Definizione di prestito ad alto rapporto

Che cos’è un prestito ad alto rapporto?

Un prestito ad alto rapporto è un prestito in cui il valore del prestito è elevato rispetto al valore della proprietà utilizzata come garanzia. I mutui ipotecari con rapporti di prestito elevati hanno un valore del prestito che si avvicina al 100% del valore della proprietà. Un prestito ad alto rapporto potrebbe essere approvato per un mutuatario che non è in grado di versare un grande acconto.

Per i mutui, un prestito ad alto tasso di solito significa che il valore del prestito supera l’80% del valore della proprietà. Il calcolo è chiamato rapporto prestito / valore (LTV), che è una  valutazione del rischio di prestito  che gli istituti finanziari utilizzano prima di approvare un mutuo.

Punti chiave

• Un prestito ad alto rapporto è un prestito in cui il valore del prestito è elevato rispetto al valore della proprietà utilizzata come garanzia.
• I mutui ipotecari con rapporti di prestito elevati hanno un valore del prestito che si avvicina al 100% del valore della proprietà.
• Un prestito ad alto tasso di solito significa che il valore del prestito supera l’80% del valore della proprietà. Il calcolo è chiamato rapporto prestito / valore (LTV).

La formula per un prestito ad alto rapporto utilizzando LTV

Sebbene non esista una formula specifica per calcolare un prestito ad alto rapporto, gli investitori dovrebbero prima calcolare il rapporto prestito / valore nella loro situazione per determinare se il prestito supera la soglia dell’80% LTV.

Come calcolare un prestito ad alto rapporto utilizzando LTV

1. Il rapporto LTV viene calcolato dividendo l’importo preso in prestito per il   valore stimato dell’immobile.
2. Moltiplica il risultato per 100 per esprimerlo come percentuale.
3. Se il valore del prestito dopo il tuo acconto supera l’80% del LTV, il prestito è considerato un prestito ad alto tasso.

Cosa ti dice un prestito ad alto rapporto?

Istituti di credito e fornitori finanziari utilizzano il rapporto LTV per misurare il livello di rischio associato alla concessione di un mutuo ipotecario. Se un mutuatario non può effettuare un acconto considerevole e, di conseguenza, il valore del prestito si avvicina al valore del valore stimato della proprietà, sarà considerato un prestito ad alto rapporto. In altre parole, poiché il valore del prestito si avvicina al 100% del valore della proprietà, i finanziatori potrebbero considerare il prestito troppo rischioso e rifiutare la domanda.

Il prestatore è a rischio di insolvenza del mutuatario, in particolare se il LTV è troppo alto. La banca potrebbe non essere in grado di vendere la proprietà per coprire l’importo del prestito concesso al mutuatario inadempiente. Un tale scenario può facilmente verificarsi in una recessione economica quando le proprietà abitative tipicamente diminuiscono di valore. Se il prestito concesso al mutuatario supera il valore della proprietà, si dice che il prestito sia sommerso. Se il mutuatario è inadempiente sul mutuo, la banca perderà denaro quando vende la proprietà per un valore inferiore al saldo del mutuo in essere. Le banche monitorano il LTV per prevenire una tale perdita.

Di conseguenza, la maggior parte dei mutui per la casa ad alto tasso richiedono una qualche forma di copertura assicurativa per proteggere il creditore. L’assicurazione è chiamata assicurazione privata sui mutui ipotecari (PMI), che il mutuatario dovrebbe acquistare separatamente per proteggere il prestatore.

Storia di prestito ad alto rapporto

Fino agli anni ’20, le persone compravano case non andando in banca, ma risparmiando i propri soldi fino a quando non ne avevano abbastanza per almeno un pezzo di terra o terreno con una casa su di esso. Poi, è arrivata la società di costruzioni e prestiti, che avrebbe prestato alle persone i soldi per comprare una casa e poi li avrebbe restituiti a rate nel corso di molti anni. Anche allora, i prestiti in genere erano per la metà del valore della casa o meno.

Alla fine degli anni ’20, le banche concedevano prestiti ad alto tasso fino all’80% del valore della casa. L’assicurazione ipotecaria privata è nata per proteggere le banche, ma tutto è andato nel dimenticatoio negli anni ’30, quando i disoccupati smisero di effettuare pagamenti e anche le banche e le società PMI fallirono.

Congress enacted the Home Owners’ Loan Corp., which began guaranteeing mortgages and ratios sunk to 15%. Later, through the Federal Housing Administration and other agencies, down payments fell to the low single digits and even 0% to encourage home ownership.

Questo sistema ha prosperato fino al 2007-2008, quando la crisi dei mutui del 2008 ha preso piede. Il forte aumento dei mutui ad alto rischio divenuti insolventi a partire dal 2007 ha contribuito alla più grave recessione degli ultimi decenni. Il boom immobiliare della metà degli anni 2000, combinato con i bassi tassi di interesse dell’epoca, ha spinto molti istituti di credito a offrire mutui per la casa a individui con scarso credito. Dopo lo scoppio della bolla immobiliare, molti mutuatari non sono stati in grado di effettuare pagamenti sui loro  mutui subprime.

Prestiti ad alto rapporto offerti

La Federal Housing Administration offre programmi attraverso i quali i mutuatari possono ottenere prestiti FHA con un rapporto LTV fino al 96,5%. In altre parole, il programma richiede un acconto del 3,5%. Tuttavia, il programma richiede un punteggio di credito minimo per ottenere l’approvazione per un prestito ad alto tasso. Ci sono altre offerte in cui è consentito un punteggio di credito inferiore con un acconto del 10%.

Inoltre, i prestiti FHA richiedono  un premio assicurativo ipotecario (MIP). Tuttavia, è possibile rifinanziare una volta che l’LTV scende al di sotto dell’80% e il prestito non è più considerato un prestito ad alto tasso, il che eliminerebbe l’assicurazione.

Esempio di prestito ad alto rapporto

Supponiamo che un mutuatario abbia in programma di acquistare una casa e abbia un valore stimato di $ 100.000. Il mutuatario effettua un acconto di $ 10.000  e i restanti $ 90.000 saranno presi in prestito. Il risultato è un rapporto prestito / valore del 90% o (90.000 / 100.000), che sarebbe considerato un prestito ad alto rapporto.

La differenza tra prestiti ad alto rapporto e prestiti azionari domestici

Un prestito immobiliare è un prestito rateale o una  seconda ipoteca che consente ai proprietari di abitazione di prendere in prestito contro il loro patrimonio netto nella loro residenza. Il prestito si basa sulla differenza tra il patrimonio netto del proprietario e il valore di mercato corrente della casa.

Un prestito di equità domestica è per quei mutuatari che hanno già un mutuo e hanno pagato una parte del saldo del mutuo e per cui il valore della proprietà supera il saldo del prestito. In altre parole, un prestito di equità domestica consente ai proprietari di abitazione di prendere in prestito in base all’equità della casa. Un prestito ad alto rapporto, invece, può avere un valore del prestito che si avvicina al 100% del valore dell’immobile.

Limitazioni nell’utilizzo di un prestito ad alto rapporto

Prestiti con rapporto elevato possono avere tassi di interesse più elevati, soprattutto se i mutuatari hanno un punteggio di credito basso. Il tuo punteggio di credito è un valore numerico che rappresenta la tua capacità di rimborsare il debito e mostra agli istituti di credito quanto sei a rischio di inadempienza. Se il tuo punteggio è basso, il tuo tasso di interesse sarà probabilmente più alto.