Immobiliare commerciale (CRE)

Cos’è il Commercial Real Estate (CRE)?

Gli immobili commerciali (CRE) sono proprietà che vengono utilizzati esclusivamente per scopi commerciali o per fornire uno spazio di lavoro piuttosto che come uno spazio abitativo, che invece costituirebbe un immobile residenziale. Molto spesso, gli immobili commerciali vengono affittati agli inquilini per condurre attività generatrici di reddito. Questa ampia categoria di immobili può includere qualsiasi cosa, da un singolo negozio a un enorme centro commerciale.

Gli immobili commerciali comprendono diverse categorie, come rivenditori di tutti i tipi, spazi per uffici, hotel e resort, centri commerciali, ristoranti e strutture sanitarie.

Punti chiave

• Per immobili commerciali si intendono gli immobili utilizzati specificamente per scopi aziendali o generatori di reddito.
• Le quattro classi principali di immobili commerciali includono: spazi per uffici; industriale; affitti plurifamiliari; e vendita al dettaglio.
• Gli immobili commerciali forniscono reddito da locazione e il potenziale apprezzamento del capitale per gli investitori.
• Investire in immobili commerciali di solito richiede più raffinatezza e maggiori quantità di capitale da parte degli investitori di quanto non facciano immobili residenziali.
• I fondi comuni di investimento immobiliare quotati in borsa (REIT) sono un modo fattibile per gli individui di investire indirettamente in immobili commerciali.

Le basi del bene immobile commerciale

Gli immobili commerciali insieme agli immobili residenziali comprendono le due principali categorie di proprietà immobiliare. Le proprietà residenziali comprendono strutture riservate all’abitazione umana e non ad uso commerciale o industriale. Come suggerisce il nome, gli immobili commerciali vengono utilizzati nel commercio e le proprietà in affitto di più unità che fungono da residenze per gli inquilini sono classificate come attività commerciali per il proprietario.

Gli immobili commerciali sono generalmente classificati in quattro classi, a seconda della funzione:

1. spazio ufficio;
2. uso industriale;
3. affitto plurifamiliare; e
4. Al dettaglio.

Le singole categorie possono anche essere ulteriormente classificate. Lo spazio ufficio, ad esempio, è spesso caratterizzato come classe A, classe B o classe C.

• La classe A rappresenta i migliori edifici in termini di estetica, età, qualità delle infrastrutture e posizione.
• Gli edifici di classe B sono generalmente più vecchi e non competitivi, in termini di prezzo, come gli edifici di classe A. Gli investitori spesso prendono di mira questi edifici per il restauro.
• Gli edifici di classe C sono i più antichi, di solito hanno più di 20 anni, situati in zone meno attraenti e necessitano di manutenzione.

Si noti che alcune autorità per la suddivisione in zone e le licenze suddividono ulteriormente le proprietà industriali – siti utilizzati per la fabbricazione e la produzione di merci, in particolare merci pesanti – ma la maggior parte le considera un sottoinsieme di immobili commerciali.

Locazioni commerciali

Alcune aziende possiedono gli edifici che occupano. Tuttavia, il caso più tipico è che la proprietà commerciale è affittata. Di solito, un investitore o un gruppo di investitori possiede l’edificio e riscuote l’affitto da ogni azienda che vi opera. I tassi di locazione commerciale – il prezzo per occupare uno spazio in un periodo stabilito – sono abitualmente espressi in dollari di affitto annuali per piede quadrato. Al contrario, le tariffe degli immobili residenziali vengono quotate come una somma annuale o un canone mensile.

I contratti di locazione commerciali dureranno tipicamente da un anno a 10 anni o più, con uffici e spazi commerciali in genere in media tra cinque e dieci anni di locazione. Questo può essere contrastato con più locazioni residenziali annuali o mensili a breve termine.

In uno studio del 2017 condotto dalla società di analisi del mercato immobiliare CBRE Group, Inc., l’analista Alex Krasikov ha scoperto che la durata, la durata, di un contratto di locazione era proporzionale alla dimensione dello spazio affittato. Inoltre, i dati hanno mostrato che gli inquilini avrebbero stipulato contratti di locazione a lungo termine per bloccare i prezzi in un contesto di mercato in aumento. Ma questo non è il loro unico fattore trainante. Alcuni inquilini con esigenze di grandi spazi entreranno in contratti di locazione a lungo termine a causa della limitata disponibilità di proprietà che corrisponde alle loro esigenze.

Esistono quattro tipi principali di locazione di immobili commerciali, ciascuno dei quali richiede diversi livelli di responsabilità da parte del proprietario e dell’inquilino.

