Flusso di cassa al netto delle imposte scontato

Che cos’è il flusso di cassa al netto delle imposte scontato?

Il metodo del flusso di cassa scontato al netto delle imposte è un approccio alla valutazione di un investimento valutando l’ammontare di denaro generato e tenendo conto del costo del capitale insieme all’aliquota fiscale marginale applicabile.

Il flusso di cassa scontato al netto delle imposte è simile al flusso di cassa scontato semplice (DCF), ma qui vengono prese in considerazione anche le implicazioni fiscali.

Punti chiave

• I flussi di cassa scontati al netto delle imposte assumono il valore attuale dei flussi di reddito futuri, ma che sono stati adeguati per la passività fiscale attesa di ciascun flusso di cassa.
• L’utilizzo dell’attualizzazione al netto delle imposte fornisce una valutazione più realistica dell’attrattiva di un progetto o di un investimento e può anche tenere conto di flussi non di cassa come l’ammortamento.
• I flussi di cassa scontati al netto delle imposte vengono utilizzati per calcolare l’indice di redditività e il periodo di ammortamento scontato di un progetto o investimento.

Comprensione dei flussi di cassa scontati al netto delle imposte

Lo scopo dell’analisi dello sconto è stimare il denaro che un investitore riceverebbe da un investimento, aggiustato per il  valore temporale del denaro. Il valore temporale del denaro presuppone che un dollaro oggi valga più di un dollaro domani perché può essere investito. Pertanto, un’analisi DCF è appropriata in qualsiasi situazione in cui una persona paga denaro nel presente con l’aspettativa di ricevere più denaro in futuro.

L’approccio del flusso di cassa scontato al netto delle imposte viene utilizzato principalmente nella valutazione degli immobili per determinare se una particolare proprietà è probabile che sia un buon investimento. Gli investitori devono considerare l’ ammortamento, la fascia d’ imposta dell’entità che sarà proprietaria della proprietà e qualsiasi pagamento di interessi quando si utilizza questo metodo di valutazione. Si tratta di un calcolo del flusso di cassa netto da una proprietà dopo che le tasse e i costi di finanziamento ogni anno sono stati presi in considerazione. Il flusso di cassa è scontato al tasso di rendimento richiesto dell’investitore per trovare il valore attuale dei flussi di cassa al netto delle imposte. Se il valore attuale del flusso di cassa al netto delle imposte è superiore al costo dell’investimento, può valere la pena prendere l’investimento.

Poiché il flusso di cassa scontato al netto delle imposte è calcolato al netto delle imposte, anche se non è un flusso di cassa effettivo, l’ammortamento deve essere utilizzato per determinare l’onere fiscale. L’ammortamento è una spesa non in contanti che riduce le tasse e aumenta il flusso di cassa. Di solito viene sottratto dal reddito operativo netto per ricavare il reddito netto al netto delle imposte e quindi aggiunto di nuovo per riflettere l’impatto positivo che ha sul flusso di cassa al netto delle imposte.

Flussi di cassa al netto delle imposte e redditività scontati

Il flusso di cassa scontato al netto delle imposte può essere utilizzato per calcolare l’ indice di redditività, un rapporto che valuta la relazione tra i costi ei benefici di un progetto o investimento proposto. L’indice di redditività, o rapporto costi-benefici, è calcolato dividendo il valore attuale del flusso di cassa scontato al netto delle imposte per il costo dell’investimento.

La regola pratica afferma che un progetto con un indice di redditività uguale o superiore a uno è una potenziale opportunità di investimento redditizio. In altre parole, se il valore attuale del flusso di cassa al netto delle imposte è uguale o superiore al costo del progetto, può valere la pena intraprendere il progetto.

altre considerazioni

Poiché esistono diversi metodi per valutare gli investimenti immobiliari e ogni metodo ha i suoi difetti, gli investitori non dovrebbero fare affidamento esclusivamente sul flusso di cassa al netto delle imposte per prendere una decisione. Per esaminare il valore della proprietà da più prospettive, è anche possibile utilizzare altri metodi di valutazione immobiliare come l’ approccio del costo, l’ approccio del confronto di vendita (SCA) e l’ approccio del reddito.

Il flusso di cassa scontato al netto delle imposte viene utilizzato anche per calcolare il semplice rimborso e il periodo di rimborso scontato di un investimento, consentendo a un investitore di determinare il tempo necessario affinché un progetto recuperi l’importo iniziale investito in esso.