Come aumentare il patrimonio netto immobiliare con la leva finanziaria
Investire nel settore immobiliare è diventato un modo popolare per diversificare il tuo portafoglio di investimenti. Ovunque guardiamo, ci vengono costantemente ricordati i vantaggi dell’acquisto di proprietà, dai numerosi spot pubblicitari sui seminari immobiliari o dagli spettacoli di casa che tolgono l’incredibile valore di gestire o lanciare proprietà in affitto.
Ma non è così facile. Dopo tutto, acquistare una proprietà in affitto non è come investire in azioni: non puoi semplicemente mettere un po ‘qua e là e diventare proprietario di una proprietà. Hai bisogno di capitale per effettuare l’acquisto. E il processo può spesso essere lungo e prolungato. Per non parlare di tutti i rischi coinvolti, soprattutto se non fai la tua ricerca. Ma c’è un modo per entrare nel mercato aumentando il tuo patrimonio netto? Prova a utilizzare la leva a tuo vantaggio. In questo modo, puoi investire poco o nessun denaro e utilizzare il debito per aiutarti a realizzare un rendimento.
Continua a leggere per saperne di più su come puoi utilizzare la leva finanziaria per aumentare il patrimonio netto del tuo immobile, oltre ad alcuni dei rischi coinvolti. (Per ulteriori informazioni, vedere Net Worth Tracker di Investopedia.)
Punti chiave
- La leva utilizza il capitale preso in prestito o il debito per aumentare il potenziale ritorno di un investimento.
- Nel settore immobiliare, il modo più comune per sfruttare il tuo investimento è con i tuoi soldi o tramite un mutuo.
- La leva funziona a tuo vantaggio quando i valori immobiliari aumentano, ma può anche portare a perdite se i valori diminuiscono.
- Evita di sfruttare i rischi prendendo decisioni di investimento sane e tenendo conto dei pagamenti dei mutui, dei posti vacanti e di un’economia difficile.
Cos’è la leva?
La leva finanziaria è l’uso di vari strumenti finanziari o capitale preso in prestito – in altre parole, debito – per aumentare il potenziale ritorno di un investimento. È comunemente usato sia a Wall Street che a Main Street quando si parla di mercato immobiliare. La leva finanziaria è una tecnica utilizzata sia dalle persone che dalle aziende per espandere il potenziale di rendimento, espandendo allo stesso tempo il lato negativo di eventuali rischi coinvolti se le cose non funzionano.
Sebbene il potenziale per un buon rendimento sia possibile, come quando i prezzi degli immobili aumentano, l’uso della leva può essere un’arma a doppio taglio. Questo perché può anche portare a perdite se l’investimento si muove nella direzione opposta. Nel caso dei prezzi degli immobili, le perdite si verificano quando i prezzi diminuiscono.
Modi per accedere alla leva
Il modo più semplice per accedere alla leva finanziaria è utilizzare i propri soldi. Nel caso di un mutuo, un acconto standard del 20% ti dà il 100% della casa in cui vuoi vivere. Alcuniprogrammi di finanziamento ti consentono di investire ancora meno denaro.
Se acquisti la proprietà come investimento, potresti trovarti nella posizione in cui i tuoi partner forniscono una parte, o addirittura tutto, il denaro. Allo stesso modo, alcuni venditori potrebbero essere disposti a finanziare parte del prezzo di acquisto della proprietà che desiderano vendere. In base a tale accordo, è possibile acquistare una proprietà con pochi soldi e, in alcuni casi, senza soldi.
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Esempio di leva finanziaria
Considera il requisito comune di acquisto di proprietà immobiliari di un acconto del 20%. Sono $ 100.000 su una proprietà da $ 500.000. Mettendo giù solo il 20% del denaro e prendendo in prestito il resto, l’acquirente utilizza essenzialmente una percentuale relativamente piccola dei propri fondi per effettuare l’acquisto. La maggior parte, quindi, è fornita da un prestatore. Ecco perché gli investitori immobiliari spesso si riferiscono al restante 80% del prezzo di acquisto come denaro di altre persone.
Supponiamo che la proprietà si apprezzi a un tasso del 5% all’anno. Ciò significa che il patrimonio netto del mutuatario cresce fino a $ 525.000 in soli 12 mesi. Confrontando questo guadagno con il guadagno derivante da un acquisto effettuato a titolo definitivo, senza alcun prestito, evidenzia quel valore della strategia di leva finanziaria. Ad esempio, lo stesso mutuatario potrebbe aver utilizzato i $ 100.000 per effettuare un acquisto completo di una proprietà da $ 100.000.
Supponendo lo stesso tasso di apprezzamento del 5%, il patrimonio netto dell’acquirente derivante dall’acquisto di una proprietà interamente in contanti da $ 100.000 aumenterebbe di $ 5.000 nel corso di 12 mesi, contro $ 25.000 per la proprietà più costosa. La differenza di $ 20.000 dimostra il potenziale aumento del patrimonio netto fornito attraverso l’uso della leva finanziaria. Ora, immagina che il 5% guadagni ogni anno per 20 anni. Nel tempo, l’uso della leva finanziaria può avere un impatto molto significativo e molto positivo sul tuo patrimonio netto.
