inquilino) e il locatore (proprietario o locatore). I contratti per proprietà commerciali, come lo spazio in un edificio per uffici, sono generalmente accordi complessi che stabiliscono responsabilità del proprietario, responsabilità del locatario, depositi cauzionali, violazione delle clausole contrattuali e clausole di miglioramento della proprietà in affitto. Gli inquilini più grandi possono richiedere condizioni più favorevoli in cambio della locazione di più spazio per un periodo più lungo. Le locazioni per le proprietà commerciali durano tipicamente da uno a 10 anni.
Tipi di proprietà in affitto
Esistono diversi tipi di locazione, tra cui locazione per anni, locazione periodica, locazione a sofferenza e locazione a volontà.
Locazione per anni
Un contratto di locazione per anni è un tipo di contratto in cui sono specificati i dettagli, inclusa la durata del tempo in cui un affittuario risiederà nella proprietà e il pagamento previsto. Il contratto può durare giorni o anni, ma è caratterizzato da una specifica data di inizio e fine.
Locazione periodica
Con una locazione periodica, il tempo del locatario nella proprietà è contratto per un periodo di tempo non specificato, senza una data di scadenza concordata. I termini del noleggio sono stati inizialmente specificati per un certo periodo di tempo, ma la data di fine continua fino a quando il proprietario o il locatario non dà un avviso di risoluzione. Ad esempio, un contratto annuale potrebbe scadere, ma poi evolversi in uncontratto mensile, in cui è necessario solo un mese di preavviso per terminare.
Locazione presso Sufferance
Una locazione in sofferenza è quando l’inquilino del locatario è scaduto, ma il locatario si rifiuta di liberare la proprietà e quindi soggiorna senza il consenso del proprietario. In genere, ciò si traduce nel proprietario che istiga il procedimento di sfratto. Tuttavia, se il proprietario accetta il pagamento dell’affitto dopo la scadenza del contratto di locazione, la proprietà è considerata nuovamente affittata su base mensile.
Locazione presso Will
Una locazione a volontà è un tipo di locazione che può essere risolta in qualsiasi momento dal proprietario / locatore o dall’affittuario. L’accordo non include la firma di un contratto o di un contratto di locazione e generalmente non specifica il periodo di tempo in cui un inquilino utilizzerà il noleggio o altre specifiche sul pagamento. L’accordo è regolato dalla legge statale, con termini variabili in base allo stato. La legge federale è applicabile in caso di discriminazione.5
Miglioramenti su beni di terzi
Dopo che un contratto di locazione è stato finalizzato, il locatario, o inquilino, inizia a costruire lo spazio per i suoi scopi nella misura consentita dal contratto. I lavori su pareti, soffitti, spazio sul pavimento, impianti di illuminazione, impianti idraulici aggiuntivi, scaffalature e armadi rappresentano miglioramenti su beni di terzi che sono registrati come immobilizzazioni nel bilancio di una società.
A seconda del contratto, le migliorie su beni di terzi potrebbero essere pagate dall’affittuario, dal proprietario o da una combinazione di entrambi. Alcuni proprietari possono accettare di pagare per miglioramenti su beni di terzi al fine di invogliare un nuovo inquilino a firmare un contratto di locazione. Tuttavia, quando la domanda è elevata per un edificio o uno spazio per uffici, il proprietario potrebbe non essere disposto a sostenere la spesa aggiuntiva per miglioramenti su beni di terzi. Le migliorie su beni di terzi apposte in modo permanente sull’edificio rimangono spesso di proprietà del locatore anche dopo la scadenza del contratto di locazione.
Vengono apportate migliorie su beni di terzi all’interno di un edificio; le modifiche apportate all’esterno di un edificio non sono considerate migliorie su beni di terzi.
Esempio di proprietà in affitto
Le proprietà in affitto sono più comuni per i rivenditori di mattoni e malta. Best Buy Co., Inc. è un esempio. L’azienda affitta la maggior parte dei suoi edifici e apporta miglioramenti su beni di terzi che si adattano al suo design interno funzionale ed estetico standardizzato. La maggior parte dei contratti di locazione dell’azienda contiene opzioni di rinnovo e clausole di escalation, nonché affitti contingenti basati su determinate percentuali di entrate, che è una clausola comune nei contratti di locazione per i rivenditori.
Rent costo viene rilevato su un quote costanti fino alla fine del periodo di locazione iniziale, e l’eventuale differenza tra gli importi di spesa in linea retta e in affitto da pagare è prenotato come rendita differita. Per alcuni rivenditori, le migliorie su beni di terzi rappresentano una parte significativa delle spese lorde per immobili e attrezzature.
Interessi su beni di terzi
Un interesse su beni di terzi è un contratto in cui una persona fisica o giuridica, o in termini immobiliari, un locatario, affitta un lotto di terreno da un proprietario o locatore per un determinato periodo di tempo. Il locatario ha i diritti esclusivi di possedere e utilizzare come bene o proprietà per il periodo di tempo specificato. Esistono quattro tipi di interessi su beni di terzi, come menzionato sopra: locazione per anni, locazione periodica, locazione a sofferenza e locazione a volontà.
L’interesse su beni di terzi si riferisce molto spesso a un contratto di locazione di terreni e tende quindi a durare per più anni. Ad esempio, un individuo potrebbe affittare molto da un proprietario per 40 anni e scegliere di costruire una proprietà sul terreno. Quell’individuo potrebbe quindi affittare la proprietà e guadagnare un reddito da locazione, ma deve comunque pagare il proprietario per il diritto di utilizzare il lotto.
Un interesse su beni di terzi è diverso da un interesse di proprietà, o interesse semplice su commissione, in cui un individuo o entità ha la proprietà totale del terreno o della proprietà e può utilizzarlo in qualsiasi modo ritenga opportuno.
Domande frequenti su beni di terzi
Che cos’è una proprietà in affitto?
Una proprietà in affitto è un contratto in base al quale un inquilino può utilizzare la proprietà di un proprietario per un determinato periodo di tempo. Le proprietà sono spesso supportate da contratti o contratti di locazione che stabiliscono la durata del noleggio, i termini e le condizioni di utilizzo, il pagamento richiesto e gli obblighi del proprietario nei confronti dell’inquilino.
Come si ammortizzano i miglioramenti delle proprietà in affitto?
L’IRS non consente la detrazione delle migliorie su beni di terzi. Tuttavia, poiché le migliorie fanno parte dell’edificio, sono soggette ad ammortamento. L’ammortamento per miglioramento su beni di terzi dovrebbe seguire un programma di 15 anni che deve essere rivalutato ogni anno in base alla sua vita economica utile.
Quale tipo di locazione ha una data di inizio e di fine definite?
Una locazione per anni, in cui è specificato il contratto, compresa una chiara data di inizio e di fine.
La linea di fondo
Un contratto di locazione è un bene in locazione, come un edificio o un’unità in un edificio. Un locatario stipula un contratto con il proprietario o il locatore per l’utilizzo della proprietà in questione, in cambio di una serie di pagamenti per tutta la durata del contratto di locazione. Un contratto di locazione commerciale implica l’affitto di uno spazio allo scopo di gestire un negozio, uno studio medico o altra attività, e un contratto di locazione residenziale è per una proprietà da occupare per uso personale.