Come ottenere un prestito per capovolgere una casa
Il capovolgimento delle caseè al livello più alto dal 2007 grazie all’aumento dei prezzi delle case e alla maggiore disponibilità di finanziamenti. Inoltre, un’offerta limitata sta aiutando le pinne a guadagnare profitti più elevati ora di quanto non ottenessero dopo la crisi immobiliare del 2008-2009, quando i pignoramenti hanno invaso il mercato immobiliare.
Punti chiave
- Generalmente costa più soldi girare una casa che comprarne una come casa.
- I finanziatori vedono il flipper come una proposta rischiosa e generalmente non funzioneranno con pinne inesperte.
- I prestatori di denaro duro possono essere trovati online e hanno termini inferiori a un anno con tassi di interesse dal 12% al 18%, più da due a cinque punti.
- Considera la possibilità di esaminare i prestatori privati parlando con altri flipper.
- I flipper possono provare i siti di crowdfunding per finanziare i loro investimenti.
I costi del ribaltamento delle case
Mentre acquistare, riparare e rivendere rapidamente proprietà può essere redditizio, ci vogliono molti più soldi per capovolgere una casa rispetto a quando si acquista semplicemente una casa in cui si desidera vivere. Non solo hai bisogno dei soldi per diventare il proprietario della proprietà, ma hai anche bisogno di fondi per la ristrutturazione e dei mezzi per coprire le tasse sulla proprietà, le utenze e l’assicurazione dei proprietari di casa dal giorno in cui la vendita si chiude attraverso il lavoro di riabilitazione e fino al giorno in cui viene venduta. Le aliquote fiscali sulle plusvalenze a breve terminedal 10% al 37%, a seconda della fascia di imposta sul reddito federale, ridurranno i profitti guadagnati sulle proprietà che capovolgi entro un anno o meno.2
Se non hai soldi da investire, iniziare a fare capriole non è una proposta facile. Questo non è il 2005 quando chiunque sia in grado di appannare uno specchio potrebbe ottenere un mutuo senza nulla in meno. Anche se ti qualifichi per un prestito con un acconto, pagherai di più quando prendi in prestito per finanziare un capovolgimento rispetto a quando prendi in prestito per acquistare una residenza principale. Questo perché i finanziatori vedono il flipping come una proposta più rischiosa.
Inoltre, molti istituti di credito non lavoreranno con pinne inesperte. Vorranno vedere che hai un track record di successo nella vendita di almeno una casa per un profitto. Altri lavoreranno con un flipper inesperto ma addebiteranno commissioni e interessi più elevati.
Dichiarazione di non responsabilità: gli istituti di credito nominati e descritti in questo articolo sono presentati solo a scopo informativo. Né Investopedia né l’autore approvano nessuna di queste società. I mutuatari dovrebbero fare le proprie ricerche prima di determinare se qualcuno di questi istituti di credito è una buona scelta per le loro particolari esigenze di finanziamento.
Prestiti di denaro duro
Gli esperti non sono d’accordo su come il denaro duro abbia preso il nome. Alcuni dicono che si riferisce al fatto che è molto più costoso del finanziamento tradizionale e ha condizioni “più dure”. Altri dicono che è perché finanzia case che sono “difficili” da finanziare per gli istituti di credito convenzionali. Tuttavia, altri dicono che il termine descrive la garanzia per il prestito, come in un bene solido, che, in questo caso, è l’immobile.
Qualunque sia l’origine del termine, i prestiti con denaro forte di solito hanno termini inferiori a un anno e tassi di interesse dal 12% al 18%, più da due a cinque punti. Un punto è pari all’1% dell’importo del prestito, quindi se prendi in prestito $ 112.000 e il prestatore addebita due punti, pagheresti il 2% di $ 112.000 o $ 2.240. Piuttosto che pagare punti alla chiusura, come faresti con un mutuo convenzionale, potresti non dover pagare punti fino a quando la casa non viene venduta con un prestito di denaro forte, l’unica cosa morbida di questi soldi forti.
I prestatori di denaro duro basano l’importo che puoi prendere in prestito sul valore post-riparato (ARV) della casa. Se una casa costa $ 80.000 ma l’ARV è $ 160.000 e puoi prendere in prestito fino al 70% dell’ARV, allora puoi prendere in prestito $ 112.000. Dopo aver pagato il prezzo di acquisto di $ 80.000, ti restano $ 32.000 per i costi di chiusura (anche se potresti essere in grado di negoziare per il venditore della casa per pagarli), le commissioni del mutuante, la riabilitazione, i costi di trasporto e le spese di vendita come l’allestimento, il marketing, e commissioni di agenti immobiliari. Se riesci a rispettare quel budget, non avrai bisogno di soldi di tasca tua per capovolgere la casa.