• Un contratto di locazione a rete unica rende l’inquilino responsabile del pagamento delle tasse sulla proprietà.
• Un contratto di locazione a doppia rete (NN) rende l’inquilino responsabile del pagamento delle tasse e dell’assicurazione sulla proprietà.
• Un contratto di locazione a rete tripla (NNN) rende l’inquilino responsabile del pagamento delle tasse sulla proprietà, dell’assicurazione e della manutenzione.
• Con un contratto di locazione lordo, l’inquilino paga solo l’affitto e il proprietario paga le tasse sulla proprietà dell’edificio, l’assicurazione e la manutenzione.

Gestione di immobili commerciali

Possedere e mantenere immobili commerciali locati richiede una gestione completa e continuativa da parte del proprietario. I proprietari di immobili potrebbero voler assumere una società di gestione immobiliare commerciale per aiutarli a trovare, gestire e trattenere gli inquilini, supervisionare i contratti di locazione e le opzioni di finanziamento e coordinare la manutenzione e la commerciabilità della proprietà. La conoscenza specialistica di una società di gestione immobiliare commerciale è utile in quanto le norme e i regolamenti che disciplinano tale proprietà variano in base allo stato, alla contea, al comune e al settore e alle dimensioni.

Spesso il proprietario deve trovare un equilibrio tra massimizzare gli affitti e ridurre al minimo i posti vacanti e il turnover degli inquilini. Il fatturato può essere costoso per i proprietari di CRE perché lo spazio deve essere adattato per soddisfare le esigenze specifiche di diversi inquilini, ad esempio se un ristorante si sta trasferendo in una proprietà una volta occupata da uno studio di yoga.

Investire in immobili commerciali

Investire in immobili commerciali può essere redditizio e servire da copertura contro la volatilità del mercato azionario. Gli investitori possono guadagnare attraverso l’apprezzamento della proprietà quando vendono, ma la maggior parte dei rendimenti proviene dagli affitti degli inquilini.

Investimento diretto

Gli investitori possono utilizzare investimenti diretti in cui diventano proprietari terrieri attraverso la proprietà della proprietà fisica. Le persone più adatte per investimenti diretti in immobili commerciali sono coloro che hanno una notevole conoscenza del settore o che possono assumere aziende che lo possiedono. Le proprietà commerciali sono un investimento immobiliare ad alto rischio e ad alto rendimento. È probabile che un tale investitore sia un individuo con un patrimonio netto elevato poiché l’investimento in CRE richiede una notevole quantità di capitale.

La proprietà ideale è in una zona con una bassa offerta di CRE e una forte domanda che darà tariffe di affitto favorevoli. La forza dell’economia locale dell’area influisce anche sul valore dell’acquisto di CRE.

Investimento indiretto

In alternativa, gli investitori possono investire nel mercato commerciale indirettamente attraverso la proprietà di vari titoli di mercato come Real Estate Investment Trusts ( REIT ), fondi negoziati in borsa ( ETF ) che investono in azioni relative a proprietà commerciali o investendo in società che soddisfano al mercato immobiliare commerciale, come banche e agenti immobiliari.

Vantaggi degli immobili commerciali

Uno dei maggiori vantaggi degli immobili commerciali sono i tassi di leasing interessanti. Nelle aree in cui la quantità di nuove costruzioni è limitata dalla terra o dalla legge, gli immobili commerciali possono avere rendimenti impressionanti e considerevoli flussi di cassa mensili. Gli edifici industriali generalmente affittano a un tasso inferiore, sebbene abbiano anche costi generali inferiori rispetto a una torre per uffici.

Gli immobili commerciali beneficiano anche di contratti di locazione con inquilini comparativamente più lunghi rispetto agli immobili residenziali. Questa lunga durata del contratto di locazione offre al titolare di un immobile commerciale una notevole quantità di stabilità del flusso di cassa, fintanto che gli inquilini a lungo termine occupano l’edificio.

Oltre a offrire una fonte di reddito stabile e ricca, gli immobili commerciali offrono il potenziale per l’apprezzamento del capitale, a condizione che la proprietà sia ben tenuta e aggiornata. E, come tutte le forme di proprietà immobiliare, è una classe di attività distinta che può fornire un’efficace opzione di diversificazione a un portafoglio bilanciato.

