Ottenere un mutuo o pagare in contanti: qual è la differenza?
Ottenere un mutuo o pagare in contanti per investimenti immobiliari: una panoramica
Il crollo degli alloggi ha completamente ristrutturato il mercato dei mutui americani. Parte di questo sviluppo ha incluso restrizioni più severe sull’ottenimento di mutui, insieme a un’abbondanza di case di nuova disponibilità per la vendita. Ciò, a sua volta, ha consentito ad alcuni investitori di acquistare seconde proprietà a scopo di investimento e affitto.
Ci sono due principali scuole di pensiero quando si considerano gli investimenti immobiliari e come affrontarli: una ritiene che sia più saggio pagare tutto in contanti per una seconda casa, mentre l’altra parte ritiene che sia sfruttata su una seconda, o addirittura una terza o una quarta. proprietà: è molto più redditizio. Di seguito sono riportati i casi per entrambi.
Punti chiave
- Un investitore con leva finanziaria può realizzare un discreto profitto con tre o quattro proprietà mentre un acquirente di contanti potrebbe essere limitato.
- Gli investitori in contanti possono acquistare rapidamente quando c’è una buona opportunità piuttosto che aspettare il processo di mutuo.
- Sia che si acquisti una proprietà con un mutuo o in contanti, ciascuno richiede una quantità significativa di reddito disponibile.
Ottenere un mutuo
Questo dibattito è ampiamente trattato online e diversi siti e blog di notizie finanziarie affermano che la leva finanziaria ha più senso quando si acquistano proprietà di investimento. Ad esempio, Ali Boone di BiggerPockets.com sostiene che i rendimenti sono maggiori e i rischi sono inferiori quando si fa leva su questo tipo di investimento. La logica alla base di questo è che se la proprietà aumenta di valore, un investitore avrà messo meno, ma può quindi ricevere molto di più del capitale originale.
Ad esempio, supponiamo che tu metta giù il 15% su una casa da $ 500.000. Il tuo investimento iniziale sarebbe quindi $ 75.000. Due anni dopo, se quella casa dovesse aumentare di valore a $ 650.000, potresti vendere e ricevere molto più dei tuoi $ 75.000 iniziali. In questo scenario, viene restituito il tuo investimento principale di $ 75.000, più $ 75.000 extra. In tal caso, avresti rischiato molto meno di quanto avrebbe fatto un investitore in contanti in questa situazione, ma hai comunque realizzato un profitto considerevole.
Moltiplica questa formula e strategia su tre o quattro proprietà e l’investitore esperto può realizzare un discreto profitto. Un investitore con leva finanziaria ha più opportunità rispetto alla sua controparte di acquisto in contanti in questo tipo di situazioni. Gli acquirenti in contanti spesso acquisteranno una casa a titolo definitivo con la maggior parte dei soldi che hanno a disposizione per l’investimento. Al contrario, un investitore con leva finanziaria può diversificare l’allocazione di quel denaro tra diverse proprietà, aumentando così il loro tasso di rendimento nel lungo periodo.
I rischi di essere sfruttati
Assumere qualsiasi tipo di investimento ha un rischio intrinseco, specialmente quando si affrontano le incertezze del mercato immobiliare. Innanzitutto, la diversificazione del denaro tra proprietà di investimento è un approccio che dovrebbe essere preso seriamente in considerazione solo da un investitore ben informato. È necessaria una profonda comprensione delle attuali condizioni economiche, della salute generale del mercato immobiliare in generale e dell’area in cui si sta effettuando l’acquisto.
Sebbene ci siano diversi vantaggi nel contrarre un prestito per acquistare un investimento immobiliare, le cose potrebbero andare storte. Supponiamo che ogni proprietà in affitto abbia subito un forte deprezzamento. L’investitore con leva finanziaria ora deve molto più di quanto abbia mai messo giù. Se sbaglierai il mercato anche di poco, potresti perdere in modo massiccio, soprattutto con un paio di proprietà nel tuo portafoglio.
Anche se un vantaggio qui è che la banca perderà sicuramente più di te, il tuo punteggio di credito potrebbe essere seriamente influenzato. Il potenziale di rendimenti significativi attrae molti a questo tipo di strategia, ma dovrebbe essere affrontato con chiara considerazione per tutti i rischi coinvolti. Questa strategia, ovviamente, richiederà anche di passare attraverso il processo di mutuo, in molti casi, più volte, che è un’altra cosa da considerare.
Pagamento in contanti per investimenti immobiliari
Gli investitori in contanti possono eludere l’intero processo di richiesta di mutuo e fare un rapido investimento se vedono un’opportunità, il che è molto vantaggioso. Un altro vantaggio del pagamento anticipato di una proprietà in contanti è che non devi pagare interessi. Anche con tassi di interesse così bassi come sono adesso, sarà sempre più costoso nel lungo periodo pagare qualsiasi tipo di interesse di quanto non lo sarà non averne.
Per molti investitori che hanno i fondi, l’ acquisto di proprietà in contanti ha senso, soprattutto se si ritiene che il mercato aumenterà notevolmente nei prossimi due anni.
Ad esempio, supponiamo che tu compri una casa a titolo definitivo per $ 400.000 e ti sieda fino a quando non vedi che è il momento giusto per vendere. Se hai ragione su una ripresa e la casa apprezza in valore fino a $ 500.000, questo è un profitto diretto di $ 100.000 per l’investitore, senza dover considerare di pagare i pagamenti degli interessi bancari o l’importo preso in prestito in un mutuo. Avere il 100% di capitale proprio in una casa rende anche più facile per un investitore contrarre un prestito in futuro, se necessario. L’acquisto di una casa a titolo definitivo in contanti può anche creare un flusso di cassa immediato per l’investitore.
Alcuni investitori cercano di creare reddito mobile con le loro proprietà e il giusto tipo di affittuari può fornirlo.
L’acquisto di immobili con un mutuo o in contanti richiede entrambi una notevole quantità di reddito da investimento disponibile.
Considerazioni speciali: i rischi del pagamento in contanti
Vincolare tutte le tue risorse in un investimento è estremamente rischioso. Questo approccio potrebbe non essere quindi la migliore strategia per l’investitore che dispone di una quantità limitata di denaro da utilizzare a lungo termine.
Sebbene una casa possa aumentare di valore, può svalutarsi altrettanto rapidamente e i soldi che perdi saranno a titolo definitivo. liquidità fino a quando non hai un venditore.
Differenze chiave
Entrambe le strategie offrono vantaggi, ma per diversi tipi di investitori. Una cosa importante da notare è che entrambe le strategie richiedono una notevole quantità di reddito da investimento disponibile. Anche gli acquirenti con leva finanziaria che distribuiscono il loro investimento su diverse proprietà dovranno assumersi il rischio che tutte quelle proprietà si deprezzino. Inoltre, quando acquisti una nuova casa in contanti, non utilizzare i risparmi per la pensione o il tuo fondo di emergenza.
Per l’investitore che ha una grande quantità di denaro pronta da investire, la propensione al rischio è ciò che veramente guiderà la direzione della decisione qui. Le posizioni con leva finanziaria in proprietà di investimento produrranno senza dubbio rendimenti più elevati, ma per l’investitore meno coinvolto o accomodante che cerca ancora equità e rendimento, l’acquisto in contanti potrebbe essere l’opzione migliore.