I $ 2.240 in punti occuperanno una parte significativa di quel budget di $ 32.000, tuttavia, e se paghi un interesse del 15% per sei mesi, il tuo interesse totale su $ 112.000 sarà $ 8.400. I prestatori di denaro duro in genere si aspettano pagamenti mensili di soli interessi mentre il prestito è in essere, ma alcuni possono consentire agli interessi di maturare e non richiederne il pagamento fino al completamento del lancio. Dopo queste due grandi spese, avrai solo $ 21.360 per tutto il resto, meno se dovessi pagare i costi di chiusura. Ma se la casa vende davvero per $ 160.000, stai guardando un profitto di $ 48.000, meno le tasse, per sei mesi di lavoro, potenzialmente senza scrivere un solo assegno dal tuo conto bancario.
Soldi duri contro prestiti convenzionali
Lucas Machado, presidente di House Heroes, un gruppo di investitori immobiliari che lancia case in Florida e finanzia prestiti con denaro forte, dice che i prestiti in denaro duro sono facili in un altro modo: la mancanza di burocrazia burocratica. A differenza delle banche convenzionali, gli istituti di credito non sono vincolati da linee guida riguardanti la forma degli immobili. “Le proprietà in cattive condizioni non soddisfano le linee guida per il finanziamento ipotecario tradizionale. I prestatori di denaro duro, d’altra parte, si aspettano di concedere prestiti su case in rovina “, dice Machado.
Piuttosto, “i prestatori di denaro forte decidono se concedere il prestito valutando la forza dell’affare e l’affidabilità del flipper domestico”, dice Machado. Se il costo di acquisto e riparazione rispetto al valore di rivendita ha senso e il flipper domestico è affidabile, un prestatore di denaro contante effettuerà il prestito.
Nel valutare il flipper, i prestatori di denaro duro di solito non sono preoccupati dalle qualifiche del mutuatario come il rapporto debito / reddito e i punteggi di credito. In alcuni casi, potrebbero voler vedere i documenti di un richiedente come dichiarazioni dei redditi, estratti conto bancari e rapporti di credito. Né si preoccupano se i fondi di acconto vengono presi in prestito (un’altra differenza rispetto ai prestatori convenzionali). Dopo tutto, “In caso di fallimento del flipper, il prestatore di denaro forte può precludere, prendere la proprietà della casa e venderla in modo redditizio da solo”, osserva Machado.
Un prestatore di denaro duro, simile a una banca, manterrà il Senna House Buyers, una delle più grandi società di acquisto di case a Houston.
Dove cercare istituti di credito
Un posto per trovare un prestatore di denaro forte è online. Ad esempio, Lima One Capital funzionerà con nuove pinne e presterà fino al 90% del prestito a costo o fino al 75% del prestito all’ARV. Le commissioni ei tassi di interesse diminuiscono con l’esperienza di lancio di un mutuatario. Lima One presta nella maggior parte degli stati con tariffe e commissioni che variano da stato a stato.
In generale, aspettati di pagare:
- Se completato fino a un lancio negli ultimi 24 mesi, avrai una commissione di creazione del 3,5% e un tasso di interesse del 12%
- Con da due a quattro lanci sotto la cintura, è una commissione di origine del 3% e un tasso di interesse dell’11%
- Per cinque o più lanci completati vedrai una commissione di origination del 2% e un tasso di interesse del 9,99%
I mutuatari con un punteggio di credito inferiore a 680 potranno contrarre prestiti leggermente meno e pagheranno i costi più elevati. Il punteggio minimo di credito è 630. Inoltre, Lima One Capital richiede un acconto del 10% e offre termini di rimborso fino a 13 mesi.
Un secondo esempio viene da LendingHome. Questa azienda offre prestiti fissi e ribaltabili fino al 90% del prezzo di acquisto e al 100% dei costi di ristrutturazione. I mutuatari devono presentare estratti conto bancari per dimostrare che possono coprire l’acconto e i costi di chiusura. Altri requisiti includono un contratto di acquisto, un elenco di progetti precedenti di fix-and-flip, documentazione sulla proprietà e acconto. I tassi di interesse variano in genere dal 7,5% al 12%. È prevista una quota di iscrizione di $ 199 per coprire i costi di sottoscrizione di prestiti di terze parti. LendingHome addebita anche una commissione di creazione, una commissione di stima, diritti di proprietà e di deposito a garanzia e la società trattiene i fondi di riabilitazione fino al completamento dei lavori di ristrutturazione.
