Economia dell’acquisto di una casa sulla spiaggia: leggere prima di acquistare

L’acquisto di una casa sulla spiaggia può portare un eccellente ritorno sull’investimento, un flusso di reddito affidabile e l’accesso a un delizioso luogo di vacanza. Molti investitori di case al mare acquistano case che successivamente affittano durante i periodi di punta del turismo. Il proprietario di una casa sulla spiaggia in Florida potrebbe rendere la casa disponibile per l’affitto da novembre ad aprile, quando i residenti degli stati più freddi bramano il sole.

Molti investitori di case al mare affermano che i loro redditi da locazione per la metà più fredda dell’anno coprono le loro spese per l’intero anno. Ciò consente loro di vivere in casa gratuitamente durante la stagione non di punta.

Punti chiave

• Gestito bene, affittare una casa sulla spiaggia può lasciare che il proprietario viva nella casa gratuitamente durante la stagione balneare non di punta.
• Il market timing è fondamentale a causa degli elevati livelli di leva spesso utilizzati nel mercato immobiliare.
• Aspettatevi di pagare di più sia per la casa che per l’assicurazione (compresa l’assicurazione contro le inondazioni).
• Molte località balneari hanno tasse elevate.
• Pubblicizzare e gestire una casa in affitto significa bollette extra e probabilmente i proprietari avranno bisogno di un costoso gestore di proprietà.

Prima di fare il grande passo della casa al mare, è essenziale comprendere l’ economia sottostante coinvolta. Gli svantaggi includono elevati costi di prestito, tassi assicurativi esorbitanti e bollette abbondanti, oltre ai grattacapi generali della gestione della proprietà.

Come acquistare una casa sulla spiaggia

Il market timing è una considerazione cruciale quando si acquista qualsiasi immobile. La maggior parte dei mutui richiede acconti del 20% o meno, quindi gli investitori spesso utilizzano una notevole quantità di leva finanziaria. Quando la leva finanziaria è elevata, i movimenti dei prezzi di solito hanno un impatto molto maggiore sui rendimenti rispetto al reddito di un asset.

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Gli investitori possono perdere ingenti somme di denaro ottenendo un’ipoteca su una casa al mare nel momento sbagliato.

Non è necessario possedere una casa al mare, quindi i prezzi sono ancora più prociclici che per altre case. Se l’economia è stata buona negli ultimi anni ei prezzi degli immobili stanno aumentando, probabilmente il mercato è in ritardo per una correzione. Allo stesso modo, prezzi più bassi e un’economia depressa indicano che è un buon momento per acquistare. Gli indici Case-Shiller forniscono agli investitori un modo per determinare lo stato generale del mercato immobiliare.

L’acquisto di una casa al mare comporta le stesse considerazioni dell’acquisto di una casa. Tuttavia, i proprietari di immobili in affitto per la prima volta devono stare attenti. Ispeziona sempre la casa, preferibilmente con l’assistenza di professionisti, e parla con i proprietari. Esamina l’ atto di proprietà, determina il livello di criminalità nel quartiere e considera la storia dell’area durante gli uragani e le inondazioni.

Costi immobiliari e costi finanziari

Le proprietà delle case sulla spiaggia sono sostanzialmente più costose di case simili situate nell’entroterra. A Delray Beach, una famosa località balneare della Florida, il prezzo medio della casa nel 2020 era di $ 229.158, secondo Zillow. Anche i tassi di interesse ipotecario per le proprietà di vacanza sono generalmente più alti di quelli per le case primarie.

Gli interessi passivi possono fare un’enorme differenza per i profitti di un investitore. Ad esempio, il pagamento del capitale e degli interessi su un mutuo di $ 1 milione di 30 anni, con un tasso di interesse del 4%, arriva a $ 4.774 al mese. Lo stesso mutuo a un tasso di interesse del 5% costa $ 5.368 al mese in capitale e interessi. Questa differenza di $ 600 al mese può sommarsi rapidamente.

Quanto costa l’assicurazione sulla spiaggia?

L’ assicurazione del proprietario di abitazione in una casa sulla spiaggia rischia di essere molte volte più costoso rispetto alla copertura per una casa primaria. Questa differenza di costo è dovuta principalmente all’assicurazione contro le inondazioni spesso obbligatoria. Le spese assicurative sono aumentate all’inizio del 21 ° secolo, in particolare sulla costa orientale, che ha subito danni diffusi da uragano.

Un premio annuale di $ 10.000 o più per l’assicurazione contro le inondazioni è sempre più comune per le case sulla spiaggia della Florida. Altri stati della costa orientale, come la Carolina del Nord, richiedono premi a prezzi più ragionevoli. Sebbene i costi assicurativi in ​​California siano in genere inferiori ai tassi della costa orientale, i risparmi sono generalmente compensati da prezzi più elevati degli immobili.

Altre fatture della casa sulla spiaggia

Affittare una casa sulla spiaggia comporta costi al di là del mutuo, dell’utilità e del cavo. Per prima cosa, è probabile che il conto delle tasse sia elevato, dato l’alto valore di molte case al mare. E se la casa sulla spiaggia è una proprietà a reddito, i proprietari di casa devono in genere pagare per il marketing e la pubblicità. Sparare soldi per assumere persone per mettere in mostra la proprietà è solo una parte di queste spese. I proprietari di case al mare super sfortunati potrebbero anche dover sostenere i costi legali associati alle controversie degli inquilini.

Gestione della proprietà

La gestione della proprietà implica molto più che la firma di contratti di locazione e la raccolta di assegni di locazione. Quando qualcosa si rompe, come un’unità HVAC o un frigorifero, il proprietario della casa sulla spiaggia è interamente responsabile delle riparazioni. Paesaggistica, pittura, manutenzione del tetto e controllo dei parassiti rappresentano solo alcuni altri compiti che rientrano nella competenza del proprietario di una casa al mare.

L’aria condizionata è considerata un servizio essenziale in molte parti del paese e gli stati impongono requisiti specifici ai proprietari. Ciò significa che i proprietari di case al mare devono riparare l’aria condizionata in un lasso di tempo ragionevole. In caso contrario, gli affittuari possono avere il diritto di uscire da un contratto di locazione o di organizzare autonomamente le riparazioni e sottrarre i costi dall’affitto.

La maggior parte dei proprietari di case al mare non ha la larghezza di banda per destreggiarsi tra queste responsabilità senza trasformarsi in investitori immobiliari a tempo pieno. Pertanto, la maggior parte degli investitori impiega un gestore di proprietà a tempo pieno. Il gestore gestisce le attività quotidiane, commercializza la casa al mare durante la stagione turistica, esegue i contratti di locazione e sfratta gli inquilini non paganti. Sfortunatamente, un buon gestore di proprietà non è economico. A seconda dell’entità dei servizi, la maggior parte dei gestori di proprietà addebita dal 6% al 12% dell’affitto riscosso, che può rapidamente intaccare i margini di profitto.