Costi di chiusura
Quali sono i costi di chiusura?
I costi di chiusura sono le spese, oltre al prezzo della proprietà, che acquirenti e venditori di solito sostengono per completare una transazione immobiliare.
I costi sostenuti possono includere commissioni per la creazione di prestiti, punti di sconto, commissioni di valutazione, ricerche di titoli, assicurazione sul titolo, sondaggi, tasse, spese di registrazione degli atti e addebiti per rapporti di credito. I costi prepagati sono quelli che si ripetono nel tempo, come le tasse sulla proprietà e l’assicurazione dei proprietari. Il prestatore è tenuto per legge a dichiarare tali costi in un modulo di stima del prestito (precedentemente noto come stima in buona fede o GFE) entro tre giorni dalla richiesta di mutuo per la casa. Le donazioni di capitale continuano a sostenere costi di chiusura.
Punti chiave
- I costi di chiusura sono commissioni e spese dovute alla chiusura di una transazione immobiliare rispetto al prezzo di acquisto della proprietà. I venditori possono anche essere soggetti a costi di chiusura.
- Esempi di costi di chiusura comuni includono le commissioni relative alla creazione e alla sottoscrizione di un mutuo, commissioni immobiliari, tasse, assicurazioni e deposito di documenti.
- I costi di chiusura devono essere comunicati per legge ad acquirenti e venditori e concordati prima che un affare immobiliare possa essere completato.
Comprensione dei costi di chiusura
I costi di chiusura si verificano quando il titolo della proprietà viene trasferito dal venditore all’acquirente. L’importo totale in dollari dei costi di chiusura dipende da dove la proprietà viene venduta e dal valore della proprietà assegnata.
Gli acquirenti di case in genere pagano tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto, ma i costi di chiusura possono essere pagati dal venditore o dall’acquirente. Una transazione immobiliare è un processo un po ‘complicato con molti attori coinvolti e numerose parti in movimento. Alcuni stati (e alcuni prodotti in prestito) richiedono determinate ispezioni oltre all’ispezione necessaria che paghi direttamente a un ispettore domestico di tua scelta. Poi ci sono le tasse di proprietà e di trasferimento, così come la copertura assicurativa e vari costi aggiuntivi.
Gli acquirenti di case negli Stati Uniti pagano, in media, $ 5.749 per i costi di chiusura, secondo un sondaggio del 2019 di ClosingCorp, una società di dati specializzata in costi di chiusura. L’indagine ha rilevato i costi di chiusura medi più elevati in alcune parti del Nordest, tra cui:
- Il Distretto di Columbia ($ 25.800)
- Delaware ($ 13.273)
- New York ($ 12,847)
- Maryland ($ 11,876)
- Pennsylvania ($ 10.076)
Washington è l’unico stato al di fuori del nord-est a rientrare tra i costi di chiusura più alti ($ 12,406). Gli stati con i costi di chiusura medi più bassi includevano:
- Indiana ($ 1.909)
- Missouri ($ 2.063)
- South Dakota ($ 2,159)
- Iowa ($ 1,194)
- Kentucky ($ 2,276)
Le leggi richiedono agli istituti di credito di fornire una stima del prestito che riveli i costi di chiusura della proprietà. Ai sensi del Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), i creditori sono tenuti per legge a fornire questa stima, nota anche come stima di prestito, entro tre giorni dalla richiesta di prestito da parte del prestatore. Almeno tre giorni prima della chiusura, il prestatore dovrebbe anche fornire una dichiarazione informativa di chiusura che illustri tutte le commissioni di chiusura. Le commissioni elencate potrebbero essere cambiate rispetto alla stima del prestito.
Esempi di costi di chiusura
Le commissioni di origination sono commissioni addebitate dalla banca per la creazione di un prestito. La commissione normalmente ammonta all’1% del mutuo. L’acquirente può acquistare punti sconto in anticipo per ridurre il tasso di interesse applicato dalla banca. Sebbene la banca richieda un rapporto di credito e una richiesta di prestito, queste commissioni sono negoziabili e coperte dalla banca. L’assicurazione ipotecaria privata è una commissione aggiuntiva applicata a qualsiasi acquisto con un acconto inferiore al 20%.
L’assicurazione del titolo protegge il creditore dai reclami contro la casa e protegge l’acquirente da precedenti appaltatori che avanzano pretese contro la proprietà. I prestatori spesso richiedono una valutazione, che può costare fino a $ 400 nella maggior parte delle aree. I governi locali addebitano spese di registrazione e tasse per registrare la vendita della proprietà. Queste tasse di trasferimento variano da stato a stato.
