9 cose da sapere sulle associazioni di proprietari di case

Molte comunità residenziali hanno una struttura di associazione di proprietari di case (HOA) per aiutare a mantenere un’atmosfera pulita e coesa nel quartiere. Inoltre, quando acquisti un condominio, una casa a schiera o una casa unifamiliare all’interno di “uno sviluppo pianificato” potresti incontrare anche la struttura HOA.

Mentre il HOA a volte risparmierà il proprietario della casa da alcune responsabilità, possono anche venire con alcuni obblighi del proprietario della casa. Prima di acquistare una casa che ti renda parte di un HOA, ecco cosa devi sapere e le domande che dovresti porre sia all’associazione che a te e alla tua famiglia.

Punti chiave

• Molti condomini, cooperative e persino alcuni quartieri hanno associazioni di proprietari di case (HOA) composte da residenti membri.
• I membri HOA sono eletti tra i residenti e servono a mantenere i terreni, l’assicurazione principale, i servizi di pubblica utilità, nonché le finanze complessive del complesso edilizio o della comunità.
• La maggior parte degli HOA richiederà a tutti i proprietari di unità di pagare una quota di mantenimento mensile e potrebbe anche richiedere valutazioni speciali una tantum per coprire le grandi spese della comunità.
• Lo statuto della HOA preciserà quali responsabilità sono le associazioni e quali sono i proprietari delle unità.

HOA di sviluppo pianificato

Entrare in uno sviluppo pianificato spesso richiede di aderire al HOA della comunità e pagare le sue tasse per aiutare a coprire la manutenzione di aree comuni, strutture condivise ed esterni. L’appartenenza ti vincola anche alle alleanze, condizioni e restrizioni dell’associazione (CC&R). Queste regole potrebbero ostacolare il tuo sogno di avere una porta d’ingresso viola, ad esempio, o di lasciare il tuo camper nel vialetto poiché i CC & R in genere includono disposizioni sull’aspetto della tua casa e sui veicoli che puoi parcheggiare fuori.

Statisticamente parlando, gli americani hanno una possibilità su cinque di vivere in una casa che fa parte di un HOA, secondo un’analisi dei dati del microeconomista applicato Wyatt G. Clarke. Da quando è stata redatta la stima di Clarke (nel 2017), le proprietà con HOA sono aumentate ulteriormente.

La vita in uno sviluppo pianificato è una buona opzione per te? E, in tal caso, quali hanno HOA che potrebbero adattarsi meglio a te? Le risposte a queste domande dipendono non solo dalle tue finanze, ma dal tuo entusiasmo per i servizi condivisi, tolleranza per regole e regolamenti e conforto con l’autogoverno, poiché la maggior parte delle HOA è supervisionata da volontari che vivono nello sviluppo.

1. Le tariffe variano ampiamente

Uno studio di Trulia che ha utilizzato i record di American Community Survey, ha rilevato che le tariffe mensili HOA erano in media di $ 331 al mese nel 2015. Le medie variavano da un minimo di $ 218 al mese a Warren, nel Michigan, a un massimo di $ 571 a New York City. Trulia ha riscontrato che le quote sono generalmente più alte negli edifici più vecchi e nei complessi con più unità complessive.

Il numero e le dimensioni dei servizi del complesso influiscono anche sulle tariffe, secondo Nate Martinez, un agente immobiliare presso  RE / MAX Professionals a Glendale, in Arizona. Ad esempio, uno sviluppo che è sorvegliato da un cancello e ha una club house e un campo da golf è rischia di imporre tariffe più alte di quella che offre una sicurezza minima e solo un’area comune modesta.

Le tariffe possono variare anche all’interno di uno sviluppo, a causa delle variazioni di metratura, posizione e orientamento, che possono influire sulla quantità di manutenzione richiesta dalla proprietà.

La maggior parte dei servizi di quotazione multipla (MLS) include le commissioni HOA nell’elenco delle proprietà. Ciò dovrebbe garantire che tu possa accedere alle informazioni tramite REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com e altri siti di elenchi, secondo Martinez.

