Mutuo a 15 anni contro 30 anni: qual è la differenza?
Mutuo a 15 anni contro 30 anni: una panoramica
Può essere disponibile un’incredibile varietà di mutui, ma per la maggior parte degli acquirenti di case, in pratica, ce n’è solo uno. Il mutuo a tasso fisso di 30 anniè praticamente un archetipo americano, la torta di mele degli strumenti finanziari.È il percorso che generazioni di americani hanno intrapreso per diventare proprietari di una casa per la prima volta.
Ma molti di questi acquirenti avrebbero potuto essere meglio serviti se avessero optato invece per un mutuo a tasso fisso di 15 anni.
I prestiti sono strutturalmente simili: la differenza principale è il termine. Mentre un mutuo di 30 anni può rendere i pagamenti mensili più convenienti, un mutuo di 15 anni generalmente costa meno nel lungo periodo.
Punti chiave
- La maggior parte degli acquirenti di case sceglie un mutuo a tasso fisso di 30 anni, ma un mutuo di 15 anni può essere una buona scelta per alcuni.
- Un mutuo di 30 anni può rendere i pagamenti mensili più convenienti.
- Mentre i pagamenti mensili su un mutuo di 15 anni sono più alti, il costo del prestito è inferiore nel lungo periodo.
Come i termini di ipoteca incidono sui costi
Un mutuo è semplicemente un particolare tipo di prestito a termine, garantito da proprietà immobiliari. Per un prestito a termine, il mutuatario paga gli interessi calcolati su base annua rispetto al saldo del prestito. Sia il tasso di interesse che il pagamento mensile sono fissi.
Poiché il pagamento mensile è fisso, la parte che pagherà gli interessi e la parte che pagherà il capitale cambiano nel tempo. All’inizio, poiché il saldo del prestito è così alto, la maggior parte del pagamento è costituita da interessi. Ma man mano che il saldo si riduce, la quota di interessi del pagamento diminuisce e la quota destinata al capitale aumenta.
Un prestito a breve termine significa un pagamento mensile più elevato, il che rende il mutuo di 15 anni meno conveniente. Ma il termine più breve rende il prestito più conveniente su più fronti. Infatti, per tutta la durata di un prestito, un mutuo di 30 anni finirà per costare più del doppio dell’opzione di 15 anni.
Poiché i prestiti a 15 anni sono meno rischiosi per le banche rispetto a quelli a 30 anni, e poiché alle banche costa meno fare prestiti a breve termine rispetto a quelli a più lungo termine, un mutuo a 30 anni in genere ha un tasso di interesse più elevato.
Mutuo di 30 anni
In un mutuo di 30 anni, ovviamente, quel saldo si riduce molto più lentamente: in effetti, l’acquirente di casa prende in prestito la stessa quantità di denaro per più del doppio del tempo. In effetti, è più del doppio invece che solo il doppio perché, per un mutuo di 30 anni, il saldo del capitale non diminuisce così velocemente come per un prestito di 15 anni.
Maggiore è il tasso di interesse, maggiore è il divario tra i due mutui. Quando il tasso di interesse è del 4%, ad esempio, il mutuatario paga effettivamente quasi 2,2 volte più interessi per prendere in prestito lo stesso importo di capitale in 30 anni rispetto a un prestito di 15 anni.
Il vantaggio principale di un mutuo di 30 anni è il pagamento mensile relativamente basso. E anche se l’accessibilità non è un problema, ci sono altri vantaggi:
- Il pagamento inferiore può consentire a un mutuatario di acquistare più casa di quanto sarebbe in grado di permettersi con un prestito di 15 anni poiché lo stesso pagamento mensile consentirebbe al mutuatario di contrarre un prestito più grande in 30 anni.
- Il pagamento inferiore consente a un mutuatario di accumulare risparmi.
- Il pagamento inferiore libera fondi per altri obiettivi.
90%
La percentuale di acquirenti di case che hanno scelto un mutuo a tasso fisso di 30 anni nel 2019, secondo Freddie Mac.
Mutuo di 15 anni
I consumatori pagano meno su un mutuo di 15 anni, ovunque da un quarto di punto percentuale a unpunto percentuale (opunto) in meno, e nel corso dei decenni le cose possono davvero sommarsi.
Le agenzie sostenute dal governo che sostengono la maggior parte dei mutui, come Freddie Mac, impongono commissioni aggiuntive, chiamate aggiustamenti dei prezzi a livello di prestito, che rendono i mutui a 30 anni più costosi.
Queste commissioni in genere si applicano ai mutuatari con punteggi di credito inferiori, acconti minori o entrambi. La Federal Housing Administration addebita anche premi assicurativi ipotecari più elevati ai mutuatari trentennali.
“Alcuni degli aggiustamenti del prezzo del livello del prestito che esistono su un periodo di 30 anni non esistono su un anno di 15”, afferma James Morin, vicepresidente senior del prestito al dettaglio presso Norcom Mortgage ad Avon, Connecticut. La maggior parte delle persone, secondo Morin, inserire questi costi nel mutuo come parte di un tasso più elevato, piuttosto che pagarli a titolo definitivo.
