Locazione a terra
Cos’è un contratto di locazione a terra?
Un contratto di locazione a terra è un contratto in cui un inquilino è autorizzato a sviluppare un pezzo di proprietà durante il periodo di locazione, dopo di che il terreno e tutti i miglioramenti vengono consegnati al proprietario.
Come funziona un contratto di locazione
Un contratto di locazione a terra indica che i miglioramenti saranno di proprietà del proprietario dell’immobile a meno che non venga creata un’eccezione e stabilisca che tutte le tasse rilevanti sostenute durante il periodo di locazione saranno pagate dall’affittuario. Poiché un contratto di locazione consente al proprietario di assumere tutti i miglioramenti una volta scaduto il periodo di locazione, il proprietario può vendere la proprietà a un tasso più elevato. I contratti di locazione a terra sono spesso chiamati contratti di locazione di terreni, in quanto i proprietari danno in locazione solo il terreno.
Sebbene siano utilizzati principalmente nello spazio commerciale, i contratti di locazione a terra differiscono notevolmente da altri tipi di contratti di locazione commerciale come quelli che si trovano nei complessi commerciali e negli edifici per uffici. Questi altri contratti di locazione in genere non assegnano al locatario la responsabilità dell’unità. Invece, questi inquilini pagano l’affitto per poter gestire le loro attività. Un contratto di locazione di terreno implica l’affitto di un terreno per un periodo a lungo termine, tipicamente da 50 a 99 anni, a un inquilino che costruisce un edificio sulla proprietà.
Un contratto di locazione di 99 anni è generalmente il periodo di locazione più lungo possibile per un pezzo di proprietà immobiliare. Era il più lungo possibile secondo la common law. Tuttavia, i contratti di locazione di 99 anni continuano ad essere comuni ma non sono più i più lunghi possibili secondo la legge.
Il contratto di locazione definisce chi possiede il terreno e chi possiede l’edificio e le migliorie sulla proprietà. Molti proprietari terrieri utilizzano i contratti di locazione dei terreni come un modo per mantenere la proprietà della loro proprietà per motivi di pianificazione, per evitare qualsiasi plusvalenza e per generare reddito e entrate. Gli inquilini generalmente si assumono la responsabilità di tutte le spese. Ciò include costruzione, riparazioni, ristrutturazioni, miglioramenti, tasse, assicurazioni e qualsiasi costo di finanziamento associato alla proprietà.
Gli inquilini generalmente si assumono la responsabilità di tutti gli aspetti finanziari di un contratto di locazione, inclusi affitto, tasse, costruzione, assicurazione e finanziamento.
Esempio di contratto di locazione a terra
I contratti di locazione a terra sono spesso utilizzati da franchising e grandi magazzini, nonché da altre entità commerciali. La sede aziendale normalmente acquisterà il terreno e consentirà al locatario / sviluppatore di costruire e utilizzare la struttura. Ci sono buone probabilità che un McDonald’s, Starbucks o Dunkin Donuts vicino a te sia vincolato da un contratto di locazione.
Nel luglio 2016, la società di investimenti con sede a New York AllianceBernstein ha acquistato un contratto di locazione per 99 anni da BLDG Management per il George Washington Hotel di New York City in un accordo del valore di $ 100,4 milioni. BLDG ha originariamente acquistato l’hotel quando era in stato di pignoramento nel 1994. Sebbene l’edificio fosse utilizzato dalla School of Visual Arts di Manhattan come dormitorio per studenti, BLDG ha presentato piani nell’aprile 2016 per ripristinare la proprietà in un hotel con ristorante, bar e negozi al piano terra. La struttura attualmente opera come Freehand Hotel, un boutique hotel, nel Flatiron District di New York City.
Alcuni dei fondamenti di qualsiasi locazione di terreno dovrebbero includere:
- Termini del contratto di locazione
- Diritti sia del proprietario che dell’inquilino
- Condizioni di finanziamento
- Usa disposizioni
- Commissioni
- Assicurazione del titolo
- Predefinito
Contratti di locazione subordinati e non subordinati
I locatari di locazioni a terra spesso finanziano miglioramenti assumendo debiti. In un contratto di locazione di terreno subordinato, il proprietario accetta una priorità inferiore dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l’inquilino sia inadempiente sul prestito per miglioramenti. In altre parole, un locatore di terreno subordinato consente essenzialmente all’atto di proprietà di fungere da garanzia in caso di inadempienza del locatario su qualsiasi prestito correlato a miglioramenti. Per questo tipo di locazione del terreno, il proprietario può negoziare pagamenti di affitto più elevati in cambio del rischio assunto in caso di inadempienza del locatario. Ciò può anche avvantaggiare il proprietario perché la costruzione di un edificio sul suo terreno aumenta il valore della sua proprietà.
