Come viene determinato il valore di mercato nel mercato immobiliare?
Che cos’è il valore equo di mercato?
Chiunque abbia mai provato ad acquistare o vendere una casa avrà familiarità con l’importanza del valore equo di mercato di una proprietà, o FMV. FMV è il prezzo a cui la proprietà a venderebbe sul mercato libero alle normali condizioni. Pertanto, il FMV è significativo per coloro che possiedono una proprietà, così come per coloro che devono pagare le tasse su quella proprietà. Prendere una detrazione basata sulla proprietà richiede la determinazione del FMV. Il termine è anche ampiamente utilizzato nel mercato degli investimenti immobiliari.
Sfortunatamente, non esiste un modo semplice o universale per determinare il valore di mercato degli immobili. Tuttavia, quasi tutte le valutazioni di mercato si riducono a due fattori: valutazioni immobiliari e vendite comparabili recenti.
Punti chiave
- Il valore equo di mercato è il prezzo a cui venderebbe una casa sul mercato libero in condizioni normali.
- Il valore equo di mercato (FMV) è spesso diverso dal valore di mercato effettivo o dal valore stimato e viene utilizzato in alcune valutazioni fiscali sugli immobili.
- Le linee guida su come valutare in modo equo il valore di una proprietà sono definite dall’IRS.
L’economia del valore di mercato
Il valore di ogni bene in un’economia di mercato si basa sul processo di determinazione del prezzo. Produttori e rivenditori propongono valori ipotetici e sperano di trovare acquirenti con valutazioni simili. Al contrario, i consumatori aumentano o abbassano i prezzi in base alle loro mutevoli interpretazioni del valore dei beni. Questo processo è imperfetto e in continua evoluzione.
Per il mercato immobiliare, un acquirente deve valutare una proprietà superiore all’importo che è disposto a scambiare per quella proprietà. Allo stesso tempo, il venditore deve valutare la proprietà a un prezzo inferiore al denaro offerto. Naturalmente, l’offerta e la domanda di una casa in una data regione giocheranno in queste valutazioni economiche, così come lo stato dell’economia più ampia in termini di crescita del PIL, disoccupazione e inflazione.
Valutazioni e vendite comparabili
Una valutazione è un’opinione professionale di valore. Durante una vendita di casa, la banca che offre il mutuo per la casa selezionerà in genere un perito per esprimere un’opinione sul valore degli immobili a una data specifica.
Le vendite comparabili, note anche come approccio “dati di mercato”, sono il modo più comune per arrivare al valore di mercato. Qui, le recenti vendite di proprietà di statura simile vengono esaminate per informare il giudizio. Se i prezzi delle case vendute di recente che generalmente corrispondono ai tuoi criteri (ad esempio, in termini di dimensioni, numero di stanze, servizi, ecc.) Sono alti, è probabile che tu ottenga anche un valore stimato più favorevole. Si noti che il valore stimato potrebbe essere molto diverso dal prezzo di vendita effettivo sul mercato.
Pubblicazione IRS 561
La pubblicazione del codice fiscale che disciplina il valore equo di mercato degli immobili è lapubblicazione IRS 561. Questa pubblicazione affronta tutti i tipi di valutazioni di proprietà comprese auto, barche, collezioni, indumenti usati, titoli, brevetti, rendite e molti altri. Ma non mette da parte una sezione per determinare il valore di mercato immobiliare.
La pubblicazione 561 afferma esplicitamente che “è necessaria una valutazione dettagliata da parte di un perito professionista” per una corretta valutazione. Tre approcci sono considerati accettabili dal perito: l’approccio delle vendite comparabili, l’approccio dellacapitalizzazione del reddito o il nuovo metodo del costo di sostituzione.
Approccio alla vendita comparabile
L’approccio di vendita comparabile confronta una proprietà con altre proprietà con caratteristiche simili che sono state vendute di recente. Questo metodo tiene conto di tutte le caratteristiche della proprietà, ad esempio, le sue dimensioni, il numero di camere da letto e l’effetto che le singole caratteristiche hanno sul valore complessivo della proprietà.
Approccio alla capitalizzazione del reddito
L’approccio della capitalizzazione del reddito valuta un investimento in base all’aspettativa di benefici futuri. Questo metodo mette in relazione il valore della proprietà con l’affitto di mercato che ci si può aspettare di guadagnare e il valore di rivendita.
Costo di sostituzione Nuovo approccio al valore
Il costo di sostituzione nuovo metodo valore determina il costo corrente di costruire una proprietà con la stessa utilità utilizzando i materiali di costruzione attuali e aderente agli standard odierni e layout.
La linea di fondo
Indipendentemente da come si apprezzi una proprietà, alla fine della giornata, la quantità di denaro ricevuto per una casa sarà negoziato tra un acquirente e un venditore. Ciascuna parte può utilizzare tecniche di valutazione chiare per difendere il loro caso, ma un accordo è in genere raggiunge con qualche compromesso e alcuni personale indietro e indietro.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.