Approccio ai costi
Qual è l’approccio ai costi?
L’approccio basato sul costo è un metodo di valutazione immobiliare che stima che il prezzo che un acquirente dovrebbe pagare per un pezzo di proprietà è uguale al costo per costruire un edificio equivalente. Nell’approccio basato sul costo, il valore della proprietà è uguale al costo del terreno, più i costi totali di costruzione, meno l’ ammortamento. Fornisce il valore di mercato più accurato per quando una proprietà è nuova rispetto a metodi alternativi.
L’approccio basato sul costo è uno dei tre metodi di valutazione per gli immobili; gli altri sono l’ approccio del reddito e l’ approccio comparabile.
Punti chiave
- L’approccio basato sul costo della valutazione immobiliare considera che il valore dovrebbe essere uguale al costo totale per costruire una struttura equivalente.
- L’approccio basato sul costo considera il costo del terreno, più i costi di costruzione, meno ammortamenti.
- L’approccio basato sul costo è considerato meno affidabile rispetto ad altri metodi di valutazione immobiliare, ma può essere utile in alcuni casi come quando si valuta una nuova costruzione o una casa unica con pochi comparabili.
Comprendere l’approccio ai costi
Invece di concentrarsi sui prezzi per cui vendono altre case simili nella zona o sulla capacità di una proprietà di generare reddito, il metodo dell’approccio costiero valuta gli immobili calcolando quanto costerebbe oggi l’edificio se fosse distrutto e necessitasse di essere sostituito. dall’inizio alla fine. Inoltre tiene conto del valore del terreno ed effettua detrazioni per qualsiasi perdita di valore, altrimenti nota come deprezzamento.
La logica alla base dell’approccio basato sui costi è che ha poco senso che gli acquirenti paghino di più per una proprietà di quanto costerebbe costruire da zero.
Esistono due tipi principali di valutazioni dell’approccio ai costi:
- Metodo di riproduzione: questa versione considera quanto costerebbe una replica della proprietà per essere costruita e presta attenzione all’uso di materiali originali.
- Metodo di sostituzione. In questo caso, si presume che la nuova struttura abbia la stessa funzione ma con materiali più nuovi, utilizzando gli attuali metodi di costruzione e un design aggiornato.
Quando tutte le stime sono state raccolte, l’approccio al costo viene calcolato nel modo seguente:
costo – ammortamento + valore del terreno = valore della proprietà.
Vantaggi e svantaggi dell’approccio ai costi
L’approccio basato sul costo può essere meno affidabile del reddito e di metodologie comparabili nella pratica. Richiede alcune ipotesi, tra cui dare per scontato che ci sia abbastanza terreno disponibile per l’acquirente per costruire una proprietà identica.
Inoltre, se non sono disponibili terreni sfitti comparabili, il valore deve essere stimato, il che rende la stima meno accurata. La mancanza di materiali da costruzione simili riduce anche l’accuratezza della valutazione e aumenta lo spazio per la soggettività. Anche il calcolo dell’ammortamento sulla proprietà più vecchia non è semplice e facilmente misurabile.
Nonostante queste limitazioni, ci sono alcuni casi in cui l’approccio basato sui costi può essere utile e persino necessario. La valutazione separata delle varie componenti immobiliari è particolarmente utile quando si ha a che fare con proprietà nuove o diverse da altre in modi unici.
Quando utilizzare l’approccio basato sui costi
Proprietà per uso speciale
L’approccio basato sul costo è necessario e talvolta è l’unico modo per determinare il valore di edifici ad uso esclusivo, come biblioteche, scuole o chiese. Queste risorse generano poco reddito e non sono spesso commercializzate, il che invalida il reddito e approcci comparabili.
Nuova costruzione
L’approccio basato sul costo viene spesso utilizzato anche per le nuove costruzioni. I finanziatori edili richiedono valutazioni di approccio al costo perché qualsiasi valore di mercato o valore del reddito dipende dagli standard e dal completamento del progetto. I progetti vengono rivalutati in varie fasi di costruzione per consentire il rilascio di fondi per la fase successiva di completamento.
Assicurazione
Le valutazioni assicurative tendono a utilizzare l’approccio del costo quando si sottoscrivono le polizze dei proprietari di case o si considerano i sinistri perché solo il valore dei miglioramenti è assicurabile e il valore del terreno è separato dal valore totale della proprietà. La scelta tra valore ammortizzato e valore di piena sostituzione o riproduzione è il fattore determinante per la valutazione.
Proprietà commerciale
Infine, occasionalmente si fa affidamento sull’approccio basato sui costi per valutare gli immobili commerciali, come edifici per uffici, negozi al dettaglio e hotel. L’approccio del reddito è il metodo principale utilizzato qui, sebbene un approccio basato sul costo possa essere implementato quando la progettazione, la costruzione, l’utilità funzionale o la qualità dei materiali richiedono aggiustamenti individuali.
considerazioni speciali
La maggior parte delle valutazioni residenziali non utilizza l’approccio dei costi. Invece, i confronti delle vendite di solito guidano le valutazioni di mercato di questi tipi di proprietà.
Quando una valutazione dell’approccio ai costi arriva a prezzi inferiori a quelli di mercato, può essere un segno di un mercato surriscaldato. Al contrario, valutazioni regolari al di sopra dei prezzi di mercato possono segnalare un’opportunità di acquisto.
Un’eccezione è se la proprietà è sotto-migliorata o eccessivamente migliorata per il suo vicinato. In questo caso, una stima accurata del valore dei miglioramenti si aggiunge alla precisione della determinazione del valore, che non è possibile utilizzando solo l’approccio comparabile.