Dovresti anche scoprire la frequenza con cui le commissioni sono aumentate nel tempo e di quanto. Se puoi, ottieni una cronologia stampata delle quote HOA per anno negli ultimi 10 anni. Martinez afferma che le tariffe per un HOA vengono generalmente aumentate non più di una volta all’anno. In base all’esperienza di Martinez, gli aumenti HOA vengono abitualmente mappati da tre a cinque anni in anticipo, utilizzando stime dei costi futuri di utenze, manodopera, manutenzione e altro.

Esamina queste proiezioni se sono disponibili. Poiché sono solo stime, Martinez suggerisce di controllare anche l’importo in base al quale le commissioni possono aumentare ogni anno secondo lo statuto dell’HOA. In un nuovo complesso, quella ricerca può aiutare a determinare se le commissioni iniziali HOA sono state allettanti, anche artificialmente, sottovalutate per attirare i proprietari di case e sono suscettibili di aumentare in modo significativo nel tempo per coprire il divario tra entrate e costi.

In alternativa, può anche accadere l’opposto, ovvero le tariffe HOA per il nuovo sviluppo possono effettivamente diminuire leggermente nel tempo man mano che più case vengono aggiunte allo sviluppo e più proprietari di case sono disponibili per condividere i costi fissi del HOA.

2. Anche quello che ottieni varia

Quando acquisti una casa in una comunità gestita, in realtà stai acquistando un pacchetto di obblighi e diritti legali oltre allo spazio di vita fisico, afferma John Manning, broker di gestione presso RE / MAX on Market a Seattle. I diritti, i servizi e le comodità precisi di cui è responsabile l’HOA possono variare tanto quanto le tariffe addebitate. “Una gated community può avere la manutenzione del cancello come unico accordo tra i proprietari di casa, o potrebbe esserci un HOA in atto con un’autorità legale per gestire molto di più”, dice.

Guarda cosa è incluso (e non incluso) che influenzerà le tue finanze familiari. Dovrai pagare per il ritiro della spazzatura, ad esempio? Le utenze sono incluse? Quale? E i servizi via cavo e / o Internet?

Tieni presente che pagherai per i vantaggi, come le strutture ricreative, indipendentemente dal fatto che le utilizzi o meno. Scopri gli orari dei servizi, come piscine e campi da tennis, per determinare se funzioneranno con il tuo programma. Se pensi di voler condividere queste strutture con amici o familiari, controlla le regole e le tariffe che riguardano l’uso da parte degli ospiti.

Allinea le tariffe – e le loro inclusioni ed esclusioni – con quelle di altri sviluppi nell’area, specialmente quelle che sono già nella tua lista. “Se vuoi conoscere le gamme HOA per la tua regione, la risorsa migliore sarebbe tramite un broker immobiliare professionale che è a conoscenza delle associazioni dei proprietari di case”, afferma il broker Manning.

3. Potrebbero essere applicati costi aggiuntivi

Un HOA può adottare uno dei diversi approcci alla gestione finanziaria. Queste scelte influenzano in particolare il modo in cui finanzia spese impreviste e investimenti di capitale come la sostituzione di un sistema HVAC.

Secondo John Manning, broker di gestione presso RE / MAX on Market a Seattle, “Alcune associazioni preferiscono una grande riserva di cassa a disposizione per soddisfare gli obblighi di manutenzione, legali o di gestione nel momento in cui si presentano. Altre hanno commissioni inferiori e si affidano a valutazioni speciali: fondi riscossi al di fuori delle tariffe HOA — per riparazioni e manutenzione “. Questi prelievi sono simili agli accertamenti fiscali talvolta riscossi dai governi locali.

Ecco come funziona il percorso di valutazione: quando arriva una spesa importante, come la sostituzione di un tetto o di un ascensore, e le riserve dell’HOA non hanno i fondi per pagarla, l’associazione può addebitare a ogni proprietario di casa una valutazione speciale. Questi prelievi possono arrivare a migliaia di dollari.

