Convertibile ARM

Cos’è un ARM convertibile?

Un ARM convertibile è un mutuo a tasso variabile (ARM) che offre al mutuatario la possibilità di convertirsi in un mutuo a tasso fisso dopo un determinato periodo di tempo. Gli ARM convertibili sono commercializzati come un modo per trarre vantaggio dal calo dei tassi di interesse e di solito includono condizioni specifiche. L’istituto finanziario generalmente addebita una commissione per convertire l’ARM in un mutuo a tasso fisso.

Punti chiave

• Un ARM convertibile è un mutuo a tasso variabile che può essere trasformato in tasso fisso dopo un certo periodo iniziale.
• Il vantaggio di un ARM convertibile si ottiene se i tassi di interesse stanno scendendo. Se i tassi di interesse aumentano, il vantaggio di un braccio convertibile viene perso.
• Un ARM convertibile di solito inizia con una tariffa teaser inferiore alle tariffe standard, ma aumenta dopo un certo periodo di tempo in base a un indice più un margine.
• Dopo la conversione a una tariffa fissa, la nuova tariffa sarà quasi certamente superiore a quella che il proprietario della casa stava pagando con la tariffa teaser.

Comprensione degli ARM convertibili

Quando si richiede un mutuo, ci sono una varietà di tipi tra cui scegliere, di solito con il modo in cui il tasso di interesse viene determinato durante la durata del mutuo. Convertible ARMS sono un ibrido di due tipi di mutuo: il mutuo a tasso fisso convenzionale di 30 anni e il mutuo a tasso variabile (ARM). I mutui a tasso fisso danno al mutuatario la sicurezza di sapere che il loro pagamento mensile non cambierà mai, anche se i tassi aumentano, il che è un approccio prudente e sicuro. Nel tempo, i pagamenti diminuiscono di fatto rispetto all’inflazione.

Un mutuo a tasso variabile inizia con un tasso teaser introduttivo molto più basso, ma dopo un determinato periodo (in genere cinque anni) il tasso viene adeguato in base a un indice, come il LIBOR, più un margine. Il tasso viene generalmente adeguato ogni sei mesi e può aumentare o diminuire (entro i limiti indicati nel contratto).

Con un ARM convertibile, il mutuo inizia come un tasso variabile di 30 anni; vale a dire, a un tasso di teaser inferiore alla media di mercato. Ma entro un determinato periodo, spesso dopo il primo anno ma prima del quinto, il mutuatario ha la possibilità di convertire in un tasso fisso. Il nuovo tasso di interesse è solitamente il tasso più basso offerto nei sette giorni prima del blocco. Pertanto, se i tassi di interesse stanno scendendo, il mutuatario può ottenere un tasso fisso inferiore a quello che avrebbe potuto ottenere inizialmente.

Storia degli ARM convertibili

Introdotti all’inizio degli anni ’80, gli ARM convertibili sono entrati in scena durante un periodo di mutui a tasso fisso a due cifre. Poiché storicamente era improbabile che i tassi di interesse aumentassero molto (salvo un’inflazione straordinaria), i mutuatari di ARM convertibili potevano essenzialmente scommettere sulla grande probabilità di tassi inferiori in futuro.

I primi ARM convertibili erano costosi e contenevano restrizioni onerose. Ma nel 1987, le società ipotecarie sponsorizzate dal governo (GSE),  Freddie Mac iniziarono ad acquistare ARM convertibili sul mercato secondario. Poiché la maggior parte delle banche commerciali vende i propri mutui ipotecari sul mercato secondario, l’accettazione degli ARM convertibili da parte dei due giganti dei mutui ha portato alla loro rapida espansione. La concorrenza, a sua volta, ha comportato tariffe più basse e condizioni meno restrittive.

Aspetti negativi di un ARM convertibile

Lo svantaggio principale di un ARM convertibile è che costringe il mutuatario a monitorare i tassi di interesse e prevedere i cambiamenti futuri, cosa che nemmeno gli esperti possono fare in modo affidabile. Inoltre, i tassi di interesse su ARMS convertibili, sia il tasso di lancio che il tasso fisso successivo, sono di solito leggermente superiori ai tassi di mercato.

E mentre i mutuatari non pagano i costi di chiusura quando convertono il mutuo, gli istituti di credito addebitano commissioni. Nel frattempo, se i tassi di interesse aumentano durante il periodo introduttivo, il vantaggio di un ARM convertibile viene perso. Infine, il pagamento mensile dopo la conversione sarà quasi certamente superiore a quello che il proprietario della casa stava pagando con la tariffa teaser, anche se con la sicurezza che rimarrà fisso.