Azione di preclusione
Che cos’è l’azione di preclusione?
Il termine azione di preclusione si riferisce a procedimenti legali avviati da un prestatore dopo che un mutuatario è inadempiente sul proprio mutuo. I prestatori possono far valere i propri diritti tramite una preclusione quando i mutuatari non riescono a effettuare i pagamenti del mutuo o quando non adempiono agli obblighi delineati nel loro contratto di mutuo. L’azione è avviata da un avviso pubblico emesso dal prestatore. Se il mutuante non è ancora in grado di aggiornare il prestito, la società ipotecaria può procedere con una procedura di preclusione, dopodiché può vendere la proprietà per pagare il saldo del prestito.
Punti chiave
- Un’azione di preclusione è un processo legale avviato da un prestatore dopo che un mutuatario è inadempiente al proprio mutuo.
- Dopo aver emesso un avviso pubblico, il prestatore concede al mutuatario un periodo di grazia per consentire al mutuatario di aggiornare il prestito.
- L’azione si sposta al pre-pignoramento se il mutuatario non può prendere accordi.
- Un’asta consente al prestatore di vendere la casa.
- Le protezioni rafforzate per i mutuatari vietano agli istituti di credito di presentare le prime notifiche prima di 120 giorni dalla delinquenza.
- Il governo ha posto una moratoria sui pignoramenti e protezioni aggiuntive per i proprietari di case in risposta alla pandemia COVID-19, fino al 30 giugno 2021.
Come funziona l’azione di preclusione
La maggior parte delle persone non ha i soldi per acquistare una casa o una proprietà in contanti. Per finanziare l’acquisto, i consumatori devono ottenere un mutuo. Un prestatore prende in considerazione diverse considerazioni prima di approvare un prestito, inclusi la storia creditizia e il reddito di un mutuatario, nonché il valore della proprietà. Se approvato, il creditore e il mutuatario firmano un contratto di mutuo, che delinea la frequenza e l’importo del pagamento.
Ma cosa succede se il mutuatario non può adempiere ai propri obblighi? Quando un mutuatario è inadempiente – almeno quattro mesi in arretrato – o non è all’altezza delle condizioni del contratto, il suo prestatore può avviare un’azione di preclusione dopo che tutte le altre strade sono esaurite. Il primo passo è presentare un avviso pubblico all’ufficio del registro della contea. Questo avviso indica che il mutuatario è inadempiente sul mutuo. In alcuni stati, l’avviso è chiamato avviso di inadempienza, mentre altri stati lo chiamano litispendenza.
A questo punto, il mutuatario entra in pre-preclusione. Questo è un periodo di grazia che consente al proprietario della casa di trovare i soldi per rimanere aggiornato sul prestito o organizzare una vendita della casa. Se il mutuatario non riesce ancora a trovare i fondi o un altro accordo, il prestatore può procedere con il processo di preclusione.
Il passaggio successivo prevede la definizione di una data per l’ asta di preclusione. Il prestatore registra un avviso di vendita del fiduciario presso l’ufficio del registro della contea, pubblicizza la proprietà e notifica al mutuatario l’imminente vendita. L’asta normalmente si svolge presso il tribunale della contea, l’ufficio del trustee o sulla proprietà stessa.
Alcuni stati concedono ai mutuatari il diritto di riscatto per aggiornare il loro prestito fino al momento in cui la proprietà viene messa all’asta.
considerazioni speciali
Requisiti procedurali di legge molto specifici e dettagliati si applicano ai pignoramenti e devono essere rispettati per evitare l’annullamento di una vendita di pignoramento. Al debitore e al pubblico deve essere data adeguata comunicazione della vendita di preclusione, ma le procedure esatte possono variare a seconda dello stato.
Il governo federale degli Stati Uniti ha emesso nuove regole per i prestatori che cercano di precludere le proprietà a seguito della crisi finanziaria. Istituite dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) nel 2013, queste nuove regole sono state utili ai proprietari di case che sono sull’orlo del pignoramento e li protegge dai prestiti predatori. Queste regole includono:
- La restrizione del dual-tracking. Ciò si verifica quando il creditore procede con la preclusione quando lavorano con il mutuatario per evitarlo. Le prime notifiche possono essere presentate solo dopo che il mutuo è di 120 giorni di insolvenza.
- Fornire al mutuatario opzioni dopo aver perso due pagamenti consecutivamente. Queste opzioni includono alternative alla preclusione.
- Esplorare tutte le alternative alla preclusione prima di intraprendere qualsiasi azione del genere da parte del creditore.
Queste regole sono state ampliate nel 2016, per cui il CFPB ha incaricato i prestatori di fornire maggiori protezioni ai mutuatari più di una volta nel corso del prestito. L’agenzia includeva anche i familiari sopravvissuti di un mutuatario deceduto e richiede che i creditori informino i mutuatari quando le applicazioni di mitigazione delle perdite – i tentativi dei prestatori di lavorare con i mutuatari – sono esaurite.
Pandemia di covid-19
La governo o quelli che sono sostenuti da imprese sponsorizzate dal governo (GSE) comeFannie Mae e Freddie Mac.
Il governo ha posto una moratoria sui pignoramenti, consentendo ai proprietari di casa di rimanere nelle loro case durante la crisi sanitaria. I mutuatari devono rivolgersi ai loro prestatori per scoprire le loro opzioni. Alcuni istituti di credito possono offrire ai mutuatari la tolleranza, che consente loro di trattenere o ridurre i loro pagamenti. Un’altra opzione è lo sgravio dei pagamenti, che consente ai mutuatari di differire i pagamenti per un certo periodo di tempo. I pagamenti mancati per tolleranza e quelli differiti non vengono eliminati. Invece, devono essere pagati dopo la fine del periodo.
Il 9 febbraio 2021, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha annunciato il 30 marzo 2021 come termine per la sua moratoria.
Dopo aver assunto il 20 gennaio 2021, il presidente Biden ha chiesto che il divieto di pignoramenti e sfratti sia prorogato fino al 31 marzo 2021. Il 16 febbraio ha chiesto che sia prorogato fino al 30 giugno 2021.