Clausola trattenuta dalla produzione

Che cos’è una clausola trattenuta dalla produzione?

“Detenuto dalla produzione” è una disposizione in un contratto di locazione di proprietà di petrolio o gas naturale che consente al locatario, generalmente una società energetica, di continuare le attività di perforazione sulla proprietà fintanto che produce economicamente una quantità minima di petrolio o gas. La disposizione di proprietà della produzione estende quindi il diritto del locatario di gestire la proprietà oltre il periodo di locazione iniziale. Questa disposizione è anche una caratteristica dei contratti di locazione di proprietà minerarie.

Punti chiave

• Le clausole di trattenuta dalla produzione consentono ai minatori di petrolio, gas e minerali di estendere i contratti di locazione dei terreni dopo la scadenza fintanto che le miniere sono ancora produttive.
• le clausole di hold-by-production sono anche chiamate clausole di “habendum”
• Le società minerarie cercano clausole di mantenimento della produzione per bloccare un prezzo di locazione in aree di produzione potenzialmente “calde”.

Come funziona una clausola trattenuta dalla produzione

La riserva di proprietà della produzione consente alle società energetiche di evitare di rinegoziare i contratti di locazione alla scadenza del termine iniziale (primario) e consente loro di operare con un termine secondario per l’intero ciclo di vita economico di un giacimento di petrolio o di gas. Ciò si traduce in notevoli risparmi per loro, in particolare nelle aree geografiche che sono diventate “calde” a causa della prolifica produzione dei pozzi di petrolio e gas. Con i prezzi degli immobili in tali aree generalmente in aumento, i locatari richiederebbero naturalmente prezzi significativamente più alti per rinegoziare i contratti di locazione.

Clausola Habendum

Secondo lo studio legale Holland & Hart, la clausola di hold-by-production in un contratto di locazione può anche essere chiamata clausola di habendum. Una clausola di habendum in un contratto di locazione di petrolio e gas contiene tipicamente due termini separati, il termine principale e il termine secondario. Il termine principale è un periodo di tempo fisso e scade in un momento futuro. Il periodo di tempo sotto il termine secondario è indefinito. Finché vengono prodotti petrolio e gas, il contratto di locazione rimane in vigore.

Locazione di diritti minerali

Detenuto dalla produzione è un tipo di locazione dei diritti minerari per la compagnia petrolifera, in cui la compagnia petrolifera che gestisce gli impianti di produzione sul terreno di un altro proprietario ha il diritto di accedere ai minerali o alle riserve su quel terreno oltre il termine di locazione originariamente concordato.

Questo problema è particolarmente importante sulla scia del boom del petrolio di scisto negli Stati Uniti e in Canada. La terra con queste risorse di scisto può richiedere un valore considerevole. Per alcuni proprietari terrieri, tuttavia, il boom dello scisto è una notizia meno gradita perché sono stati tagliati dal guadagno inaspettato del leasing da clausole di hold-by-production.

In base alle clausole detenute dalla produzione, le compagnie petrolifere possono mantenere il controllo dell’intero affitto fintanto che c’è almeno un pozzo che produce una “quantità minima pagabile” di petrolio o gas sulla proprietà. (Le quantità minime di pagamento sono generalmente definite come un valore della produzione di petrolio che supera i costi operativi.) Ciò può creare un conflitto considerevole tra i proprietari terrieri e le compagnie petrolifere e del gas che vi operano.

Esempi di clausola trattenuta dalla produzione

Secondo l’Energy Mineral and Law Foundation, l’uso di clausole di hold-by-production è aumentato notevolmente dopo che Range Resources, una società indipendente di gas naturale, ha iniziato a perforare pozzi di fratturazione idraulica orizzontale estremamente redditizi nel 2007 nella contea di Washington, in Pennsylvania.

Quando l’industria è venuta a conoscenza dei successi di Range con la nuova tecnica, altre società hanno iniziato ad affittare proprietà per lo sviluppo a prezzi alle stelle. La “competizione per la superficie ha fatto aumentare i prezzi di locazione dai prezzi storici di $ 1 per acro a $ 500 per acro, quindi a $ 1.000 per acro, e poi fino a $ 10.000 e più per acro”.

Al fine di proteggere i propri investimenti dall’aumento dei prezzi, le società hanno cercato clausole di trattenuta dalla produzione nei nuovi contratti di locazione e in alcuni casi hanno cercato di acquistare vecchi contratti di locazione per pozzi con prestazioni scadenti e utilizzare la nuova tecnologia di fracking per aumentare i profitti.