Cos’è la tolleranza?

Cos’è la tolleranza?

La tolleranza è un rinvio temporaneo dei pagamenti del mutuo. È una forma di rimborso del rimborso concessa dal prestatore o dal creditore invece di forzare la preclusione di una proprietà. I proprietari di prestiti e gli assicuratori di prestiti possono essere disposti a negoziare opzioni di concessione perché le perdite generate dalla preclusione della proprietà ricadono tipicamente su di loro.

Punti chiave

• La tolleranza è un rinvio temporaneo dei pagamenti ipotecari concessi dal mutuante o dal creditore invece di forzare la preclusione di una proprietà.
• I termini di un accordo di concessione sono negoziati tra il mutuatario e il prestatore.
• Il mutuatario deve dimostrare la causa del rinvio del rimborso, come difficoltà finanziarie associate a una grave malattia o alla perdita del lavoro.
• I mutuatari di mutui ipotecari garantiti da programmi governativi, tra cui Fannie Mae e Freddie Mac, possono ottenere un sollievo finanziario se sono colpiti da COVID-19.

Comprensione della tolleranza

La tolleranza può verificarsi anche con altri tipi di prestiti, come può essere il caso dei prestiti agli studenti. Ad esempio, il Congresso degli Stati Uniti ha approvato il Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES Act) nel 2020 per affrontare le ricadute economiche di COVID-19. Il pacchetto includeva disposizioni per la tolleranza del prestito studentesco. Alcuni governi statali hanno anche emanato i propri regolamenti relativi alla tolleranza durante la pandemia.

La tolleranza fornisce al mutuatario il tempo per rimborsare le somme del mutuo insolventi. Ciò è vantaggioso per il mutuatario in difficoltà, ma offrire la tolleranza va anche a vantaggio del proprietario del prestito, come una banca, che spesso perde denaro in caso di pignoramento dopo aver pagato le commissioni associate al processo. Tuttavia, i gestori di prestiti, che raccolgono i pagamenti ma non possiedono i prestiti, potrebbero essere meno disposti a collaborare con i mutuatari in materia di sgravi di tolleranza perché non sopportano lo stesso rischio finanziario.

I termini di un accordo di concessione sono negoziati tra il mutuatario e il prestatore. L’opportunità di un tale accordo dipende dalla probabilità che il mutuatario possa riprendere i rimborsi mensili del mutuo una volta terminata la tolleranza temporanea. Il prestatore può approvare una riduzione totale del pagamento del mutuatario o solo una riduzione parziale, a seconda dell’entità delle necessità del mutuatario e della fiducia del prestatore nella capacità del mutuatario di recuperare in una data successiva.

In alcuni casi, il prestatore concede al mutuatario una moratoria completa sull’esecuzione dei pagamenti ipotecari per il periodo di tolleranza. Altre volte, il mutuatario è tenuto a pagare gli interessi ma non a pagare il capitale. In ancora altri casi, il mutuatario paga solo una parte degli interessi con la parte non pagata con conseguente ammortamento negativo. Un’altra opzione di tolleranza è che il prestatore riduca il tasso di interesse del mutuatario su base temporanea.

Ottenere la tolleranza su un mutuo richiede di contattare il prestatore, spiegare la situazione e ricevere l’approvazione. È più probabile che ai mutuatari con una storia di pagamenti puntuali venga concessa questa opzione. Il mutuatario deve anche dimostrare la causa del rinvio del rimborso, come difficoltà finanziarie associate a una grave malattia o alla perdita del lavoro.

Un mutuatario che ha svolto lo stesso lavoro per 10 anni e non ha mai mancato il pagamento del mutuo durante quel periodo, ad esempio, è un buon candidato per ricevere la tolleranza dopo un licenziamento, in particolare se il mutuatario ha competenze richieste ed è probabile che lavoro entro settimane o mesi. Al contrario, è meno probabile che un prestatore conceda la tolleranza a un mutuatario licenziato con una storia lavorativa irregolare o un track record di mancati pagamenti ipotecari.

considerazioni speciali

L’assistenza alla tolleranza viene ora offerta ai mutuatari ipotecari affetti da COVID-19, la malattia causata dal nuovo coronavirus. La moratoria su pignoramenti e sfratti doveva scadere il 31 gennaio 2021, ma è stata prorogata. Tuttavia, la data di proroga varia a seconda dell’agenzia governativa o del programma di mutuo ipotecario.

Fannie Mae e Freddie Mac

Freddie Mac stanno offrendo assistenza ai proprietari di case colpiti con mutui ipotecari garantiti da queste imprese. Fannie Mae e Freddie Mac hanno esteso le moratorie di preclusione sui pignoramenti unifamiliari e suglisfratti di proprietà immobiliare (REO) fino al 31 marzo 2021, come indicato dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA). Le proprietà REO sono proprietà di banca sequestrate per mancato pagamento.