I pericoli della leva finanziaria
Ora per le cattive notizie. Tutto questo sembra fantastico, ma c’è uno svantaggio. La leva finanziaria può funzionare contro di te, tanto quanto può funzionare a tuo favore. Per mostrare come, rivisitiamo il nostro esempio precedente. Se utilizzi un acconto di $ 100.000 per acquistare una casa da $ 500.000 e i prezzi degli immobili nella tua zona diminuiscono consecutivamente per diversi anni, la leva funziona al contrario. Dopo il primo anno, la tua proprietà da $ 500.000 potrebbe valere $ 475.000, se si deprezza del 5%. Se i prezzi continuano sulla stessa traiettoria, presto la tua proprietà potrebbe valere $ 451.250, una perdita di patrimonio netto di $ 48.750.
Proprio come la leva finanziaria può funzionare a tuo favore, può anche funzionare contro di te.
Nello stesso scenario di calo dei prezzi del 5%, se quei $ 100.000 fossero stati utilizzati per un acquisto interamente in contanti di una casa da $ 100.000, l’acquirente avrebbe perso solo $ 5.000 il primo anno in cui i prezzi delle case sono diminuiti, molto meno di quella casa più costosa.
Nei mercati immobiliari in cui i prezzi scendono in modo significativo, i proprietari di abitazione possono finire per dover più soldi di quanto la casa valga effettivamente. Per gli investitori, il calo dei prezzi può ridurre o addirittura eliminare i profitti. Se diminuiscono anche gli affitti, il risultato può essere un immobile che non può essere affittato a un prezzo che copra il costo del mutuo e altre spese. Se stai pensando di diventare un proprietario, ci sono molti fattori da considerare.
Contro Sfruttare molte proprietà
I problemi diventano ancora più grandi quando sono coinvolte più unità, poiché gli investitori immobiliari commerciali spesso investono meno denaro possibile. L’obiettivo è quello di sfruttare i tuoi soldi assumendo il controllo del 100% delle attività e riducendo solo il 20% del valore. Considera i $ 500.000 nel nostro esempio precedente. solo diciamo che è un piccolo condominio. Poiché è stato acquistato con $ 100.000 come acconto, se il valore dell’edificio diminuisce del 30%, la proprietà vale solo $ 350.000, ma l’investitore deve comunque pagare interessi e capitale sull’intero valore del prestito di $ 400.000.
Se anche l’importo che l’investitore riceve in affitto diminuisce, il risultato potrebbe essere il default della proprietà. Se l’investitore utilizza il flusso di cassa di quella proprietà per pagare l’ipoteca su altre proprietà, la perdita di reddito potrebbe produrre un effetto domino che può terminare con un intero portafoglio in preclusione su un prestito inesigibile su una proprietà.
Evitare di sfruttare i rischi
Ora che hai appreso le basi della leva finanziaria nel settore immobiliare e alcune delle insidie, potresti pensare che sia impossibile ottenere un buon ritorno utilizzando questa tecnica. Non preoccuparti: è solo questione di usare il buon senso. Proprio come qualsiasi investimento, il settore immobiliare comporta dei rischi. Sebbene tu possa usare la leva a tuo vantaggio, ci sono alcune cose chiave che vuoi assicurarti di evitare per darti un vantaggio migliore nel mercato.
Primo, non dare per scontato cosa succederà prima che accada. Non è sempre possibile utilizzare le prestazioni passate come indicatore di ciò che accadrà in futuro, soprattutto con il mercato immobiliare. Se vedi che i valori delle proprietà sono aumentati in un’area specifica dal 5% al 10% in un certo periodo di tempo, ciò non significa che continueranno sullo stesso percorso.
Quindi, budget te stesso di conseguenza e sapere in cosa ti stai cacciando. Se versi un acconto inferiore, l’importo del prestito sarà maggiore. Ciò significa che dovrai pagare un mutuo più elevato. Potresti dover tenere conto di tassi di posti vacanti più bassi, un’economia più dura, inquilini cattivi: tutto ciò ricadrà su di te. In definitiva, sei ancora responsabile del pagamento del mutuo, quindi devi assicurarti di poterti mantenere a galla in qualsiasi situazione.
La linea di fondo
Immagini di tali acquisti di leveraged portare alla mente quei tarda notte infomercials dove pitchmen suadente suggeriscono che si può guadagnare milioni di dollari l’acquisto di immobili senza soldi giù. Sebbene sia possibile, non consigliamo di seguire questa strada.
Fortunatamente, non ne hai bisogno. Esistono modi meno esotici di utilizzare la leva finanziaria, che consentono di acquistare immobili con un importo relativamente ridotto, anche senza denaro. In effetti, anche se potrebbero non considerarlo come una leva finanziaria, la maggior parte delle persone lo fa se sottoscrive un mutuo al momento dell’acquisto di una casa. Restituiscono il prestito per un periodo di anni o decenni, godendo dell’uso della proprietà. La morale della storia è che la leva finanziaria è uno strumento comune che funziona bene, se usato con prudenza.