I 5 principali fatti sulle azioni di Quitclaim
Una volta la proprietà immobiliare veniva trasferita attraverso un atto cerimoniale noto come “livrea di seisin” in cui la persona che trasferiva il terreno faceva passare un ramoscello o zolla di zolla dal terreno alla persona che prendeva in consegna il terreno.
Un contratto verbale e / o scritto può aver accompagnato il gesto, ma solo la “livrea di seisin” ha legalmente trasferito il titolo all’immobile. Naturalmente oggi, il titolo di proprietà immobiliare è trasmesso da un atto. Un atto di proprietà è uno strumento legale scritto e firmato che viene utilizzato per trasferire la proprietà di una proprietà immobiliare da un precedente proprietario (il concedente) a un nuovo proprietario (il concessionario).
Gli atti possono essere classificati in numerosi modi. In generale, le azioni sono ufficiali o private. Gli atti ufficiali sono eseguiti in virtù di procedimenti giudiziari o legali, come atti di trustee e atti fiscali. La maggior parte delle transazioni immobiliari, tuttavia, coinvolge atti privati.
Gli atti sono anche classificati in base al tipo di garanzia del titolo fornita dal concedente. Gli atti di garanzia generale forniscono il livello più alto di protezione dell’acquirente, mentre gli atti di reclamo in genere forniscono il minimo.
Punti chiave
- Un atto di proprietà è uno strumento legale scritto e firmato che viene utilizzato per trasferire la proprietà di una proprietà immobiliare da un precedente proprietario (il concedente) a un nuovo proprietario (il concessionario).
- In generale, le azioni sono ufficiali o private.
- Gli atti di garanzia generale forniscono il livello più alto di protezione dell’acquirente, mentre gli atti di reclamo in genere forniscono il minimo.
Gli atti di rivendicazione sono più spesso finalizzati al trasferimento di proprietà tra membri della famiglia o alla cura di un difetto del titolo, come un errore di ortografia di un nome. Sebbene siano relativamente comuni e la maggior parte degli agenti immobiliari abbia esperienza nel trattarli, vengono generalmente utilizzati in transazioni in cui le parti si conoscono e sono quindi più propensi ad accettare i rischi associati alla mancanza di protezione dell’acquirente. Possono anche essere utilizzati quando una proprietà trasferisce la proprietà senza essere venduta, cioè quando non si tratta di denaro.
Poiché le azioni di quitclaim offrono una protezione dell’acquirente così limitata, è importante capire esattamente cosa si ottiene quando si acquista una proprietà in questo modo. Ecco cinque cose da sapere su questi contratti.
1. Stai acquistando la minima quantità di protezione di qualsiasi azione.
Chiamato anche atto di non garanzia, un atto di rinuncia trasmette qualsiasi interesse che il concedente abbia attualmente nella proprietà, se presente. Il concedente si limita a “rimettere, rilasciare e reclamare” il proprio interesse nella proprietà al beneficiario. Non ci sono garanzie o promesse riguardo alla qualità del titolo. L’atto chiarirà questo aspetto includendo un linguaggio del tipo: “Il Concedente non fornisce alcuna garanzia, espressa o implicita, in merito al titolo della proprietà qui descritta”.
Nelle situazioni in cui il concedente in virtù di un atto di rivendicazione non ha alcun interesse nella proprietà, il beneficiario non acquisisce nulla in virtù dell’atto di rivendicazione e non acquisisce alcun diritto di garanzia nei confronti del concedente.
2. Accetta solo un atto di rinuncia da parte di concedenti che conosci e di cui ti fidi.
Poiché le azioni di quitclaim non forniscono alcuna garanzia sulla qualità del titolo del concedente, sono le migliori per transazioni a basso rischio tra persone che si conoscono e in genere non comportano alcuno scambio di denaro. Gli atti di quitclaim, quindi, sono comunemente usati per trasferire proprietà all’interno di una famiglia, ad esempio da genitore a figlio adulto, tra fratelli o quando un proprietario di proprietà si sposa e desidera aggiungere il proprio coniuge al titolo.
Anche le coppie sposate che possiedono una casa insieme e successivamente il divorzio ricorrono a atti di quitclaim. Quando una parte acquisisce la casa in una transazione di divorzio, l’altra può eseguire un atto di rivendicazione per eliminare il proprio interesse nella proprietà (e per conformarsi alla decisione del tribunale).
