Obbligazione ipotecaria collateralizzata (CMO)
Che cos’è un’obbligazione ipotecaria con garanzia reale?
Un’obbligazione ipotecaria collateralizzata (CMO) si riferisce a un tipo di titolo garantito da ipoteca che contiene un pool di mutui raggruppati e venduti come investimento. Organizzati per scadenza e livello di rischio, i CMO ricevono flussi di cassa mentre i mutuatari rimborsano i mutui che fungono da garanzia su questi titoli. A loro volta, i CMO distribuiscono pagamenti di capitale e interessi ai propri investitori in base a regole e accordi predeterminati.
Comprensione delle obbligazioni ipotecarie garantite (CMO)
Le obbligazioni ipotecarie garantite sono costituite da più tranche, o gruppi di mutui, organizzati in base ai rispettivi profili di rischio. In quanto strumenti finanziari complessi, le tranche hanno tipicamente saldi principali, tassi di interesse, date di scadenza e potenziali inadempienze di rimborso diversi. Le obbligazioni ipotecarie garantite sono sensibili alle variazioni dei tassi di interesse nonché alle variazioni delle condizioni economiche, come i tassi di preclusione, i tassi di rifinanziamento e i tassi di vendita delle proprietà. Ogni tranche ha una data di scadenza e dimensioni diverse e a fronte di essa vengono emesse obbligazioni con cedole mensili. La cedola effettua pagamenti mensili del capitale e del tasso di interesse.
Punti chiave
- Le obbligazioni ipotecarie garantite sono titoli di debito da investimento costituiti da mutui pacchettizzati organizzati in base al loro profilo di rischio.
- Sono simili alle obbligazioni di debito garantite, che sono una raccolta più ampia di obbligazioni di debito su più strumenti finanziari.
- I CMO hanno svolto un ruolo di primo piano durante la crisi finanziaria del 2008, quando sono aumentati di dimensioni.
Per illustrare, immagina che un investitore abbia un CMO composto da migliaia di mutui. Il suo potenziale di profitto si basa sul fatto che i titolari di mutui rimborsino i loro mutui. Se solo pochi proprietari di case sono inadempienti sui loro mutui e il resto effettua i pagamenti come previsto, l’investitore recupera il capitale e gli interessi. Al contrario, se migliaia di persone non riescono a pagare il mutuo e vanno in pignoramento, il CMO perde denaro e non può pagare l’investitore.
Gli investitori in CMO, a volte denominati REMIC ( Real Estate Mortgage Investment Conduits), desiderano ottenere l’accesso ai flussi di cassa ipotecari senza dover originare o acquistare una serie di mutui.
Obbligazioni ipotecarie garantite vs. obbligazioni di debito garantite
Come le CMO, le obbligazioni di debito garantite (CDO) consistono in un gruppo di prestiti raggruppati e venduti come veicolo di investimento. Tuttavia, mentre i CMO contengono solo mutui, i CDO contengono una gamma di prestiti come prestiti auto, carte di credito, prestiti commerciali e persino mutui. Sia i CDO che i CMO hanno raggiunto il picco nel 2007, poco prima della crisi finanziaria globale, e i loro valori sono diminuiti drasticamente dopo quel periodo. Ad esempio, al suo apice nel 2007, il mercato CDO valeva $ 1,3 trilioni, rispetto agli $ 850 milioni nel 2013.
Le organizzazioni che acquistano CMO includono hedge fund, banche, compagnie assicurative e fondi comuni di investimento.
Obbligazioni ipotecarie garantite e crisi finanziaria globale
Emessi per la prima volta da Salomon Brothers e First Boston nel 1983, i CMO erano complessi e coinvolgevano molti mutui diversi. Per molte ragioni, gli investitori erano più propensi a concentrarsi sui flussi di reddito offerti dai CMO piuttosto che sulla salute dei mutui sottostanti stessi. Di conseguenza, molti investitori hanno acquistato CMO pieni di mutui subprime, mutui a tasso variabile, mutui detenuti da mutuatari il cui reddito non è stato verificato durante il processo di richiesta e altri mutui rischiosi con alti rischi di insolvenza.
L’uso di OCM è stato criticato come un fattore precipitante nella crisi finanziaria del 2007-2008. L’aumento dei prezzi delle case ha fatto sembrare i mutui investimenti a prova di fallimento, invogliando gli investitori ad acquistare CMO e altri MBS, ma le condizioni di mercato ed economiche hanno portato a un aumento dei pignoramenti e dei rischi di pagamento che i modelli finanziari non avevano previsto con precisione. Le conseguenze della crisi finanziaria globale hanno portato a un aumento della regolamentazione per i titoli garantiti da ipoteca. Più di recente, nel dicembre 2016, la SEC e la nuove normative che mitigano il rischio di questi titoli creando requisiti di margine per le transazioni di agenzia coperta, compresi gli obblighi ipotecari garantiti.