Indice dei prezzi delle abitazioni (HPI)
Cos’è l’indice dei prezzi delle case (IPP)?
L’Indice dei prezzi delle case (HPI) è una misura ampia del movimento dei prezzi degli immobili unifamiliari negli Stati Uniti. Oltre a fungere da indicatore delle tendenze dei prezzi delle abitazioni, funziona anche come strumento analitico per stimare le variazioni dei tassi di insolvenza dei mutui, pagamenti anticipati e disponibilità di alloggi.
Punti chiave
- L’Indice dei prezzi delle case (HPI) è una misura ampia del movimento dei prezzi delle case unifamiliari negli Stati Uniti.
- È pubblicato dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA), utilizzando i dati mensili e trimestrali forniti da Fannie Mae e Freddie Mac.
- L’HPI è uno dei tanti indicatori economici che gli investitori utilizzano per tenere traccia delle tendenze economiche più ampie e dei potenziali cambiamenti nel mercato azionario.
Comprensione dell’Indice dei prezzi delle abitazioni (HPI)
L’HPI è messo insieme dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA), utilizzando i dati forniti dalla Federal National Mortgage Association (FNMA), tipicamente nota come Freddie Mac.
I dati vengono compilati esaminando i mutui acquistati o cartolarizzati da Fannie Mae e Freddie Mac.
L’IPP si basa sulle transazioni che coinvolgono mutui convenzionali e conformi su immobili unifamiliari. È un indice ponderato delle vendite ripetute, che misura le variazioni di prezzo medie nelle vendite ripetute o nei rifinanziamenti sulle stesse proprietà.
Ogni trimestre viene pubblicato un rapporto HPI, sebbene dal marzo 2008 sia stato pubblicato regolarmente anche un rapporto mensile.
Come viene utilizzato l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPP)
L’HPI è uno dei tanti indicatori economici che gli investitori utilizzano per tenere traccia delle tendenze economiche più ampie e dei potenziali cambiamenti nel mercato azionario.
L’aumento e la caduta dei prezzi delle case possono avere grandi implicazioni per l’economia. Gli aumenti dei prezzi generalmente creano più posti di lavoro, stimolano la fiducia e stimolano una maggiore spesa dei consumatori. Ciò apre la strada a una maggiore domanda aggregata, a un aumento del prodotto interno lordo (PIL) e alla crescita economica complessiva.
Quando i prezzi scendono, tende ad accadere il contrario. La fiducia dei consumatori è erosa e le numerose aziende che traggono profitto dalla domanda di immobili licenziano personale. Questo a volte può innescare una recessione economica.
La pandemia di Covid-19 non sembra aver influenzato l’appetito per il settore immobiliare. Nel febbraio 2021, la FHFA ha riferito che i prezzi delle case dal quarto trimestre del 2019 al quarto trimestre del 2020 sono aumentati del 10,8%.
L’indice dei prezzi delle case (HPI) controgli indici dei prezzi delle case S&P CoreLogic Case-Shiller
L’HPI non è l’unico tracker dei prezzi delle case. Una delle alternative più conosciute sono gli indici S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price.
Questi indici utilizzano dati e tecniche di misurazione differenti e, pertanto, producono risultati variabili. Ad esempio, l’HPI pesa tutte le case allo stesso modo, mentre gli indici S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price sono ponderati in base al valore.
Inoltre, mentre gli indici Case-Shiller utilizzano solo i prezzi di acquisto, l’HPI per tutte le transazioni include anche le valutazioni di rifinanziamento . L’HPI fornisce anche una copertura più ampia.
Fannie Mae e Freddie Mac
Come già accennato, l’HPI misura le variazioni di prezzo medie per le case vendute o rifinanziate esaminando i mutui acquistati o garantiti da Fannie Mae o Freddie Mac. Ciò significa che prestiti e mutui da altre fonti, come il Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti e la Federal Housing Administration (FHA), non figurano nei suoi dati.
Fannie Mae
Fannie Mae è un’impresa sponsorizzata dal governo (GSE) quotata sul mercato pubblico ma che opera in base a una carta del Congresso. L’obiettivo dell’azienda è mantenere liquidi i mercati dei mutui. Lo fa acquistando e garantendo mutui dai prestatori effettivi, come unioni di credito e banche locali e nazionali: Fannie Mae non può concedere prestiti direttamente.
La FNMA espande la liquidità dei mercati dei mutui e facilita la proprietà di abitazioni per gli americani a reddito basso, moderato e medio creando un mercato secondario. Fannie Mae è stata creata nel 1938 durante la Grande Depressione come parte del New Deal.
Freddie Mac
Come Fannie Mae, Freddie Mac o FHLMC, è anche un GSE. Acquista, garantisce e cartolarizza ipoteche per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS). Quindi emette MBS liquidi che generalmente hanno un rating del credito vicino a quello dei Treasury statunitensi.
Dato il suo legame con il governo degli Stati Uniti, Freddie Mac può prendere in prestito denaro a tassi di interesse generalmente inferiori a quelli disponibili per altre istituzioni finanziarie.