4 fattori chiave che guidano il mercato immobiliare

Gli immobili rappresentano una parte significativa della ricchezza della maggior parte delle persone, e questo è particolarmente vero per molti proprietari di case negli Stati Uniti. Secondo il Survey of Consumer Finances della Federal Reserve, il 65,1% delle famiglie americane possedeva la propria residenza principale nel 2019. Le dimensioni e le dimensioni del mercato immobiliare lo rendono un settore attraente e redditizio per molti investitori. Questo articolo esaminerà alcuni dei principali fattori che influenzano il mercato immobiliare e la varietà di investimenti disponibili.

TUTORIAL: Esplorazione di investimenti immobiliari

Punti chiave

• Ci sono una serie di fattori che influenzano i prezzi degli immobili, la disponibilità e il potenziale di investimento.
• I dati demografici forniscono informazioni sull’età, sul reddito e sulle preferenze regionali degli acquirenti effettivi o potenziali, sulla percentuale di acquirenti pensionati e sulla percentuale che potrebbe acquistare una vacanza o una seconda casa.
• I tassi di interesse influiscono sul prezzo e sulla domanda di immobili: tassi più bassi portano più acquirenti, riflettendo il minor costo per ottenere un mutuo, ma aumentano anche la domanda di immobili, che può quindi far salire i prezzi.
• I prezzi degli immobili spesso seguono i cicli dell’economia, ma gli investitori possono mitigare questo rischio acquistando REIT o altre partecipazioni diversificate che non sono legate ai cicli economici o che possono resistere a flessioni.
• Le politiche e la legislazione del governo, inclusi incentivi fiscali, detrazioni e sussidi, possono aumentare o ostacolare la domanda di immobili.

Demografia

I dati demografici sono i dati che descrivono la composizione di una popolazione, come età, razza, sesso, reddito, modelli di migrazione e crescita della popolazione. Queste statistiche sono un fattore spesso trascurato ma significativo che influisce sul prezzo degli immobili e sui tipi di proprietà richiesti. I grandi cambiamenti nei dati demografici di una nazione possono avere un grande impatto sulle tendenze immobiliari per diversi decenni.

Ad esempio, i baby boomer nati tra il 1945 e il 1964 sono un esempio di una tendenza demografica con il potenziale per influenzare in modo significativo il mercato immobiliare. Il passaggio di questi baby boomer alla pensione è una delle tendenze generazionali più interessanti dell’ultimo secolo e il pensionamento di questi baby boomer, iniziato nel 2010, è destinato a essere notato sul mercato per i decenni a venire.

Ci sono molti modi in cui questo tipo di cambiamento demografico può influenzare il mercato immobiliare, ma per un investitore, alcune domande chiave da porsi potrebbero essere: i) In che modo questo influenzerebbe la domanda di seconde case nelle zone di villeggiatura più popolari quando più persone iniziano a ritirarsi? Oppure ii) In che modo ciò influirebbe sulla domanda di case più grandi se i redditi fossero minori e i bambini se ne fossero andati tutti? Queste e altre domande possono aiutare gli investitori a restringere il tipo e l’ubicazione di investimenti immobiliari potenzialmente desiderabili molto prima che la tendenza abbia inizio.

Tassi di interesse

I tassi di interesse hanno anche un impatto importante sui mercati immobiliari. Se stai pensando di acquistare una casa con un mutuo, è utile cercare i tassi di interesse utilizzando un calcolatore ipotecario. Le variazioni dei tassi di interesse possono influenzare notevolmente la capacità di una persona di acquistare una proprietà residenziale. Questo perché più i tassi di interesse diminuiscono, minore sarà il costo per ottenere un mutuo per l’acquisto di una casa, il che crea una maggiore domanda di immobili, che di nuovo fa salire i prezzi.

È importante notare che all’aumentare dei tassi di interesse, il costo per ottenere un mutuo aumenta, riducendo così la domanda ei prezzi degli immobili. Tuttavia, quando si guarda all’impatto dei tassi di interesse su un investimento azionario come un fondo di investimento immobiliare (REIT), piuttosto che su un immobile residenziale, la relazione può essere considerata simile alla relazione di un’obbligazione con i tassi di interesse. Quando i tassi di interesse diminuiscono, il valore di un’obbligazione aumenta perché il suotasso cedolare diventa più desiderabile e quando i tassi di interesse aumentano, il valore delle obbligazioni diminuisce. Allo stesso modo, quando il tasso di interesse diminuisce nel mercato, gli alti rendimenti dei REIT diventano più attraenti e il loro valore aumenta. Quando i tassi di interesse aumentano, il rendimento di un REIT diventa meno attraente e spinge il loro valore verso il basso. (Per ulteriori informazioni su questi effetti, vedere In che modo i tassi di interesse influenzano i valori delle proprietà.)

