Detrazione degli interessi sul secondo mutuo
Il governo federale comprende che i mutui sulla casa sono i maggiori oneri finanziari che molti americani si assumeranno mai nella loro vita. Al fine di fornire una pausa (e presumibilmente per incoraggiare le persone a partecipare al mercato immobiliare), l’ Internal Revenue Service (IRS) consente ai contribuenti di detrarre gli interessi pagati sui loro mutui.
Ma cosa succede se ottieni un mutuo sulla seconda casa? Importa per cosa lo usi? Puoi detrarre gli interessi a tempo indeterminato?
Daremo uno sguardo approfondito alle implicazioni fiscali dell’assunzione di una seconda ipoteca, mostrandoti come calcolare la detrazione dalle tue tasse e evidenziando varie restrizioni e insidie.
Le basi
In primo luogo, è necessario capire cosa costituisce una “casa qualificata” (quella su cui si applica una detrazione degli interessi ipotecari) e come l’IRS definisce ” interessi ipotecari ” e “debiti ipotecari”.
Per cominciare, una “casa qualificata” si riferisce alla tua casa principale in cui vivi normalmente o a una seconda casa. Case mobili, roulotte, appartamenti e barche sono tutti idonei, a condizione che abbiano “servizi per dormire, cucinare e servizi igienici”, come afferma la pubblicazione IRS 936.
Se hai tre o più proprietà, puoi rivendicarne solo due, rispettivamente, come casa primaria e seconda casa per un dato anno. Se ti capita di vendere una delle case che stavi rivendicando nel corso di quell’anno, puoi quindi considerare un’altra proprietà la tua casa principale o seconda casa per il resto di quell’anno.
Se stai richiedendo detrazioni su una casa che funge anche da qualcos’altro, come una proprietà in affitto o un ufficio, entrano in gioco alcune regole e calcoli sfumati, relativi al tempo che occupi i locali. Puoi fare riferimento a specifiche qui, ma in generale, se affittate una seconda casa, devi viverci per almeno 14 giorni o più del 10% del tempo che è affittato in un anno (a seconda di quale sia il più lungo) per poter detrarre gli interessi ipotecari su di essa. (Se non vivi affatto lì, allora sei un proprietario e entra in gioco un insieme di regole completamente diverso: vedi Detrazioni fiscali per proprietari di immobili in affitto ).
Gli interessi ipotecari si applicano solo agli interessi pagati sui prestiti che utilizzano la tua casa come garanzia. Ciò comprende:
L’IRS delinea tre categorie di debiti ipotecari. Questi variano a seconda di quando hai contratto il debito e per cosa è stato utilizzato il ricavato:
- Il debito acquisito si riferisce a mutui garantiti dalla tua casa il 13 ottobre 1987 o prima (dopo di che le attuali norme fiscali sono entrate in vigore).
- Il debito per l’acquisto di una casa si riferisce a mutui stipulati dopo il 13 ottobre 1987 che sono stati utilizzati per acquistare, costruire o migliorare la vostra casa (ad esempio, ristrutturazioni, riparazioni, ecc.).
- Il debito o il prestito di equità domestica si riferisce a mutui contratti dopo il 13 ottobre 1987 che sono stati utilizzati per altri scopi non legati alla residenza, come per finanziare le tasse universitarie, una nuova auto, una vacanza o praticamente qualsiasi altra cosa non correlata acquistare, costruire o migliorare una casa.
Le detrazioni
Dipende dal tipo di debito che hai già e da quanto vuoi assumerti. Se sei sposato e dichiari congiuntamente, puoi detrarre gli interessi solo su $ 1 milione o meno di debito per l’acquisto di una casa e $ 100.000 o meno di debito in casa in generale. Se single o sposato e dichiari separatamente, i tuoi limiti diventano rispettivamente $ 500.000 per il debito per l’acquisto di una casa e $ 50.000 per il debito di equità domestica.
In altre parole, se il tuo mutuo o i tuoi mutui vengono utilizzati per acquistare, costruire o migliorare la tua casa principale e / o seconda (rendendola debito per l’acquisto di una casa) e totale $ 1 milione, puoi detrarre tutti gli interessi che hai pagato. Ad esempio, se hai un tasso di interesse del 4% su ciascuno dei due mutui che sommano insieme fino a $ 1 milione, puoi detrarre tutti i tuoi pagamenti annuali di interessi di $ 40.000.
Tuttavia, se il tuo debito per l’acquisto della casa è, diciamo, $ 2 milioni, allora saresti in grado di detrarre solo la metà dell’interesse totale che hai pagato su $ 2 milioni di mutui in quell’anno. Se si applicassero gli stessi tassi di interesse del 4%, saresti in grado di detrarre solo $ 40.000 invece degli $ 80.000 che presumibilmente hai pagato in interessi quell’anno. (Questo è qualcosa da considerare per chiunque cerchi di finanziare una proprietà a sette cifre. Vedere Jumbo vs Mutui convenzionali: come differiscono.)
Sebbene questo limite non si applichi ai debiti acquisiti, non sarai in grado di richiedere ulteriori detrazioni sui nuovi mutui se il tuo debito acquisito supera già $ 1 milione. E se avessi solo $ 900.000 di debiti nonni? Quindi potresti detrarre gli interessi solo per un valore aggiuntivo di $ 100.000 di debito per l’acquisto di una casa.
Almeno, questa è la regola generale. L’IRS fornisce un foglio di lavoro per determinare gli interessi reali deducibili del mutuo domestico.
Il lavoro di ufficio
Finché hai pagato almeno $ 600 di interessi ipotecari, riceverai un avviso dal titolare del mutuo o dall’istituto di credito (di solito è il modulo 1040, Allegato A (Detrazioni dettagliate).
Con il debito per l’acquisizione di una casa e il debito per l’equità domestica combinati, puoi tecnicamente prendere in prestito $ 1,1 milioni contro la tua casa. Tuttavia, se ti capita di avere un debito aggiuntivo che supera questa soglia, potresti essere in grado di detrarre gli interessi se tali proventi sono stati utilizzati per una spesa qualificata, come un investimento (riportato anche nella Tabella A) o un’azienda (Tabella C o C-EZ ).
Rifinanziamento, punti e premi
Se rifinanziate un mutuo, compreso il secondo, potete richiedere il nuovo prestito come debito per l’acquisto di un’abitazione fino all’importo del capitale del prestito precedente. Qualunque cosa sopra sarà trattata come debito di equità domestica.
Inoltre, se paghi punti sul nuovo mutuo, puoi detrarli per tutta la durata del prestito. Supponendo che si rifinanziare un nuovo mutuo di 30 anni, è possibile dedurre 1/30 ° di tutto ciò che hai pagato in punti ogni anno. Se non hai detratto tutti i punti prima di vendere o rifinanziare la casa (di nuovo), puoi detrarre tutti i punti rimanenti tutto in una volta in quell’anno. Presenterai la detrazione all’Allegato A, modulo 1040, riga 12.
Finché il tuo reddito lordo rettificato non supera $ 109.000 (o $ 54.500 se sposati e dichiari separatamente), puoi detrarre anche alcuni o tutti i premi dell’assicurazione ipotecaria. Ciò rientrerebbe nella tua categoria di “debito per acquisto di abitazioni”.
La linea di fondo
Le regole fiscali sono complicate, non si può negarlo, ma se si procede correttamente, le disposizioni potrebbero farti risparmiare migliaia di dollari all’anno. Assicurati di consultare un professionista fiscale qualificato prima di decidere di sottoscrivere una seconda ipoteca.