Definizione di Housing Authority Bonds
Cosa sono le obbligazioni della Housing Authority?
Gli Housing Authority Bond, o housing bond, sono emessi da un’agenzia governativa statale o locale per aiutare a finanziare la costruzione o la riabilitazione di alloggi in affitto a prezzi accessibili. In alcuni programmi, i proventi di tali obbligazioni possono essere utilizzati anche per aiutare le persone a basso reddito ad acquistare case. L’interesse guadagnato dagli investitori sulle obbligazioni dell’ente immobiliare è esente da tasse federali e può anche essere esente da imposte sul reddito statali e locali.
Come la maggior parte delle obbligazioni municipali, le obbligazioni delle autorità immobiliari sono state storicamente considerate investimenti molto sicuri. In questo caso, le obbligazioni sono garantite dal governo federale, che le vede come un mezzo per incoraggiare la costruzione di alloggi per persone a basso reddito.
Punti chiave
- Gli Housing Authority Bond, o housing bond, sono emessi da un’agenzia governativa statale o locale per aiutare a finanziare la costruzione o la riabilitazione di alloggi in affitto a prezzi accessibili.
- I governi statali e locali emettono obbligazioni per gli alloggi per finanziare la costruzione o la riabilitazione di alloggi in affitto a prezzi accessibili. Oltre a rimborsare il capitale dell’obbligazione, lo stato o la località deve pagare gli interessi sul denaro preso in prestito.
- Come la maggior parte delle obbligazioni municipali, le obbligazioni delle autorità immobiliari sono state storicamente considerate investimenti molto sicuri.
Nozioni di base sulle obbligazioni dell’Autorità per gli alloggi
Un’autorità municipale può emettere debito sotto forma di obbligazioni per raccogliere capitali per finanziare progetti. I due tipi di obbligazioni municipali sono obbligazioni generali e obbligazioni sui redditi. Il pagamento degli interessi e il rimborso del capitale di un’obbligazione obbligazionaria generale (GO) sono finanziati dalle casse finanziarie del governo statale o locale. Queste obbligazioni sono garantite dalla piena fiducia e credito del governo municipale che potrebbe avere l’autorità di aumentare le tasse al fine di adempiere ai propri obblighi di pagamento sul legame GO. D’altra parte, gli obblighi di pagamento su una fascia di entrate sono sostenuti dal flusso di entrate previsto del progetto per il quale è stata emessa l’obbligazione. Una forma di obbligazione sui redditi è la garanzia per la casa.
I governi statali e locali emettono obbligazioni per gli alloggi per finanziare la costruzione o la riabilitazione di alloggi in affitto a prezzi accessibili. Oltre a rimborsare il capitale dell’obbligazione, lo stato o la località deve pagare gli interessi sul denaro preso in prestito. Come private activity bond (PAB), gli housing bond possono essere emessi per conto di sviluppatori qualificati profit e no profit per finanziare progetti di alloggi multifamiliari e senior a basso reddito. Inoltre, i proventi delle obbligazioni immobiliari possono anche essere emessi per fornire finanziamenti ipotecari a basso costo a famiglie o individui a basso reddito in modo che possano acquistare una casa. I mutui forniti tramite obbligazioni immobiliari sono limitati agli acquirenti di case per la prima volta che guadagnano non più del reddito medio dell’area. Inoltre, il prezzo di una casa acquistata con un mutuo su obbligazioni immobiliari è limitato al 90% del prezzo medio di acquisto dell’area.
considerazioni speciali
Le obbligazioni immobiliari hanno generalmente tassi di interesse bassi e possono essere emesse come obbligo di domanda a tasso fisso o variabile (VRDO). I pagamenti del capitale e degli interessi agli obbligazionisti sono effettuati da rimborsi ipotecari promessi e guadagni da investimenti — i rimborsi effettuati sui mutui dai mutuatari sono raccolti dal fiduciario dell’obbligazione immobiliare che investe i fondi in investimenti a breve termine fino all’orario previsto per il pagamento interessi agli obbligazionisti. In effetti, il pagamento delle obbligazioni immobiliari è garantito dal pagamento tempestivo e coerente degli interessi e dal rimborso del capitale dei mutui sottostanti da parte dei mutuatari.
Le obbligazioni immobiliari sono vantaggiose per lo Stato e per gli investitori privati. Da un lato, il governo ha accesso a una grande quantità di finanziamenti a basso costo. Dall’altro, i vantaggi fiscali offerti dalle obbligazioni immobiliari sono molto attraenti per coloro che si trovano nelle fasce fiscali superiori. Per gli investitori, l’interesse pagato dalle obbligazioni immobiliari è esente dall’imposta sul reddito federale e talvolta statale. Maggiore è l’aliquota fiscale marginale, maggiore è il valore dell’esenzione fiscale di un’obbligazione sul reddito delle abitazioni. Sebbene gli investitori soggetti all’imposta minima alternativa (AMT) possano essere soggetti a tasse, l’esenzione significa che gli investitori in fasce di imposta federale elevate beneficiano di obbligazioni fiscali e altre obbligazioni municipali. Questa esenzione fiscale aiuta a compensare il basso tasso di interesse delle obbligazioni.
I crediti fiscali federali sugli alloggi a basso reddito sono un’altra fonte di capitale che può essere utilizzata al posto o in aggiunta alle obbligazioni immobiliari per finanziare progetti di alloggi a prezzi accessibili. I crediti sono crediti di imposta federale sul reddito non rimborsabili per una parte degli interessi ipotecari che gli acquirenti di case qualificati pagano ogni anno.
Esempio di obbligazioni della Housing Authority
Poiché comportano debito pubblico, la vendita di obbligazioni dell’autorità immobiliare a volte richiede l’approvazione degli elettori locali. Nel 2018, ad esempio, gli elettori della California hanno approvato un provvedimento elettorale per vendere 4 miliardi di dollari in obbligazioni per gli alloggi per finanziare programmi per residenti a basso reddito, veterani e lavoratori agricoli.