Casa Heroes presidente, Lucus Machado, suggerisce raggiungere i locali associazioni immobiliari di investimento, gli investitori locali, e agenti immobiliari locali per trovare in mattoni e malta, prestatori di denaro duro. Ma potrebbe non esserci molto spazio per negoziare, soprattutto su punti e tassi di interesse. Negli ultimi anni, osserva Machado, ci sono state così tante opportunità di prestare denaro che non c’è bisogno di cercare un accordo. “Perché [dovresti] prendere un prestito a un rendimento inferiore oggi, quando probabilmente domani ti imbatterai in un’altra opportunità?” lui chiede.
Prestatori privati
“Un prestatore privato è semplicemente un individuo con un capitale considerevole da prestarti”, afferma Mat Trenchard, Senna House Buyers. “Saresti sorpreso di quante persone ci sono là fuori che cercano di prestare i soldi che hanno risparmiato. Opereranno in modo molto simile a un HML [prestatore di denaro duro], tranne che in genere è possibile ottenere tariffe e condizioni migliori “.
Trenchard afferma che i prestatori privati potrebbero essere più aperti a negoziare i termini di pagamento rispetto ai prestatori di denaro duro. Potrebbero anche essere disposti ad agire come partner nell’affare e prendere una quota dei profitti in cambio del non addebitare interessi.
“La chiave per il flipper inesperto è avere fiducia durante la negoziazione”, afferma Trenchard. “Hanno bisogno di fare rete e parlare con altri flipper di quanto sono abituati a pagare e sanno che possono andarsene. Non pensare, poiché non sei riuscito a raggiungere un accordo con il primo istituto di credito con cui parli, che non troverai i soldi per un accordo. ”
Puoi cercare istituti di credito privati in occasione di eventi di networking immobiliare locale. Questi individui possono addebitare dall’8% al 12%, più da zero a due punti rispetto al 12% al 15% di un prestatore di denaro duro con due-cinque punti, dice Trenchard. Come un prestatore di denaro forte o una banca, prenderanno un privilegio di prima posizione sulla casa.
Come controllare un prestatore privato
I flipper professionisti esperti dicono che il modo migliore per misurare un prestatore privato che stai prendendo in considerazione è parlare con altri flipper, che troverai anche durante gli eventi di networking immobiliare, e chiedere se hanno esperienza con quei prestatori. Quanto è stata rapida la svolta? Che prezzo hanno ricevuto? Quanto è stato reattivo il prestatore? Puoi anche chiedere referenze e chiamarli.
Lo scenario peggiore di solito è che un affare fallisca perché il prestatore non fornisce il finanziamento promesso e l’acquirente perde il suo deposito di denaro reale. Un’altra possibilità è essere sorpresi al tavolo della liquidazione da commissioni impreviste del prestatore. C’è anche la possibilità di battaglie legali sui termini del contratto o di un prestatore che cerca di catturare un mutuatario inadempiente in modo che possa precludere la proprietà. Questi sono tutti buoni motivi per controllare un prestatore prima di firmare qualsiasi cosa.
«Detto questo, ricorda che in questo tipo di transazione, il prestatore sta scambiando un mucchio di soldi in cambio di alcuni fogli di carta firmati: documenti di prestito. Non è un cattivo affare per il mutuatario “, dice Machado.
Prestatori privati in linea
Tecnicamente, un prestatore privato è un amico, un familiare o un altro individuo che non fa affari prestando denaro ma accetta di darti un finanziamento, afferma Brian Davis, co-fondatore di SparkRental e un investitore immobiliare con 15 proprietà. Alcune aziende possono chiamarsi prestatori privati semplicemente perché sono di proprietà privata. Come i prestatori di denaro duro, puoi anche trovarli su Internet.
5 Arch Funding, con sede a Irvine, California, lavora con flipper esperti in 30 stati. Offre tassi di interesse a una cifra per prestiti fissi e ribaltabili.
Anchor Loans, una società con sede a Calabasas, in California, può concludere accordi su una vasta gamma di tipi di proprietà a tassi di interesse competitivi in 47 stati. I termini variano a seconda dello stato. In California, ad esempio, i prestiti sono disponibili con tassi di interesse dall’8% al 13%, a seconda del valore del prestito e dell’esperienza del mutuatario, con commissioni di creazione dal 2% al 3% e termini di prestito da sei a 12 mesi senza pagamento anticipato sanzioni. Le pinne possono prendere in prestito fino al 70% dell’ARV della casa.È richiesto un acconto di almeno il 10-20% del costo di acquisto. I mutuatari devono avere una comprovata esperienza di almeno cinque salti mortali nei 18 mesi precedenti. Anchor Loans prenderà in considerazione i prestiti a società qualificatee società a responsabilità limitata (LLC) conpiù membricon meno di cinque salti mortali. Il finanziamento può arrivare da due giorni a due settimane e in genere richiede una settimana, secondo il sito web dell’azienda.
