Come organizzare e trarre profitto dalle opzioni immobiliari

Esistono diversi modi per investire nel settore immobiliare. Per molti americani, l’ investimento immobiliare più elementare si presenta sotto forma di una casa di famiglia o di una proprietà in affitto. Investire in una singola proprietà immobiliare può essere un investimento ampio e redditizio con molteplici possibilità di utilizzo. Versatilità, longevità e apprezzamento sono spesso le ragioni principali che rendono i singoli investimenti immobiliari relativamente sicuri, affidabili e redditizi nel tempo.

Un aumento del crowdfunding online e del prestito ipotecario ha anche ampliato molte delle possibilità e delle opportunità per gli investitori immobiliari diretti. Piattaforme come Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360e altre ancora, offrono modipiù veloci, facili ed efficienti per ottenere un mutuo ipotecario, aumentando il potenziale per gli acquirenti di essere più versatili nei loro investimenti.

Con l’evoluzione del mercato immobiliare, vengono regolarmente introdotte nuove offerte. Con queste introduzioni, gli investitori immobiliari ora hanno una gamma di scelte che vanno da gruppi di investimento immobiliare, fondi comuni di investimento immobiliare, fondi di investimento immobiliare e offerte al dettaglio con crowdfunding come Fundrise. Tuttavia, gli investimenti immobiliari diretti offrono ancora un modo per realizzare profitti significativi per quegli investitori con il giusto mix di stabilità finanziaria e tolleranza al rischio. Per questi investitori, le opzioni immobiliari possono essere una possibilità che, una volta esercitate, può aumentare i guadagni o ridurre alcuni dei rischi di un investimento immobiliare diretto.

Le opzioni immobiliari non sono disponibili sulle borse, non hanno prezzi fluttuanti oltre il premio contrattato e di solito non coprono più unità. Le opzioni immobiliari sono maggiormente utilizzate nelmercato immobiliare commerciale, ma possono essere utilizzate anche da investitori regolari. In genere, le opzioni immobiliari vengono utilizzate per situazioni mirate in cui un acquirente trarrà vantaggio da un’opzione ma non dall’obbligo di acquistare un immobile entro la fine di un periodo di detenzione.

Punti chiave

• Un’opzione immobiliare è una disposizione contrattuale appositamente progettata tra un acquirente e un venditore.
• Le opzioni immobiliari vengono negoziate tra acquirenti e venditori, offrendo solitamente il massimo vantaggio per l’acquirente.
• Le disposizioni sulle opzioni immobiliari del periodo di detenzione sono le più comuni, ma le opzioni possono essere elaborate con una moltitudine di variazioni.

Cos’è un’opzione immobiliare?

Gli investimenti immobiliari diretti sono accompagnati da molte considerazioni uniche che di solito non si applicano strettamente alla varietà di altre alternative immobiliari. Per gli investitori interessati o avanzati, un’opzione immobiliare come disposizione di un contratto per l’acquisto diretto di una proprietà immobiliare può essere una potenziale opportunità. Le opzioni immobiliari hanno un ulteriore livello di complessità e parametri unici.

In generale, un’opzione immobiliare è una disposizione contrattuale appositamente progettata tra un acquirente e un venditore. Il venditore offre all’acquirente la possibilità di acquistare una proprietà entro un determinato periodo di tempo a un prezzo fisso. L’acquirente acquista l’opzione di acquistare o non acquistare la proprietà entro la fine del periodo di detenzione. Per il diritto di questa opzione, l’acquirente paga al venditore un premio per l’ opzione . Se l’acquirente decide di acquistare l’immobile (ovvero esercitare l’opzione immobiliare), il venditore deve vendere l’immobile all’acquirente secondo i termini del contratto preesistente.

