5 modi per valutare una proprietà in affitto immobiliare

Ci sono diverse domande che gli investitori devono porsi quando si tratta di investire i loro sudati guadagni. Quanto restituirà l’investimento? Quanto costa? Ma ancora più importante, gli investitori dovrebbero preoccuparsi del suo valore. Ciò è particolarmente vero quando si considera l’acquisto di un investimento immobiliare.

entrate ed è un modo stabile per fare soldi. Ma prima di entrare nel gioco dell’affitto di immobili, come si fa a fare le valutazioni?

Continua a leggere per scoprire alcuni dei modi più comuni per valutare la proprietà in affitto di alto livello.

Punti chiave

• Determinare il costo e il rendimento di un investimento immobiliare è importante tanto quanto determinarne il valore.
• Gli investitori possono utilizzare l’approccio di confronto delle vendite, il modello di determinazione del prezzo degli asset di capitale, l’approccio del reddito e l’approccio del costo per determinare i valori delle proprietà.
• Non esiste una soluzione valida per tutti, quindi potrebbe essere necessario applicare una combinazione di questi fattori.

1. L’approccio di confronto delle vendite

L’ approccio di comparazione delle vendite (SCA) è una delle forme più riconoscibili di valutazione degli immobili residenziali. È il metodo più utilizzato dai periti e dagli agenti immobiliari quando valutano gli immobili.

Questo approccio è semplicemente un confronto di case simili che sono state vendute o affittate localmente in un determinato periodo di tempo. La maggior parte degli investitori vorrà vedere una SCA per un periodo di tempo significativo per raccogliere eventuali tendenze potenzialmente emergenti.

La SCA si basa su attributi o caratteristiche per assegnare un valore di prezzo relativo. Questi valori possono essere basati su alcune caratteristiche come il numero di camere da letto e bagni, garage e / o passi carrai, piscine, ponti, camini, qualsiasi cosa che renda una proprietà unica e degna di nota.

Il prezzo per piede quadrato è una metrica comune e di facile comprensione che tutti gli investitori possono utilizzare per determinare dove proprietà . In altre parole, se una casa a schiera di 2.000 piedi quadrati viene affittata per $ 1 / piede quadrato, gli investitori possono ragionevolmente aspettarsi un reddito in quel campo da baseball, a condizione che anche case a schiera comparabili nella zona lo facciano.

Esempio di approccio al confronto delle vendite

Tieni presente che la SCA è in qualche modo generica, ovvero ogni casa ha un’unicità che non è sempre quantificabile. Acquirenti e venditori hanno gusti e differenze unici. La SCA è intesa come una linea di base o un’opinione ragionevole e non un perfetto predittore o strumento di valutazione per il settore immobiliare. È anche un metodo che dovrebbe essere utilizzato per il confronto con case relativamente simili.

Quindi non funziona se valuti la proprietà che ti interessa, che è di 2.000 piedi quadrati con garage, piscina, sei camere da letto e cinque bagni completi con un’altra proprietà che ha la metà del numero di camere da letto, nessuna piscina ed è solo 1.200 piedi quadrati.

È inoltre importante che gli investitori utilizzino un perito certificato o un agente immobiliare quando richiedono un’analisi comparativa di mercato. Questo mitiga il rischio di valutazioni fraudolente, che si sono diffuse durante la crisi immobiliare del 2007.

2. Il Capital Asset Pricing Model

Il Capital Asset Pricing Model (CAPM) è uno strumento di valutazione più completo. Il CAPM introduce i concetti di rischio e costo opportunità così come si applica agli investimenti immobiliari.

Questo modello esamina il potenziale ritorno sull’investimento (ROI) derivato dai redditi da locazione e lo confronta con altri investimenti che non presentano rischi, come i buoni del Tesoro degli Stati Uniti o forme alternative di investimento nel settore immobiliare, come i fondi di investimento immobiliare (REIT) ).

In poche parole, se il rendimento atteso su un investimento privo di rischio o garantito supera il potenziale ROI derivante dal reddito da locazione, semplicemente non ha senso finanziario assumersi il rischio di affittare una proprietà. Per quanto riguarda il rischio, il CAPM considera i rischi inerenti all’affitto di proprietà immobiliari.

Fattori di rischio

Ad esempio, tutte le proprietà in affitto non sono le stesse. La posizione e l’età della proprietà sono considerazioni chiave. Affittare una proprietà più vecchia significa che i proprietari dovranno probabilmente sostenere maggiori spese di manutenzione.

La proprietà in affitto in un’area ad alta criminalità richiederà probabilmente più precauzioni di sicurezza rispetto a un affitto in una gated community.

Questo modello suggerisce di tenere conto di questi rischi prima di considerare il proprio investimento o quando si stabilisce una struttura dei prezzi di noleggio. Il CAPM ti aiuta a determinare quale rendimento meriti per aver messo a rischio i tuoi soldi.

3. L’approccio al reddito

L’approccio del reddito si concentra su ciò che il reddito potenziale per la proprietà in affitto produce rispetto all’investimento iniziale. L’approccio del reddito viene utilizzato frequentemente per gli investimenti immobiliari commerciali.