Svantaggi degli immobili commerciali

Norme e regolamenti sono i deterrenti principali per la maggior parte delle persone che desiderano investire direttamente in immobili commerciali. Le tasse, i meccanismi di acquisto e le responsabilità di manutenzione per le proprietà commerciali sono sepolte a strati di legalese. Questi requisiti cambiano a seconda dello stato, della contea, del settore, delle dimensioni, della suddivisione in zone e di molte altre designazioni. La maggior parte degli investitori nel settore immobiliare commerciale ha conoscenze specialistiche o un libro paga di persone che lo hanno.

Un altro ostacolo è l’aumento del rischio associato al turnover degli inquilini, particolarmente rilevante in un’economia in cui chiusure inaspettate di vendita al dettaglio lasciano le proprietà libere con poco preavviso.

Con le residenze, i requisiti delle strutture di un inquilino normalmente rispecchiano quelli degli inquilini precedenti o futuri. Tuttavia, con una proprietà commerciale, ogni inquilino può avere esigenze molto diverse che richiedono una ristrutturazione costosa. Il proprietario dell’edificio deve quindi adattare lo spazio per accogliere il commercio specializzato di ogni inquilino. Una proprietà commerciale con un basso numero di posti vacanti ma un elevato turnover degli inquilini può comunque perdere denaro a causa dei costi di ristrutturazione per gli inquilini in arrivo.

Per coloro che desiderano investire direttamente, l’acquisto di una proprietà commerciale è una proposta molto più costosa di una proprietà residenziale. Inoltre, mentre il settore immobiliare, in generale, è tra le classi di attività più illiquide, le transazioni per gli edifici commerciali tendono a muoversi particolarmente lentamente.

Professionisti

• Copertura contro il mercato azionario
• Fonte di reddito ad alto rendimento
• Flussi di cassa stabili da inquilini a lungo termine
• Potenziale di apprezzamento del capitale

Contro

• Più capitale necessario per investire direttamente
• Maggiore regolamentazione
• Maggiori costi di ristrutturazione
• Attività illiquida

Prospettive e previsioni del settore immobiliare commerciale

Il mercato statunitense degli immobili commerciali ha subito un grande colpo durante la recessione del 2008-2009, ma ha registrato guadagni annuali dal 2010. Questi guadagni hanno contribuito a recuperare quasi tutte le perdite dell’era della recessione.

Il “2019 US Real Estate Market Outlook “, un rapporto annuale pubblicato da CBRE, ritiene:

Sebbene sia in una fase avanzata del ciclo economico, le prospettive rimangono molto buone per tutti e quattro i principali tipi di asset immobiliari commerciali. Ci sarà un apprezzamento minimo dei valori, ma i rendimenti del reddito dovrebbero rimanere sani.

Tuttavia, altri indicatori suggeriscono che il mercato degli immobili commerciali ha raggiunto il picco nel ciclo di crescita post-recessione. Secondo la società immobiliare della California, Ten-X Growth, i prezzi degli immobili commerciali hanno chiuso il 2018 con un aumento dell’1% rispetto al 2017.

Un rapporto Ten-X ha rilevato che il totale finale del 2018 per le proprietà commerciali conferma la loro visione dei prezzi del ciclo economico tardivo. La ricerca dell’azienda ha rilevato che i posti vacanti sono in aumento, la crescita degli affitti sta rallentando e i tassi di interesse di mercato sono in aumento

Come riportato da Forbes, il settore della vendita al dettaglio, in particolare, si è rivelato un punto dolente nel più ampio mercato degli immobili commerciali, poiché le chiusure dei negozi si sono intensificate nel 2017 e sono proseguite nel 2018. Ad esempio, il famoso centro commerciale REIT Westfield Corporation ha visto il prezzo delle azioni calare di circa 30% tra la metà del 2016 e la fine del 2017 prima di annullare alcune perdite fino a gennaio 2018. Unibail-Rodamco SE ha acquisito Westfield per 15,8 miliardi di dollari, creando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

La maggior parte delle aziende, tuttavia, sostiene che il mercato immobiliare rimane nel complesso sano. JP Morgan, nel suo “2019 Commerical Real Estate Outlook”, ha ampiamente fatto eco al punto di vista di CBRE affermando che il 2018 è stato il nono anno di aumenti degli affitti e delle valutazioni degli immobili commerciali. Morgan prevede che questo ritmo rallenterà ma continuerà e non vedrà una flessione fino a dopo il 2019.

Si noti che la pandemia COVID-19, finora, non ha realmente causato un calo sostanziale del valore degli immobili e i valori delle proprietà sono rimasti stabili o addirittura sono aumentati, proprio come il mercato azionario durante l’autunno del 2020. Questa è una differenza fondamentale tra le ricadute economiche che si sono verificate nel 2020 e ciò che è accaduto un decennio prima.