Potresti aver incontrato il concetto di opzioni durante l’acquisto di azioni. Le opzioni forniscono alcune scelte aggiuntive a un acquirente con termini basati sull’asset sottostante. Le opzioni in generale possono essere  esercitate  anticipatamente, mantenute fino alla scadenza dell’opzione o eventualmente vendute a un secondo acquirente prima della scadenza. Le opzioni immobiliari sono comunemente utilizzate da promotori immobiliari e investitori in accordi immobiliari commerciali o residenziali di fascia alta. Le opzioni immobiliari offrono maggiore flessibilità e potenzialmente una maggiore opportunità di investimento per gli acquirenti, con vantaggi limitati per i venditori.

Ci può essere una moltitudine di opzioni immobiliari redatte incorporate come parte di un contratto di acquisto di beni immobili. Alcuni dei più comuni includono:

• Opzione periodo di detenzione: l’acquirente paga un premio per l’opzione di acquistare la proprietà, ma non è tenuto a farlo
• Opzione di quotazione: l’acquirente utilizza l’opzione per elencare la proprietà e potenzialmente trarre profitto da un markup
• 1031 opzione di scambio: l’acquirente paga un premio per l’opzione di ottenere un periodo di detenzione, quindi effettua uno scambio di proprietà immobiliari simili al momento dell’acquisto

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Il premio di opzione immobiliare, il periodo di detenzione negoziato e il prezzo finale di vendita sono spesso le componenti più importanti negoziate in un contratto di opzione immobiliare.

Esempio di un’opzione immobiliare

Ecco un’analisi completa del rischio  e del  rendimento per uno scenario di opzioni immobiliari. Supponiamo che un costruttore abbia $ 500.000 e voglia acquistare un terreno elencato per $ 2 milioni. Il costruttore non è sicuro di alcune cose:

1. Il costruttore può raccogliere $ 1,5 milioni tramite prestiti bancari o altre fonti?
2. Il costruttore può ottenere i permessi necessari per lo sviluppo residenziale o commerciale o un’ulteriore suddivisione della proprietà?
3. Il costruttore può raccogliere fondi e ottenere permessi prima che un altro costruttore acquisti il ​​terreno?

In questa situazione, un’opzione immobiliare è appropriata. Per un costo definito non rimborsabile (chiamato premio dell’opzione immobiliare  ) di diciamo $ 25.000, il costruttore può stipulare un contratto di opzione immobiliare con il venditore. L’opzione immobiliare consente al costruttore di bloccare il prezzo di vendita della proprietà a $ 2 milioni per un periodo di sei mesi.

Il contratto di opzione immobiliare potrebbe includere le seguenti condizioni:

• Dettagli della proprietà ( posizione, dimensioni e altre specifiche)
• Durata del contratto (sei mesi dalla data del contratto)
• Premio dell’opzione o importo del corrispettivo ($ 25.000 premio non rimborsabile pagato dall’acquirente al venditore in un’unica soluzione)
• Prezzo di acquisto concordato   se l’opzione viene esercitata durante il contratto ($ 2 milioni)

Per la durata di sei mesi del contratto, ci possono essere quattro possibili scenari.

Scenario 1:  il costruttore viene approvato per un prestito bancario di $ 1,5 milioni. Conferma inoltre di poter ottenere i permessi necessari per lo sviluppo. Esercita la sua opzione immobiliare per acquistare la proprietà al prezzo predeterminato di $ 2 milioni. Il venditore riceve $ 2 milioni più mantiene il premio aggiuntivo di $ 25.000 per l’opzione.

Scenario 2:  dopo due mesi, il costruttore scopre che non sarà in grado di ottenere un permesso di sviluppo. Nei prossimi quattro mesi, il costruttore riesce a trovare un’altra parte disposta ad acquistare la proprietà per $ 2 milioni. Il costruttore vende l’opzione immobiliare al nuovo partito per un nuovo prezzo di $ 30.000. La nuova parte sostituisce il costruttore nel contratto di opzione originale. Il nuovo partito esercita l’opzione e acquista la proprietà per 2 milioni di dollari. Il venditore riceve $ 2 milioni dal nuovo partito e mantiene il premio di opzione di $ 25.000 dal costruttore. Il costruttore ha venduto l’opzione per $ 30.000, quindi guadagna $ 5.000 e non è sellato con una proprietà che non può usare.

