Primo mutuo

Cos’è un primo mutuo?

Una prima ipoteca è un privilegio primario su una proprietà. Essendo un prestito primario che paga la proprietà, il prestito ha la priorità su tutti gli altri privilegi o crediti su un immobile in caso di inadempienza. Una prima ipoteca non è l’ipoteca sulla prima casa di un mutuatario; è l’ipoteca originaria stipulata su una qualsiasi proprietà. È anche chiamato First Lien. Se la casa viene rifinanziata, il mutuo rifinanziato assume la posizione di primo mutuo.

Punti chiave

• Una prima ipoteca è un privilegio primario sulla proprietà che garantisce l’ipoteca.
• La seconda ipoteca è denaro preso in prestito contro l’equità domestica per finanziare altri progetti e spese.
• Se il rapporto prestito / valore (LTV) di una prima ipoteca è superiore all’80%, gli istituti di credito generalmente richiedono un’assicurazione ipotecaria privata.
• L’interesse ipotecario pagato su un primo mutuo è deducibile dalle tasse, applicabile solo ai contribuenti che specificano le spese nelle loro dichiarazioni dei redditi.

Capire i primi mutui

Quando un individuo desidera acquistare una proprietà, può decidere di finanziare l’acquisto con un prestito da un istituto di credito. L’istituto di credito si aspetta che il mutuo o l’ipoteca venga rimborsato in rate mensili, che includono una parte del pagamento del capitale e degli interessi. L’istituto di credito avrà un privilegio sulla proprietà poiché il prestito è garantito dalla casa. Questa ipoteca stipulata da un acquirente per l’acquisto della casa è nota come prima ipoteca.

La prima ipoteca è il prestito originario contratto su un immobile. L’acquirente potrebbe avere più proprietà nel loro nome; tuttavia, sono le ipoteche originali stipulate per garantire ciascuna delle proprietà che costituiscono la prima ipoteca. Ad esempio, se il proprietario di un immobile stipula un’ipoteca per ciascuna delle tre case, ciascuna delle tre ipoteche è la prima ipoteca.

Il termine “prima ipoteca” fa intendere che potrebbero esserci altri mutui su un immobile. Il proprietario di una casa potrebbe sottoscrivere un altro mutuo, come una seconda ipoteca, mentre l’ipoteca originale e la prima sono ancora in vigore.

La seconda ipoteca è denaro preso in prestito contro l’ equità domestica per finanziare altri progetti e spese. Sono invece subordinate alla prima ipoteca la seconda ipoteca e le eventuali successive ipoteche stipulate sullo stesso immobile. Ciò significa che la prima ipoteca viene pagata prima che le ipoteche secondarie vengano pagate in caso di insolvenza.

Primo mutuo e prestito a valore (LTV)

Se il rapporto prestito / valore (LTV) di una prima ipoteca è superiore all’80%, gli istituti di credito generalmente richiedonoun’assicurazione ipotecaria privata (PMI). In tal caso, a volte può essere economico per un mutuatario limitare l’ammontare della prima ipoteca all’80% LTV e utilizzare il finanziamento secondario per prendere in prestito l’importo rimanente necessario.

L’economia del pagamento del PMI rispetto all’utilizzo di un secondo prestito dipende in gran parte dal tasso al quale un mutuatario si aspetta che il valore della propria casa aumenti. Il PMI può essere eliminato quando l’LTV del primo mutuo raggiunge il 78%. Tuttavia, un secondo pegno, che in genere comporta un tasso di interesse più elevato rispetto a un primo mutuo, deve essere estinto. Ciò è molto probabilmente fatto attraverso il rifinanziamento del primo mutuo per un importo pari al saldo residuo sia del primo che del secondo mutuo.

Tasse su un primo mutuo

Gli interessi ipotecari pagati su una prima ipoteca sono deducibili dalle tasse. Ciò significa che i proprietari di abitazione possono ridurre il loro reddito imponibile dell’importo degli interessi pagati sul prestito per l’anno fiscale. Tuttavia, la specificano le spese nelle loro dichiarazioni dei redditi.

Esempio di un primo mutuo

Ad esempio, se un acquirente si assicura una prima ipoteca di $ 250.000 su una proprietà domestica e, dopo diversi anni, ottiene una seconda ipoteca di $ 30.000 sulla stessa proprietà, la prima ipoteca è superiore alla seconda ipoteca.

Il mutuatario è inadempiente sui suoi pagamenti dopo che ha già rimborsato $ 50.000 dell’importo del prestito originale e la sua proprietà viene preclusa e venduta per coprire il prestito. Se i proventi della vendita della proprietà ammontano a $ 210.000, il primo creditore ipotecario riceverà il saldo dovuto, che è $ 200.000.

Il prestatore di un secondo mutuo riceverà ciò che resta, che in questo caso è di $ 10.000. Poiché una prima ipoteca è un credito primario che ha la precedenza sui crediti secondari, le seconde ipoteche di solito richiedono tassi di interesse più elevati rispetto alle prime ipoteche.