L’economia

Un altro fattore chiave che influisce sul valore degli immobili è la salute generale dell’economia. Questo è generalmente misurato da indicatori economici come il PIL, i dati sull’occupazione, l’attività manifatturiera, i prezzi dei beni, ecc. In generale, quando l’economia è fiacca, lo sono anche gli immobili.

Tuttavia, la ciclicità dell’economia può avere effetti variabili su diversi tipi di immobili. Ad esempio, se un REIT ha una percentuale maggiore dei suoi investimenti in hotel, in genere sarebbe più colpito da una recessione economica rispetto a un REIT che aveva investito in edifici per uffici. Gli hotel sono una forma di proprietà molto sensibile all’attività economica a causa del tipo di struttura locativa insita nell’attività. Affittare una camera d’albergo può essere pensato come una forma di locazione a breve termine che può essere facilmente evitata dai clienti dell’hotel se l’economia va male. D’altra parte, gli inquilini degli uffici generalmente hanno contratti di locazione a lungo termine che non possono essere modificati nel mezzo di una recessione economica. Pertanto, anche se dovresti essere consapevole della parte del ciclo in cui si trova l’economia, dovresti anche essere consapevole della sensibilità della proprietà immobiliare al ciclo economico.

Politiche governative / sussidi

La legislazione è anche un altro fattore che può avere un impatto considerevole sulla domanda e sui prezzi degli immobili. Crediti d’imposta, detrazioni e sussidi sono alcuni dei modi in cui il governo può temporaneamente aumentare la domanda di immobili finché sono in vigore. Essere consapevoli degli attuali incentivi governativi può aiutarti a determinare i cambiamenti nella domanda e nell’offerta e identificare tendenze potenzialmente false.

Ad esempio, nel 2009, il governo degli Stati Uniti ha introdotto un credito d’ imposta per l’acquirente per la prima volta ai proprietari di case nel tentativo di far ripartire le vendite di case in un’economia stagnante  (solo coloro che hanno acquistato case tra il 2008-2010 sono idonei). Secondo la National Association of Realtors (NAR), questo incentivo fiscale da solo ha portato 900.000 acquirenti di case ad acquistare case. Si è trattato di un aumento piuttosto considerevole, sebbene temporaneo, e senza sapere che l’aumento è stato il risultato dell’incentivo fiscale, potresti aver concluso che la domanda di alloggi stava aumentando sulla base di altri fattori.

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Per gli investitori medi, l’acquisto di immobili indirettamente, tramite REIT, ETF (Real Estate Exchange Traded Funds) o altri fondi gestiti, è meno rischioso e più redditizio rispetto all’acquisto diretto di immobili.

Qual è il miglior investimento?

Le dimensioni e le dimensioni del mercato immobiliare lo rendono un mercato attraente e redditizio per molti investitori. Gli investitori possono investire direttamente in immobili fisici o scegliere di investire indirettamente tramite fondi gestiti. Investire direttamente nel settore immobiliare comporta l’acquisto della proprietà residenziale o commerciale da utilizzare come proprietà produttiva di reddito o per la rivendita in un momento futuro. I modi indiretti per investire nel mercato immobiliare includono investimenti in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), fondi negoziati in borsa (ETF), fondi immobiliari misti (CREF) e fondi infrastrutturali. A causa della maggiore liquidità disponibile sul mercato, dei minori costi di transazione e dei minori requisiti di capitale, gli investitori medi preferiscono investire indirettamente nel settore immobiliare.

La linea di fondo

Questo articolo ha introdotto alcuni dei fattori di livello superiore che svolgono un ruolo significativo nello spostamento del mercato immobiliare, ma ci sono anche parti più complesse che entrano in gioco. E sebbene alcuni di questi fattori sopra menzionati suggeriscano una relazione netta tra il fattore e il mercato, in pratica i risultati possono essere molto diversi. Tuttavia, comprendere i fattori chiave che guidano il mercato immobiliare è essenziale per eseguire una valutazione completa di un potenziale investimento.