Mutuo insolvente
Che cos’è un mutuo insolvente?
Un mutuo insolvente è un mutuo per la casa per il quale il mutuatario non è riuscito a effettuare i pagamenti come richiesto nei documenti del prestito. Un mutuo è considerato insolvente o in ritardo quando un pagamento programmato non viene effettuato entro la data di scadenza. Se il mutuatario non può portare i pagamenti su un mutuo insolvente in corso entro un certo periodo di tempo, il creditore può avviare un procedimento di preclusione. Un prestatore può anche offrire a un mutuatario una serie di opzioni per aiutare a prevenire il pignoramento quando un mutuo diventa insolvente.
Durante la pandemia di coronavirus, sia Fannie Mae che Freddie Mac, che tra loro garantiscono più di due terzi di tutti i mutui, hanno messo in atto opzioni di assistenza per i mutuatari insolventi colpiti da COVID-19.1
Punti chiave
- Un mutuo insolvente è un mutuo per la casa in cui il mutuatario è in ritardo in uno o più pagamenti richiesti.
- I mutuatari che mancano i pagamenti saranno spesso soggetti a sanzioni e commissioni e potrebbero avere un impatto negativo sul loro punteggio di credito.
- I mutui che sono eccessivamente insolventi rischiano di andare in default e la casa in preclusione.
- A volte i prestatori lavoreranno con i mutuatari per evitare il default quando diventano delinquenti.
Comprensione dei mutui insolventi
Le commissioni per il ritardo vengono solitamente applicate ai pagamenti mancati. L’importo della commissione per il ritardo dipende dal prestatore, nonché dai termini del mutuo del mutuatario. Se inizialmente non viene applicata una penale per il ritardo, ciò non significa che il mutuo non sia insolvente; alcuni istituti di credito possono scegliere di attendere fino a quando un pagamento è in ritardo di oltre 30 giorni prima di iniziare le procedure di riscossione.
Un mutuo insolvente può portare al pignoramento, ma il pignoramento è l’ultima risorsa per i creditori perché è una procedura costosa e gli istituti di credito in genere perdono denaro nei procedimenti di preclusione. Un accordo di concessione è una potenziale alternativa al pignoramento se le difficoltà finanziarie del mutuatario sono temporanee. In base a un accordo di concessione, il mutuante consente temporaneamente al mutuatario di interrompere i pagamenti o di pagare meno del normale pagamento mensile.
Se un mutuatario sospetta di non essere in grado di pagare in tempo, è imperativo che si rivolga prontamente al prestatore. In alcuni casi, il prestatore può avere modi per aiutare il mutuatario a evitare del tutto un mutuo insolvente.
Un proprietario di una casa con un mutuo insolvente, che non pensa che le sue difficoltà finanziarie siano temporanee ma che vuole evitare il pignoramento, potrebbe convincere la banca ad accettare una vendita allo scoperto. Ciò si verifica quando il mutuatario non può vendere la casa perché deve più del valore della casa, quindi la banca si impegna a consentire al mutuatario di vendere la casa per meno del saldo del mutuo. In alcuni stati, la banca perdonerà la differenza; in altri, il proprietario della casa deve ripagare la differenza.
Un mutuo insolvente può influire sul punteggio di credito del mutuatario e sulla sua capacità di ottenere prestiti in futuro, motivo per cui i mutuatari dovrebbero compiere ogni sforzo per pagare il mutuo in tempo.
Un mutuatario che è stato insolvente per diversi mesi o addirittura anni, ma che non è stato precluso, può concordare un piano di rimborso con il creditore per diventare alla fine corrente sul mutuo e non perdere la casa. Il prestatore potrebbe anche accettare di modificare il prestito cambiando il capitale dovuto, la durata del prestito o il tasso di interesse in modo che il mutuatario possa permettersi i pagamenti mensili. Se un mutuatario ha un mutuo a tasso variabile, il rifinanziamento con uno a tasso fisso potrebbe essere un’opzione.
Se hai bisogno di aiuto per capire cosa fare, un servizio di consulenza per la prevenzione dei pignoramenti potrebbe essere in grado di aiutarti. Questi servizi sono gratuiti e forniti da agenzie senza scopo di lucro.
Delinquenza contro inadempienza
L’avviso di inadempienza è un avviso pubblico depositato presso un tribunale in cui si afferma che un mutuatario ipotecario è delinquente su un prestito per un periodo di tempo prolungato. Questo è uno dei primi passi verso la preclusione. Se un mutuatario ha diversi pagamenti insoluti, è a rischio di insolvenza su un mutuo ipotecario, il che comporta anche il rischio di perdita di garanzie.
Un contratto ipotecario specificherà il numero di pagamenti insoluti consentiti prima che venga intrapresa l’azione di inadempimento. In generale, la maggior parte dei contratti consente fino a 180 giorni di mancati pagamenti e insolvenze prima di prendere nota dell’azione di inadempienza.