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L’approccio del reddito viene utilizzato frequentemente con gli investimenti immobiliari commerciali perché esamina il potenziale reddito da locazione su una proprietà rispetto all’esborso iniziale di denaro per l’acquisto dell’immobile.

L’ approccio del reddito si basa sulla determinazione del tasso di capitalizzazione annuale di un investimento. Questo tasso è il reddito annuo previsto dal moltiplicatore dell’affitto lordo diviso per il valore corrente della proprietà. Quindi, se un edificio per uffici costa $ 120.000 per l’acquisto e il reddito mensile previsto dagli affitti è $ 1.200, il tasso di capitalizzazione annuale previsto è: 14.400 ($ 1.200 x 12 mesi) ÷ $ 120.000 = 0,12 o 12%

Questo è un modello molto semplificato con poche ipotesi. Più che probabile, ci sono spese per interessi su un mutuo. Inoltre, i futuri redditi da locazione potrebbero essere più o meno preziosi tra cinque anni rispetto a oggi.

Molti investitori hanno familiarità con il valore attuale netto del denaro. Applicato al settore immobiliare, questo concetto è noto anche come flusso di cassa scontato. I dollari ricevuti in futuro sono soggetti al rischio inflazionistico oltre che deflazionistico e sono presentati in termini scontati per tenerne conto.

4. Approccio del moltiplicatore dell’affitto lordo

L’approccio del moltiplicatore dell’affitto lordo (GRM) valuta una proprietà in affitto in base all’importo dell’affitto che un investitore può incassare ogni anno. È un modo semplice e veloce per misurare se un immobile vale l’investimento. Questo, ovviamente, è prima di considerare eventuali tasse, assicurazioni, utenze e altre spese associate alla proprietà, quindi dovrebbe essere preso con le pinze.

Sebbene possa essere simile all’approccio del reddito, l’approccio del moltiplicatore dell’affitto lordo non utilizza il reddito operativo netto come tasso massimo, ma invece la rendita lorda.

Il tasso massimo del moltiplicatore dell’affitto lordo è maggiore di uno, mentre il tasso massimo per l’approccio del reddito è un valore percentuale. Per ottenere un confronto tra mele e mele, dovresti esaminare i GRM e i redditi da locazione di altre proprietà simili a quella a cui sei interessato.

Esempio di approccio moltiplicatore dell’affitto lordo

Supponiamo che una proprietà commerciale venduta nel quartiere che stai guardando per $ 500.000, con un reddito annuo di $ 90.000. Per calcolare il suo GRM, dividiamo il prezzo di vendita per il reddito da locazione annuo: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5,56.

Puoi confrontare questa cifra con quella che stai osservando, purché conosci il suo reddito da locazione annuale. Puoi scoprire il suo valore di mercato moltiplicando il GRM per il suo reddito annuale. Se è superiore a quello venduto di recente, ovvero per $ 500.000, potrebbe non valerne la pena, quindi valuta la possibilità di andare avanti.

5. L’approccio ai costi

L’ approccio basato sul costo alla valutazione degli immobili afferma che la proprietà vale solo ciò per cui può essere ragionevolmente utilizzata. Viene stimato combinando il valore del terreno e il valore ammortizzato di eventuali migliorie.

I valutatori di questa scuola spesso sposano l’uso migliore e più alto per riassumere l’approccio dei costi alla proprietà immobiliare. Viene spesso utilizzato come base per valutare i terreni liberi.

Ad esempio, se sei uno sviluppatore di appartamenti che cerca di acquistare tre acri di terreno in un’area arida da convertire in condomini, il valore di quel terreno sarà basato sul miglior uso di quel terreno. Se il terreno è circondato da giacimenti petroliferi e la persona più vicina vive a 20 miglia di distanza, il miglior uso e quindi il valore più alto di quella proprietà non è la conversione in appartamenti, ma forse l’espansione dei diritti di perforazione per trovare più petrolio.

Un altro argomento di migliore utilizzo ha a che fare con la suddivisione in zone delle proprietà. Se la proprietà potenziale non è suddivisa in zone per scopi residenziali, il suo valore viene ridotto, poiché lo sviluppatore dovrà sostenere costi significativi per ottenere la riconversione. Questo approccio è considerato più affidabile se utilizzato su strutture più recenti e meno affidabile per proprietà più vecchie. Spesso è l’unico approccio affidabile quando si esaminano proprietà per usi speciali.

La linea di fondo

Non esiste un modo per determinare il valore di una proprietà in affitto. Gli investitori più seri esaminano i componenti di tutti questi metodi di valutazione prima di prendere decisioni di investimento sulle proprietà in affitto. L’apprendimento di questi concetti di valutazione introduttivi dovrebbe essere un passo nella giusta direzione per entrare nel gioco degli investimenti immobiliari.

Quindi, una volta trovata una proprietà che può darti un reddito favorevole, trova un tasso di interesse favorevole per la tua nuova proprietà utilizzando un calcolatore ipotecario. L’utilizzo di questo strumento ti fornirà anche cifre più concrete con cui lavorare quando valuti un potenziale immobile in affitto.