Titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS)
Cosa sono i titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS)?
I titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS) sono prodotti di investimento a reddito fisso garantiti da ipoteche su proprietà commerciali piuttosto che su immobili residenziali. CMBS può fornire liquidità sia agli investitori immobiliari che ai prestatori commerciali.
Poiché non esistono regole per standardizzare le strutture di CMBS, le loro valutazioni possono essere difficili. I titoli sottostanti di CMBS possono includere una serie di mutui commerciali di termini, valori e tipi di proprietà variabili, come abitazioni plurifamiliari e immobili commerciali. CMBS può offrire un rischio di pagamento anticipato inferiore rispetto ai titoli garantiti da ipoteca residenziali (RMBS), poiché la durata dei mutui commerciali è generalmente fissa.
Punti chiave
- Le CMBS sono garantite da ipoteche su immobili commerciali piuttosto che su immobili residenziali.
- I titoli garantiti da ipoteca commerciale sono sotto forma di obbligazioni e i prestiti sottostanti sono tipicamente contenuti all’interno di trust.
- I prestiti in un CMBS fungono da garanzia – con capitale e interessi trasferiti agli investitori – in caso di insolvenza.
Come funzionano i titoli garantiti da ipoteca commerciale
Come per le obbligazioni di debito garantite (CDO) e le obbligazioni ipotecarie garantite (CMO), le CMBS sono sotto forma di obbligazioni. I mutui ipotecari che formano un unico titolo garantito da ipoteca commerciale fungono da garanzia in caso di insolvenza, con trasferimento del capitale e degli interessi agli investitori.
I prestiti sono generalmente contenuti all’interno di un trust e sono altamente diversificati in termini di termini, tipi di proprietà e importi. I prestiti sottostanti che sono cartolarizzati in CMBS includono prestiti per proprietà come condomini e complessi, fabbriche, hotel, edifici per uffici, parchi per uffici e centri commerciali, spesso all’interno dello stesso trust.
Un mutuo ipotecario è in genere ciò che viene considerato un debito pro soluto, qualsiasi debito commerciale o di consumo garantito solo da garanzie reali. In caso di inadempienza, il prestatore non può sequestrare alcun patrimonio del mutuatario oltre alla garanzia.
Poiché i CMBS sono veicoli di investimento complessi, richiedono un’ampia gamma di partecipanti al mercato, inclusi investitori, un servicer primario, un master servicer, un servicer speciale, un detentore di certificati di direzione, trustee e agenzie di rating. Ciascuno di questi giocatori svolge un ruolo specifico per garantire che CMBS funzioni correttamente.
Il mercato CMBS rappresenta circa il 2% del mercato obbligazionario statunitense totale.
Tipi di CMBS
I mutui che sostengono CMBS sono classificati in tranche in base ai loro livelli di rischio di credito, che tipicamente sono classificati da senior, o di qualità più elevata, a qualità inferiore. Le tranche di qualità più elevata riceveranno sia gli interessi che i pagamenti del capitale e avranno il rischio associato più basso. Le tranche inferiori offrono tassi di interesse più elevati, ma le tranche che assumono un rischio maggiore assorbono anche la maggior parte della potenziale perdita che può verificarsi quando le tranche scendono di rango.
La tranche più bassa in una struttura CMBS conterrà i prestiti più rischiosi e possibilmente speculativi nel portafoglio. Il processo di cartolarizzazione coinvolto nella progettazione della struttura di un CMBS è importante sia per le banche che per gli investitori. Consente alle banche di emettere più prestiti in totale e offre agli investitori un facile accesso agli immobili commerciali, offrendo loro un rendimento maggiore rispetto ai tradizionali titoli di stato.
Gli investitori dovrebbero comprendere, tuttavia, che in caso di insolvenza su uno o più prestiti in un CMBS, le tranche più alte devono essere interamente ripagate, con gli interessi, prima che le tranche inferiori ricevano fondi.
Critica di CMBS
In genere, solo gli investitori molto ricchi investono in CMBS perché non ci sono molte opzioni qui per l’investitore medio. È difficile trovare fondi comuni di investimento o ETF (Exchange Traded Fund) che investono esclusivamente in questa classe di attività, sebbene molti fondi comuni di investimento immobiliare investano una parte dei loro portafogli in CMBS.
Requisiti per CMBS
Nel dicembre 2016, la Securities and Exchange Commission (SEC) e la nuove normative per mitigare alcuni dei rischi di CMBS creando requisiti di margine per le transazioni di agenzia coperte, compresi gli obblighi ipotecari garantiti.