Raccolta di fondi
Il crowdfunding si basa su un gruppo di vari individui e / o istituzioni per finanziare collettivamente i prestiti. Ogni prestatore, che viene indicato come un investitore, fornisce una piccola percentuale del prestito del mutuatario e guadagna interessi su quel denaro.
I tradizionali siti di crowdfunding come Prosper non sono orientati all’acquisto e al ribaltamento di case. L’importo massimo del prestito di Prosper di $ 40.000 è destinato a progetti come la ristrutturazione della casa, il consolidamento del debito e il finanziamento di piccole imprese. È qui che entrano in gioco i siti di crowdfunding specializzati per i flipper di immobili residenziali. Alcuni prefinanzieranno il tuo prestito, il che significa che la società chiuderà rapidamente il tuo prestito usando i propri soldi mentre attende che gli investitori accendano i finanziamenti, mentre altri non chiudono il prestito fino a quando gli investitori non lo hanno completamente finanziato. Ciò può significare una chiusura più lenta o nessuna chiusura.
“I siti web di crowdfunding occupano una nicchia simile a quella dei prestatori di denaro duro”, afferma Davis. “Sono relativamente costosi, ma presteranno agli investitori immobiliari indipendentemente dal numero di mutui che hanno e si concentreranno molto sulla garanzia e sulla qualità dell’accordo stesso”.
Siti di crowdfunding
Groundfloor offre prestiti da $ 75.000 a $ 2 milioni con il finanziamento fino al 90% di LTC (100% dei costi di ristrutturazione), chiusure in soli sette giorni, nessun pagamento durante la durata del prestito e nessuna dichiarazione dei redditi o estratti conto bancari richiesti per prestiti inferiori a mezzo milione. I tassi di interesse vanno dal 5,4% al 26%. I mutuatari devono pagare un minimo di tre mesi di interessi anche se estinguono il prestito prima. I costi di chiusura tipici vanno da $ 500 a $ 1.500 e Groundfloor addebita da due a quattro punti per prestito. Tutti i punti e le commissioni possono essere aggiunti al prestito. Groundfloor in genere non funziona con pinne inesperte.
Patch of Land offre prestiti da $ 75.000 a $ 5 milioni con il finanziamento fino all’85% del valore del prestito o fino al 70% del valore post-rinnovato, chiusure in soli sette giorni e tassi di interesse a partire da 7,5 %. I mutuatari effettuano pagamenti mensili automatici degli interessi sui loro prestiti per periodi da uno a 36 mesi. Patch of Land funziona solo con sviluppatori esperti.
Fund That Flip offre fino al 90% del prezzo di acquisto, fino al 100% dell’ambito di lavoro, chiudendo in appena sette giorni, termini di prestito da tre a 18 mesi e tassi a partire dall’8,99%.
Inconvenienti del crowdfunding
Trenchard e Machado hanno affermato di non utilizzare alcun sito web di crowdfunding immobiliare, ma entrambi sospettavano che il processo di crowdfunding per valutare e impegnarsi in un accordo potesse essere più lento di quello che un mutuatario avrebbe sperimentato con un prestatore di denaro reale o privato. Una volta che un flipper ha una solida relazione con un prestatore, i due potrebbero essere in grado di concludere un affare in 24 ore quando si presenta una grande opportunità e tutte le pratiche burocratiche sono in ordine.
A differenza di un prestatore privato, anche i siti di crowdfunding potrebbero non offrire l’opportunità di negoziare. Possono aver impostato parametri per ogni operazione perché sono responsabili di un ampio gruppo di investitori.
La linea di fondo
Se non hai abbastanza soldi per capovolgere una casa senza aiuto finanziario, o se hai i soldi ma vuoi limitare il tuo rischio, ci sono diversi modi per ottenere finanziamenti. Un prestatore di denaro forte, un prestatore privato o un sito di crowdfunding immobiliare può aiutarti a realizzare i tuoi sogni da capogiro.
Tutte queste opzioni sono costose rispetto al tradizionale finanziamento ipotecario per una casa occupata dal proprietario, ma il loro prezzo riflette l’alto rischio che il prestatore sta assumendo e l’improbabilità di ottenere un prestito bancario a basso interesse per capovolgere una casa. Ma usare i soldi di altre persone non solo ti consente di iniziare l’attività di ribaltamento quando hai poco o nessun denaro da investire, ma ti dà anche la possibilità di capovolgere più proprietà contemporaneamente e aumentare i tuoi profitti complessivi una volta acquisita esperienza sufficiente per fare più accordi.
“Se conosci le opzioni, dove trovarle e come fare rete, il problema sta più nel trovare accordi che nel trovare i soldi”, dice Trenchard. “È molto facile trovare i soldi per un ottimo affare, ma è molto difficile trovare ottimi affari.”