Rapporto LTV e pagamenti ipotecari
Diversi fattori influenzano il tasso del mutuo quando si acquista una casa. I finanziatori considereranno la tua storia creditizia, la tua storia lavorativa, i risparmi e le risorse, il tuo reddito e il tuo rapporto debito / reddito.
Un altro fattore importante è il rapporto prestito / valore (LTV). Questo rapporto esprime la tua ipoteca totale come percentuale del prezzo di acquisto della tua casa. Un rapporto LTV più elevato significa che hai meno equità domestica all’inizio del prestito, il che si traduce in pagamenti ipotecari più elevati ogni mese.
Calcolo del rapporto prestito / valore
Il calcolo del rapporto LTV è facile. Il modo più semplice è sottrarre la tua percentuale di acconto dal 100%. Oppure puoi dividere il tuo mutuo ipotecario totale per il prezzo di acquisto della tua casa.
Ad esempio, supponi di avere un occhio su una casa da $ 200.000 e puoi mettere il 10% in meno, o $ 20.000. L’ipoteca sarebbe di $ 180.000, con un rapporto prestito / valore del 90%. Questo è $ 180.000 ÷ $ 200.000, o 100% – 10%.
È preferibile un rapporto prestito / valore inferiore. Gli istituti di credito ipotecario convenzionali in genere forniscono condizioni migliori quando gli LTV non sono superiori all’80%.
Implicazioni per gli acquirenti domestici
Molti programmi aiutano gli acquirenti di case se il loro acconto è inferiore al 20%. La Federal Housing Administration (FHA) fornisce un’assicurazione ipotecaria sui prestiti concessi da istituti di credito approvati dalla FHA. Sosterrà i prestiti per i mutuatari che effettuano un acconto del 3,5% se hanno un punteggio FICO di almeno 580. I mutuatari con un punteggio compreso tra 500 e 579 dovrebbero mettere almeno il 10% in meno.
Tuttavia, ci sono degli svantaggi nell’accettare un mutuo con un elevato rapporto LTV. Per iniziare, il pagamento mensile sarà più alto. Ciò è dovuto a pagamenti del capitale più elevati, ma anche pagamenti di interessi ipotecari più elevati che i prestatori richiedono per compensare il rischio più elevato associato al prestito. Anche i premi per l’ assicurazione ipotecaria contribuiscono a costi mensili più elevati. I mutuatari con rapporti LTV elevati sono spesso tenuti a pagare un’assicurazione ipotecaria privata (PMI) fino a quando non raggiungono i livelli di equità del 20% nelle loro case.
Il PMI viene calcolato ogni anno come percentuale dell’importo originario del prestito. Va dallo 0,25% al 2% del prestito (a seconda del rapporto LTV e del punteggio di credito) e viene aggiunto alla rata mensile del mutuo. I costi del PMI possono essere notevoli nel tempo. Ai sensi del Homeowners Protection Act, i mutuatari possono annullare i loro premi PMI dopo aver raggiunto il 20% del patrimonio netto e gli istituti di credito sono automaticamente tenuti a cancellarlo una volta raggiunto il 22%.