3. Possono essere utilizzati per eliminare un difetto del titolo.
Un atto di quitclaim viene spesso utilizzato per correggere un difetto (una ” nuvola sul titolo “) nella storia registrata di un titolo di proprietà immobiliare. I difetti del titolo includono elementi quali problemi con la formulazione (ad esempio, su un documento non conforme agli standard statali), una firma mancante (come quella di un coniuge) o la mancata registrazione dei documenti immobiliari. Ad esempio, se il nome di un beneficiario è scritto in modo errato su un atto di garanzia inserito nel registro pubblico, è possibile eseguire al beneficiario un atto di rivendicazione con l’ortografia corretta per perfezionare il titolo.
Come altro esempio, supponiamo che una ricerca per titolo riveli che il coniuge di un ex concedente può avere un interesse nella proprietà perché non ha eseguito correttamente un atto passato nella catena del titolo. In questa situazione, al coniuge dell’ex concedente può essere chiesto di eseguire un atto di rivendicazione nei confronti dell’attuale proprietario, “reclamando” qualsiasi interesse che possa avere nella proprietà.
4. Sono efficaci quanto un atto di garanzia per trasferire il titolo, ma solo se il titolo è buono.
Un atto di rivendicazione può trasmettere il titolo con la stessa efficacia di un atto di garanzia se il concedente ha un buon titolo al momento della consegna dell’atto. È la mancanza di garanzie, tuttavia, che rende un atto di quitclaim meno attraente dal punto di vista di un beneficiario. Se il titolo contiene un difetto, ad esempio, il concessionario non ha alcun ricorso legale contro il concedente ai sensi dell’atto. Un atto di rinuncia viene spesso utilizzato se il concedente non è sicuro dello stato del titolo (se contiene difetti) o se il concedente non vuole alcuna responsabilità ai sensi dei patti del titolo.
5. Un atto di rinuncia influisce sulla proprietà e sul nome dell’atto, non sull’ipoteca.
Poiché le azioni di richiesta di rimborso espongono il beneficiario a determinati rischi, sono più spesso utilizzate tra membri della famiglia e dove non c’è scambio di denaro.
A causa di ciò, gli atti di richiesta di rimborso in genere non vengono utilizzati in situazioni in cui la proprietà interessata ha un mutuo in sospeso. Dopotutto, sarebbe difficile per molti concedenti estinguere un mutuo senza i proventi della vendita della proprietà.
In alcuni casi, tuttavia, gli atti di richiesta di rimborso vengono utilizzati quando il concedente ha un’ipoteca. In tal caso il concedente resta responsabile dell’ipoteca anche dopo il trasferimento della proprietà mediante esecuzione di atto di querela. Gli atti di quitclaim trasferiscono il titolo ma non incidono sui mutui.
Questa situazione può peggiorare se il mutuo contiene una clausola di due-on-sale , una disposizione comune che prevede che l’intero prestito diventi esigibile non appena il titolo viene trasferito (non solo se l’immobile viene “venduto” con uno scambio di denaro, come il nome “due-on-sale” sembrerebbe implicare).
Se il concedente ha rinunciato alla proprietà con la convinzione che il beneficiario effettuerà i pagamenti del mutuo, il concedente non ha alcuna possibilità di rivalsa se il beneficiario smette di effettuare pagamenti o vende la proprietà a un’altra parte. Per mitigare potenziali problemi finanziari e legali, il beneficiario può assumere l’ipoteca con il creditore (con l’approvazione del prestatore) o rifinanziare la proprietà e estinguere il prestito originario. Per aggiungere protezione al concedente, è possibile stipulare un accordo legalmente vincolante per documentare i termini di pagamento.
La linea di fondo
Il trasferimento del titolo di proprietà avviene per atto. Alcuni elementi essenziali devono essere contenuti nell’atto perché sia legalmente operativo. Atti diversi forniscono vari livelli di protezione al beneficiario e la forma dell’atto determina gli obblighi di un concedente.
Un atto di rinuncia offre il livello minimo di protezione dell’acquirente ed è generalmente utilizzato per i trasferimenti di titoli tra membri della famiglia o per eliminare un difetto sul titolo. Se la proprietà viene fornita con ciò che è noto come un “atto per uno scopo speciale”, che potrebbe essere un atto di correzione, un atto di dono o un atto di liberazione, di solito non offre più protezione di un atto di rivendicazione. Assicurati di consultare un avvocato specializzato nel settore immobiliare: gli atti sono documenti legali importanti che influiscono sugli interessi e sui diritti di proprietà.