Immagina, quindi, un prestito di $ 300.000, disponibile al 4% per 30 anni o al 3,25% per 15 anni. L’effetto combinato dell’ammortamento più rapido e del tasso di interesse più basso significa che prendere in prestito il denaro per soli 15 anni costerebbe $ 79.441, rispetto a $ 215.609 in 30 anni, o quasi due terzi in meno.
Ovviamente c’è un problema. Il prezzo per risparmiare così tanti soldi nel lungo periodo è un esborso mensile molto più alto: il pagamento sull’ipotetico prestito di 15 anni è $ 2.108, $ 676 (o circa il 38%) in più rispetto al pagamento mensile per il prestito di 30 anni ($ 1.432 ).
Per alcuni esperti, essere in grado di permettersi il pagamento più alto include un fondo per i giorni di pioggia nascosti. Ciò che piace a molti pianificatori finanziari del mutuo a 15 anni è che è effettivamente un “risparmio forzato” sotto forma di capitale in un bene che normalmente si apprezza (sebbene, come le azioni, le case aumentino e diminuiscano di valore).
Se un investitore può permettersi il pagamento più alto, è nel suo interesse optare per il prestito più breve, soprattutto se si sta avvicinando alla pensione quando dipenderà da un reddito fisso.
considerazioni speciali
Ci sono alcuni casi in cui un mutuatario può avere un incentivo a investire i soldi extra spesi ogni mese in un mutuo di 15 anni altrove, come in un conto 529 per le tasse universitarie o in un piano 401 (k) con differimento delle tasse, specialmente se il datore di lavoro corrisponde ai contributi del mutuatario. E con tassi ipotecari così bassi, un investitore esperto e disciplinato potrebbe optare per il prestito di 30 anni e collocare la differenza tra i pagamenti di 15 e 30 anni in titoli a rendimento più elevato.
Utilizzando l’esempio precedente, se il pagamento mensile di un prestito di 15 anni era di $ 2.108 e il pagamento mensile di un prestito di 30 anni era di $ 1.432, un mutuatario potrebbe investire quella differenza di $ 676 altrove. Il calcolo back-of-the-envelope è quanto (o se) il ritorno sull’investimento esterno, meno l’ imposta sulle plusvalenze dovute, supera il tasso di interesse sul mutuo dopo aver contabilizzato la detrazione degli interessi ipotecari. Per qualcuno nella fascia di imposta del 24%, la detrazione potrebbe ridurre il tasso di interesse effettivo del mutuo, ad esempio, dal 4% al 3%.
In generale, il mutuatario esce avanti se i rendimenti dell’investimento al netto delle tasse sono superiori al costo del mutuo meno la detrazione degli interessi.
Questa mossa, tuttavia, richiede una propensione al rischio, secondo Shashin Shah, un pianificatore finanziario certificato a Dallas, in Texas, perché il mutuatario dovrà investire in azioni volatili.
“Attualmente non ci sono investimenti a reddito fisso in grado di produrre un rendimento sufficientemente elevato per far funzionare tutto questo”, afferma Shah. Questo rischio potrebbe non essere sempre ripagato se coincide con il tipo di forte calo del mercato azionario che si è verificato durante la pandemia COVID-19. Richiede anche la disciplina di investire sistematicamente l’equivalente di quei differenziali mensili e il tempo per concentrarsi sugli investimenti, che, aggiunge, mancano alla maggior parte delle persone.
L’assicurazione ipotecaria privata è richiesta dagli istituti di credito quando si versa un acconto inferiore al 20% del valore della casa.
Un’opzione migliore dei due mondi
Evidentemente alla maggior parte dei mutuatari manca anche – o almeno pensa di non avere – i mezzi per effettuare i pagamenti più elevati richiesti da un mutuo di 15 anni. Ma c’è una soluzione semplice per catturare gran parte dei risparmi del mutuo più breve: basta effettuare i pagamenti più grandi di un programma di 15 anni sul tuo mutuo di 30 anni, supponendo che il mutuo non abbia penalità per il pagamento anticipato.
Un mutuatario ha il diritto di dirigere i pagamenti extra al capitale e, se i pagamenti sono coerenti, l’ipoteca verrà estinta in 15 anni. Se i tempi si stringono, il mutuatario può sempre tornare ai pagamenti normali e inferiori del programma di 30 anni. Tuttavia, un mutuatario che accelera i pagamenti avrà anche il proprio interesse soggetto al tasso di 30 anni relativamente più alto quando potrebbe essere stato comunque meglio pagare il mutuo in 15 anni al tasso inferiore offerto sul prestito più breve.
La linea di fondo
La decisione tra un mutuo di 30 o 15 anni avrà un impatto sulle tue finanze per i decenni a venire, quindi assicurati di analizzare i numeri prima di decidere quale sia la migliore. Se il tuo obiettivo è estinguere il mutuo prima e puoi permetterti pagamenti mensili più elevati, un prestito di 15 anni potrebbe essere una scelta migliore. Il pagamento mensile più basso di un prestito di 30 anni, d’altra parte, può consentire di acquistare più casa o liberare fondi per altri obiettivi finanziari.