Al contrario, un contratto di locazione del terreno non subordinato consente al proprietario di mantenere la massima priorità dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l’inquilino sia inadempiente sul prestito per miglioramenti. Poiché il prestatore potrebbe non acquisire la proprietà del terreno se il prestito non viene pagato, i professionisti del prestito potrebbero esitare a estendere un mutuo per miglioramenti. Sebbene il proprietario mantenga la proprietà della proprietà, in genere deve addebitare all’inquilino un importo inferiore di affitto.
Vantaggi e svantaggi di un contratto di locazione a terra
Un contratto di locazione a terra può avvantaggiare sia l’inquilino che il proprietario.
Vantaggi per gli inquilini
L’affitto del terreno consente a un inquilino di costruire su una proprietà in una posizione privilegiata che non potrebbe acquistare da solo. Per questo motivo, le grandi catene di negozi come Whole Foods e Starbucks utilizzano spesso contratti di locazione a terra nei loro piani di espansione aziendale.
Un contratto di locazione del terreno inoltre non richiede che l’inquilino abbia un acconto per la messa in sicurezza del terreno, come richiederebbe l’acquisto della proprietà. Pertanto, meno equità è coinvolta nell’acquisizione di un contratto di locazione, che libera contanti per altri scopi e migliora il rendimento dell’utilizzo del terreno.
Eventuali affitti pagati su un contratto di locazione a terra possono essere deducibili per le imposte sul reddito statali e federali, il che significa una riduzione del carico fiscale complessivo dell’inquilino.
Benefici del proprietario
Il proprietario terriero ottiene un flusso costante di reddito dall’affittuario pur mantenendo la proprietà della proprietà. Un contratto di locazione contiene tipicamente una clausola di escalation che garantisce aumenti del canone di locazione e diritti di sfratto che forniscono protezione in caso di inadempienza del canone di locazione o di altre spese.
Ci sono anche risparmi fiscali per un proprietario che utilizza contratti di locazione. Se vendono una proprietà a un inquilino a titolo definitivo, realizzeranno un guadagno sulla vendita. Eseguendo questo tipo di locazione evitano di dover segnalare eventuali guadagni. Ma potrebbero esserci alcune implicazioni fiscali sull’affitto che ricevono.
A seconda delle disposizioni inserite nel contratto di locazione del terreno, un proprietario può anche essere in grado di mantenere un certo controllo sulla proprietà, compreso il suo uso e il modo in cui è sviluppata. Ciò significa che il proprietario può approvare o negare qualsiasi modifica al terreno.
Svantaggi dell’inquilino
Poiché i proprietari possono richiedere l’approvazione prima che vengano apportate modifiche, l’inquilino potrebbe incontrare ostacoli nell’uso o nello sviluppo della proprietà. Di conseguenza, potrebbero esserci più restrizioni e meno flessibilità per l’inquilino.
I costi associati al processo di locazione del terreno potrebbero essere più elevati rispetto all’acquisto di una proprietà a titolo definitivo da parte dell’inquilino. Gli affitti, le tasse, i miglioramenti, i permessi e gli eventuali tempi di attesa per l’approvazione del proprietario possono essere costosi.
Svantaggi del proprietario
I proprietari che non inseriscono le disposizioni e le clausole appropriate nei loro contratti di locazione rischiano di perdere il controllo sugli inquilini le cui proprietà sono in fase di sviluppo. Questo è il motivo per cui è sempre importante che entrambe le parti rivedano i contratti di locazione prima di firmare.
A seconda di dove si trova la proprietà, l’utilizzo di un contratto di locazione del terreno può avere maggiori implicazioni fiscali per un proprietario. Sebbene possano non realizzare un guadagno da una vendita, l’affitto è considerato reddito. Quindi l’affitto è tassato all’aliquota ordinaria, il che può aumentare il carico fiscale.
Punti chiave
- Un contratto di locazione a terra è un contratto in cui un inquilino può sviluppare la proprietà durante il periodo di locazione, dopo di che viene consegnato al proprietario della proprietà.
- I contratti di locazione dei terreni avvengono comunemente tra proprietari commerciali, che in genere affittano terreni per 50-99 anni a inquilini che costruiscono edifici sulla proprietà.
- Gli inquilini che altrimenti non possono permettersi di acquistare terreni possono costruire proprietà con un contratto di locazione, mentre i proprietari ottengono un reddito costante e mantengono il controllo sull’uso e lo sviluppo della loro proprietà.