Scenario 3:  il costruttore è semplicemente un acquirente di opzioni che cerca di beneficiare dell’apprezzamento  del prezzo  della proprietà. Se il prezzo richiesto di $ 2 milioni aumenta a $ 2,2 milioni in cinque mesi, il costruttore ne trarrà vantaggio esercitando l’opzione di acquisto della proprietà e vendendola per un profitto. Alla fine della transazione, il proprietario della proprietà riceve $ 2 milioni più il premio di opzione di $ 25.000. Il costruttore guadagna un profitto di $ 175.000 dalla vendita della proprietà.

Scenario 4 : il costruttore non è in grado di garantire un prestito o permessi. Inoltre, non riesce a trovare altri acquirenti interessati. Il costruttore lascia scadere l’opzione e perde il premio dell’opzione. Tuttavia, l’acquirente è stato in grado di evitare un investimento potenzialmente negativo di $ 2 milioni pagando il premio di $ 25.000 (1,25% del valore effettivo dell’operazione). Il venditore beneficia di $ 25.000 e continua a cercare un acquirente.

In tutti i casi, una volta stipulato un contratto di opzione immobiliare, il venditore non ha più scelta se vendere la proprietà oa quale prezzo durante il periodo di detenzione dell’opzione. Il venditore deve attendere sei mesi per la decisione dell’acquirente. Questo è il motivo per cui il venditore riceve e mantiene il premio dell’opzione indipendentemente da ciò che l’acquirente decide in ultima analisi.

La linea di fondo

Le opzioni immobiliari offrono un metodo alternativo per negoziare, investire e trarre profitto dagli investimenti immobiliari. Possono essere considerati una sorta di contratto da banco tra due singole parti. Non esiste un mercato di scambio per questi tipi di opzioni, ma possono esserci disposizioni creative che potrebbero potenzialmente consentire a un acquirente di vendere l’opzione mentre è ancora in un periodo di detenzione attivo. In generale, le parti coinvolte devono garantire che le disposizioni del contratto di opzione siano scritte, corrette e rispettate in modo appropriato da coloro che sono coinvolti.

I contratti di opzione immobiliare possono offrire alcuni modi alternativi per fare soldi, ma generalmente uno dei loro maggiori vantaggi è la diversione di grandi rischi. Gli sviluppatori immobiliari potrebbero trarre vantaggio dalla detenzione di più contratti di opzione immobiliare e potenzialmente esercitarne solo alcuni selezionati in base alle evoluzioni durante il periodo di detenzione. Un titolare di un contratto può anche scegliere di rinunciare a un’opzione se si verificano cambiamenti durante il periodo di detenzione come una nuova autostrada trafficata o un aumento della criminalità.

I periodi di detenzione per queste opzioni possono variare, il che varia anche i rischi. Un venditore è solitamente vincolato a un prezzo fisso. Tuttavia, un’alta probabilità di esercizio può fornire loro un po ‘di tempo per fare scelte o accordi migliori. Un acquirente è solitamente tenuto a pagare un premio specifico per tutta la durata del periodo di detenzione. I premi possono aiutare ad abbassare il prezzo di acquisto. Possono anche consentire all’acquirente di ottenere condizioni di finanziamento ipotecario migliori, che abbassano i costi complessivi. Nel corso del periodo di detenzione, una proprietà immobiliare può anche aumentare di valore con un prezzo di acquisto che rimane lo stesso.

Il default da parte del venditore di opzioni può essere una delle principali sfide negli accordi di opzione immobiliare. In tali casi, l’unico ricorso dell’acquirente è solitamente una causa. Un’altra sfida è la mancanza di informazioni pubblicamente disponibili e di registrazioni precedenti sui partecipanti alle opzioni immobiliari. Gli investitori in opzioni immobiliari potrebbero anche dover considerare spese aggiuntive come commissioni per servizi legali come la stesura e la registrazione del contratto.