Secondo Manning, la dimensione del  fondo di riserva  dipenderà non solo dall’approccio dell’HOA, ma anche dall’età, dalle condizioni e dai servizi dell’edificio. Gli sviluppi spesso elaborano piani pluriennali per riparazioni e investimenti di capitale, compresi i loro costi annuali e il saldo previsto nel fondo di riserva al momento in cui saranno richieste le spese.

Chiedete di vedere quei documenti, prestando particolare attenzione a come le spese necessarie si allineano con il saldo del fondo di riserva. Un aiuto professionale può essere prezioso quando si studiano questi fogli di calcolo. La sua azienda, dice Manning, deve “far discutere i clienti dei rendiconti finanziari con un CPA [che è un] esperto nell’analisi dei dati finanziari [degli sviluppi]”.

L’HOA dovrebbe essere in grado di fornire tale elenco. Chiedete anche se in futuro sono previste valutazioni speciali. Si noti che le economie di scala possono significare che le valutazioni speciali per una certa spesa in conto capitale possono essere inferiori nelle HOA che hanno molti membri e superiori nelle HOA più piccole, dove una spesa simile avrà meno proprietari di casa per finanziarla.

4. Commissioni e approvazione del mutuo

Quando si contempla un acquisto di proprietà in uno sviluppo pianificato, si terrà ovviamente conto dell’impatto delle sue quote HOA sulle proprie finanze complessive. Così anche i potenziali istituti di credito ipotecario.

Come fanno con le tasse sulla proprietà (che, a proposito, non sono incluse nelle commissioni HOA nella maggior parte degli sviluppi), le banche considereranno le tue commissioni mensili HOA quando decideranno quanto grande un mutuo sarai in grado di permetterti. Di conseguenza, potresti lottare con compromessi fastidiosi mentre decidi tra le proprietà. Commissioni HOA più elevate potrebbero lasciarti con un importo approvato inferiore da spendere per la tua casa rispetto alla scelta di una proprietà alternativa con commissioni basse o nulle.

È interessante notare che la presenza di tasse non riduce necessariamente il valore di una proprietà;semmai, ci sono prove dell’effetto opposto. La ricerca del microeconomista Clarke ha scoperto che, dopo aver equiparato le dimensioni e la posizione della casa, le proprietà che facevano parte di un HOA vendute per una media di circa il 4% in più rispetto a quelle che non facevano parte di un’associazione. Il premio è più alto, ha scoperto, quando la casa e lo sviluppo sono nuovi;diminuisce con l’età.

Il tuo potenziale prestatore può fornire la cifra del pagamento del mutuo e dovresti già avere i numeri della tassa sulla proprietà e della commissione HOA. Se stai appena iniziando la ricerca della casa e non hai ancora rapporti con alcun istituto di credito, utilizza un calcolatore di mutui online per stimare la probabile rata del mutuo per il preside che stai cercando e per inserire altre informazioni pertinenti, incluso il tuo acconto pianificato.

Ancora una volta, qualsiasi istituto di credito con cui stai parlando può fornirlo. In alternativa, molti calcolatori di mutui online, compreso quello a cui abbiamo collegato sopra, consentono anche di richiedere preventivi a istituti di credito ipotecario su tassi e importi massimi approvati.

5. Le alleanze contano

Poiché le regole e i regolamenti di ogni particolare HOA possono essere unici, non fare affidamento su informazioni di seconda mano o esperienze passate in altri sviluppi per apprendere quali sono le regole e le alleanze di un HOA. E pensa bene se sarai in grado di vivere con loro.

Se non riesci a trovare i CC & R online, sul sito web dell’HOA, chiedi al tuo agente immobiliare di acquisirli per te o ottenerli contattando direttamente l’HOA. Assicurati di controllare se il documento è aggiornato prima di procedere troppo in là nel processo di acquisto.