Ecco le linee guida di Fannie Mae per i mutui unifamiliari:

• I proprietari di abitazione che risentono negativamente di questa emergenza nazionale possono richiedere assistenza ipotecaria contattando il proprio fornitore di servizi ipotecari.
• I proprietari di abitazione colpiti da questa emergenza nazionale possono beneficiare di un piano di tolleranza per ridurre o sospendere i pagamenti del mutuo fino a 12 mesi.
• La segnalazione da parte delle agenzie di credito dei pagamenti scaduti dei mutuatari in un piano di concessione a seguito di difficoltà attribuibili a questa emergenza nazionale è sospesa.
• I proprietari di abitazione in un piano di tolleranza non dovranno sostenere penali per il ritardo.
• Dopo la tolleranza, un servicer deve collaborare con il mutuatario su un piano permanente per aiutare a mantenere o ridurre gli importi dei pagamenti mensili, se necessario, inclusa una modifica del prestito3

I proprietari di abitazione possono scoprire se hanno un mutuo di proprietà di Fannie Mae o chiamare Fannie Mae al numero 1-800-232-6643 per ulteriori informazioni.

Freddie Mac ha anche intrapreso azioni simili per proteggere i proprietari di case unifamiliari con mutui di proprietà di Freddie Mac che sono affetti da COVID-19. Il sollievo include:

• Garantire lo sgravio dei pagamenti fornendo ai mutuatari la tolleranza per un massimo di 12 mesi.
• Rinuncia a valutazioni di penali o ritardi nei confronti dei mutuatari
• Sospensione della segnalazione di insolvenze relative a concessioni, rimborsi o piani di prova alle agenzie di credito.
• Consentire ai servizi di assistenza di offrire ai mutuatari ulteriori opzioni di mitigazione delle perdite che vengono in genere emanate solo per affrontare i disastri naturali. Ciò include modifiche al prestito che offrono ai gestori la possibilità di fornire sgravi di pagamento o mantenere lo stesso pagamento dopo il periodo di tolleranza.

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Altri programmi di soccorso ipotecario

Alcuni mutui ipotecari nelle zone rurali sono garantiti dal Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti (USDA). La moratoria di preclusione per il programma di prestito diretto e garantito di alloggi unifamiliari USDA è stata prorogata fino al 30 giugno 2021.

Sonostati inoltre estesi iprestiti ipotecari garantiti dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti e assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA) o garantiti dall’Office of Native American Programs (Sezione 184 e 184 A sui programmi di garanzia del prestito) fino al 30 giugno 2021.

Inoltre, la moratoria di sfratto e pignoramento per i prestiti VA dal Department of Veteran Affairs è stata rimandata fino al 30 giugno 2021. Anche il Department of Housing and Urban Development, il Department of Veterans Affairs e il Department of Agriculture hanno prorogato la data di scadenza dei mutuatari può richiedere la tolleranza, consentendo alla finestra di registrazione di continuare fino al 30 giugno 2021.

Domande frequenti

Cosa determina i termini di tolleranza?

I termini dell’accordo di concessione sono negoziati tra il mutuatario e il prestatore. Ottenere la tolleranza su un mutuo richiede di contattare il prestatore, spiegare la situazione e ricevere l’approvazione. È più probabile che ai mutuatari con una storia di pagamenti puntuali venga concessa questa opzione. Il mutuatario deve anche dimostrare la causa del rinvio del rimborso, come difficoltà finanziarie associate a una grave malattia o alla perdita del lavoro.

Il prestatore può approvare una riduzione totale del pagamento del mutuatario o solo una riduzione parziale, a seconda dell’entità delle necessità del mutuatario e della fiducia del prestatore nella capacità del mutuatario di recuperare in una data successiva. La negoziazione è fondamentale in quanto non ci sono termini universalmente specificati approvati a livello federale. Quindi un mutuatario esperto potrebbe procurare una diminuzione o un ritardo gestibile sia nei pagamenti che negli interessi addebitati per il periodo di tempo specificato.

Cosa succede dopo la fine della tolleranza?

Una volta scaduto il periodo di tolleranza, il mutuatario è responsabile del rimborso dei pagamenti insoluti. In genere, il mutuatario e il prestatore lavoreranno insieme per trovare una soluzione praticabile per recuperare il debito dovuto. Ad esempio, se il prestito è di proprietà di Freddie Mac, il mutuatario non è mai tenuto a pagare i pagamenti differiti in un’unica soluzione, ma altri istituti di credito potrebbero richiederlo.

La comunicazione con l’istituto di credito è fondamentale. Inoltre, a seconda delle condizioni negoziate con il prestatore, potrebbero essere dovuti gli interessi maturati durante il periodo di tolleranza, nonché eventuali commissioni per il ritardo.

La tolleranza avrà un impatto sul rating del credito?

La tolleranza non avrà un impatto negativo sul rating del credito del mutuatario. Tuttavia, i pagamenti mancanti prima di contattare il prestatore e di stabilire i termini della tolleranza potrebbero, molto probabilmente, avere un impatto negativo sulla solvibilità del mutuatario. Ad esempio, l’assistenza offerta ai mutuatari ipotecari interessati da COVID-19, segnalata dagli istituti di credito alle agenzie di credito come richiesto dalla legge CARES (Coronavirus Aid, Relief and Economic Security), non farà scendere i punteggi del credito al consumo.