Potresti scoprire di essere limitato in più modi di quanto potresti supporre. Oltre a governare il colore delle porte e simili, CC & R possono limitare l’ altezza che può crescere la tua erba, se puoi piantare o rimuovere alberi, quali tipi di veicoli puoi parcheggiare sulla strada o nel tuo vialetto (i divieti di parcheggio dei camper non sono rari, ad esempio), quanto possono essere alte le recinzioni e quali tipi di rivestimenti è possibile utilizzare sulle finestre fronte strada.

Se la vita rispettosa dell’ambiente è una priorità personale, controlla le disposizioni verdi dell’HOA, iniziando da ciò che può essere piantato intorno alla tua casa e come può essere mantenuta quella vegetazione.

Ad esempio, alcuni HOA non consentono lo xeriscaping, una forma di abbellimento ecologico per climi aridi, e possono limitare le dimensioni e la composizione di qualsiasi giardino che pianti. Le regole possono anche dettare l’uso di particolari fertilizzanti, pesticidi o sistemi di irrigazione per mantenere il cortile e vietare simili a pile di compost e pannelli solari.

Verifica la presenza di qualsiasi lingua che potrebbe impedirti, o anche solo complicare, di affittare la tua proprietà. Ciò che è considerato consuetudine può dipendere dalla giurisdizione. “Nella zona di Seattle è comune trovare divieti sugli affitti [per vacanze] a breve termine. Gli HOA hanno interesse a limitare la percentuale di unità occupate dai non proprietari, poiché gli istituti di credito ipotecario possono essere riluttanti a concedere prestiti su edifici con un’elevata occupazione in affitto “, afferma Manning.

6. Gestione dei conflitti

Come in ogni comunità, sorgono disaccordi all’interno di uno sviluppo pianificato, a volte su alcuni residenti che piegano o infrangono le regole. Prima di acquistare, esplora come vengono stabilite e applicate le regole e quali sanzioni vengono imposte ai trasgressori.

Le sanzioni possono essere severe. In alcuni HOA, i risultati possono includere essere multati o citati in giudizio o avere l’HOA posto un privilegio sulla tua casa. Presta particolare attenzione al fatto che l’HOA possa precludere la tua proprietà per il mancato pagamento delle quote HOA o per il mancato pagamento di multe derivanti da violazioni CC&R.

Chiedi informazioni sul processo per la risoluzione di eventuali conflitti e su come l’HOA gestisce le aggiunte o le modifiche alle regole.

Richiedi un elenco o altra contabilità di conflitti e violazioni delle regole che l’associazione ha dovuto risolvere. Se queste informazioni non descrivono le cause legali, chiedi informazioni su quelle. Assicurati di verificare eventuali azioni legali passate, presenti o in sospeso in cui è coinvolto l’HOA. Inoltre, rivedere l’esito di tali casi.

7. La reputazione dell’HOA

Poiché l’associazione funge essenzialmente da governo iper-locale per la comunità, vale la pena esaminare chi la gestisce e quanto bene queste persone funzionano insieme.

È molto comune che gli HOA siano supervisionati da residenti della comunità che ricoprono le loro posizioni come volontari e sono eletti dai membri dell’associazione. Tuttavia, alcune associazioni sono gestite interamente in modo professionale. Se una società privata gestisce l’HOA, indagare sulla sua reputazione prima di acquistare. Se l’HOA ha alcuni dipendenti o aziende a cui appalta compiti, chiedi informazioni su queste entità e sul lavoro che svolgono.

Parla se puoi con alcuni degli attuali proprietari dell’edificio, preferibili quelli che non sono nel consiglio di amministrazione di HOA e hanno vissuto nell’edificio per diversi anni. Come funziona collegialmente il consiglio? Le differenze di opinione vengono solitamente gestite in modo civile e costruttivo? Fai attenzione ai segnali di drammi frequenti, anche perpetui. Come con altri organi di governo, gli HOA possono essere ostacolati dall’egoismo, dai giochi di potere e dalla politica meschina.

Pianifica il tempo per parlare con il presidente HOA, per avere un’idea se vuoi che questa persona prenda decisioni per tuo conto sullo sviluppo. Chiedete anche al presidente riguardo all’interesse dei residenti nel servire nel consiglio: c’è una forte motivazione a farlo o una relativa indifferenza? Questa conversazione può anche motivarti (o meno) a far parte del consiglio di amministrazione un giorno, una mossa che richiederebbe essere eletti e rinunciare a un po ‘di tempo libero per le tue nuove responsabilità.

8. Conformità con HOA

Non fare affidamento su di essere adeguatamente allertato su eventuali problemi persistenti tra l’associazione e l’attuale proprietario di una casa che ti interessa. La mancata comunicazione tempestiva di questi problemi potrebbe comportare la loro eredità quando prendi possesso della proprietà.

Alcuni potenziali problemi possono essere ovvi, come paesaggi morti o troppo cresciuti o vernice che si sfalda. Al contrario, il proprietario ha apportato miglioramenti esterni o altre modifiche alla proprietà senza ottenere l’approvazione HOA? Se queste modifiche non sono conformi alle regole, cosa potrebbe accaderti se possedessi l’immobile? Potresti essere in grado di costringere il proprietario a risolvere i problemi come parte del contratto di vendita o fornire contanti alla chiusura.

9. Responsabilità assicurativa

Come per la proprietà della proprietà, anche le disposizioni assicurative all’interno di uno sviluppo pianificato possono essere suddivise, con l’HOA che copre alcuni pericoli o aree e il proprietario della casa responsabile di altri.

Questi sono spesso obbligatori per legge statale. In Florida, ad esempio, un condominio HOA deve assicurare tutta la proprietà comune, che include ogni parte dell’edificio fino al muro a secco non finito di un’unità. Nel frattempo, il proprietario della casa è responsabile dell’assicurazione di tutti i beni personali all’interno della propria unità, inclusi elettrodomestici, pavimenti, mobili, trattamenti per finestre e simili.

Controlla la legge dello stato in cui vivrai per la precisa divisione dei requisiti. Conferma che l’HOA per la proprietà che stai considerando aderisce a tali requisiti.

L’assicurazione contro le catastrofi  è particolarmente importante se stai valutando l’acquisto di un condominio o di una casa a schiera in un’area soggetta a gravi disastri naturali, come inondazioni, terremoti, bufere di neve, incendi, tornado o uragani. “Nel Pacifico nord-occidentale, l’assicurazione contro i terremoti è molto comune [negli sviluppi pianificati], sebbene non sia richiesta”, afferma Manning.

Controlla se l’HOA fornisce una copertura aggiuntiva come vantaggio per il possesso all’interno dello sviluppo. “[Un] HOA lungimirante può rendere un condominio più attraente” in questo modo, afferma Manning. Potrebbero aggiungere “terremoto e altri tipi di assicurazioni contro i rischi, [che] si rifletteranno nelle quote HOA del proprietario della casa”. Ovviamente dovresti confermare se tale copertura aggiuntiva si estende anche alle aree che sono di responsabilità legale del proprietario della casa, o solo a quelle sotto la competenza del HOA.

La linea di fondo

Vivere in uno sviluppo pianificato – ed essere governati in parte dalle regole di un HOA – può essere una benedizione mista. Offre la prospettiva di scambiare un po ‘di controllo sulla tua casa per le ridotte responsabilità di mantenerla e per il vantaggio di godere di servizi e sicurezza condivisi. Tuttavia, può anche scambiare l’aspetto diverso di un tipico quartiere con un aspetto più uniforme, anche se con una minore possibilità che il gusto di decorazione di un vicino o le abitudini di manutenzione sciatte diventino un problema per te.

Il modo in cui abbracci questi compromessi contribuirà a quanto sarai felice in un condominio o in un’altra “casa pianificata”. Se decidi di procedere con un acquisto, assicurati di assumere professionisti, incluso un agente immobiliare, che abbia familiarità con gli sviluppi pianificati e le HOA poiché ci sono una serie di aspetti insoliti rispetto all’acquisto di una casa unifamiliare.