Tutti i costi di chiusura saranno dettagliati nella stima del prestito e nell’informativa di chiusura. Ecco le tariffe standard che puoi aspettarti di vedere:
Tassa di iscrizione
Si tratta di una commissione addebitata dall’istituto di credito per elaborare la richiesta di mutuo. Chiedere al prestatore i dettagli prima di richiedere un mutuo.
Onorario dell’avvocato
Si tratta di una commissione addebitata da un avvocato immobiliare per preparare e rivedere i contratti e gli accordi di acquisto della casa. Non tutti gli stati richiedono un avvocato per gestire una transazione immobiliare.
Commissione di chiusura
Questo è anche noto come “commissione di deposito a garanzia”, che viene pagata alla parte che gestisce la chiusura: la società del titolo, la società di deposito a garanzia o un avvocato, a seconda della legge statale.
Tassa del corriere
Se stai firmando documenti cartacei, questa commissione aiuta ad accelerare il loro trasporto. Se la chiusura viene eseguita digitalmente, potresti non pagare questa commissione.
Commissione per il rapporto di credito
Un addebito (da $ 15 a $ 30) da un prestatore per prelevare i rapporti di credito dai tre principali uffici di segnalazione. Alcuni istituti di credito potrebbero non addebitare questa commissione perché ottengono uno sconto dalle agenzie di segnalazione.
Deposito a garanzia
Alcuni istituti di credito richiedono di depositare due mesi di tasse sulla proprietà e pagamenti assicurativi ipotecari alla chiusura.
Premio assicurativo ipotecario FHA
I prestiti FHA richiedono un premio assicurativo ipotecario anticipato (UPMIP) dell’1,75% dell’importo del prestito di base da pagare alla chiusura (oppure può essere integrato nel mutuo). C’è anche un pagamento MIP annuale pagato mensilmente che può variare dallo 0,45% all’1,05%, a seconda della durata del prestito e dell’importo di base.
Commissione per la determinazione e il monitoraggio delle inondazioni
Si tratta di una commissione addebitata a un ispettore inondazioni certificato e determina se la proprietà si trova in una zona allagata, che richiede un’assicurazione contro le inondazioni (separata dalla polizza assicurativa del proprietario della casa). Una parte della quota include l’osservazione continua per monitorare i cambiamenti nello stato di inondazione della proprietà.
Tassa di trasferimento dell’associazione dei proprietari di abitazione
Se acquisti un condominio, una casa a schiera o una proprietà in uno sviluppo pianificato, devi aderire all’associazione dei proprietari di casa di quella comunità. Questa è la commissione di trasferimento che copre i costi di cambio di proprietà, come i documenti. Se il venditore o l’acquirente paga la commissione può o meno essere nel contratto; dovresti controllare in anticipo. Il venditore deve fornire la documentazione che mostri gli importi delle quote HOA e una copia dei rendiconti finanziari, degli avvisi e dei verbali dell’HOA.
Assicurazione del proprietario di abitazione
Un prestatore di solito richiede il pagamento anticipato del premio assicurativo del primo anno alla chiusura.
Assicurazione sul titolo del prestatore
Una commissione iniziale e una tantum pagata alla società del titolo protegge un prestatore se si verifica una controversia sulla proprietà o un privilegio che non è stato trovato nella ricerca del titolo.
Ispezione della vernice a base di piombo
Si tratta di una tariffa pagata a un ispettore certificato per determinare se la proprietà ha vernice pericolosa a base di piombo.
Punti
I punti (o “punti sconto”) si riferiscono a un pagamento anticipato facoltativo al prestatore per ridurre il tasso di interesse sul prestito e quindi abbassare il pagamento mensile. Un punto equivale all’1% dell’importo del prestito. In un ambiente a basso tasso, questo potrebbe non farti risparmiare molti soldi.
Assicurazione sul titolo del proprietario
Questa politica ti protegge nel caso in cui qualcuno contesti la tua proprietà della casa. Di solito è facoltativo ma altamente raccomandato dagli esperti legali.
Commissione di origine
Questo addebito copre i costi amministrativi del prestatore per elaborare la tua commissione ed è in genere l’1% dell’importo del prestito. Alcuni istituti di credito non addebitano commissioni di origination ma di solito addebitano un tasso di interesse più elevato per coprire i costi.
Ispezione dei parassiti
Questa è una tariffa che copre il costo di un’ispezione professionale dei parassiti per termiti, marciume secco o altri danni correlati ai parassiti. Alcuni stati e alcuni prestiti assicurati dal governo richiedono l’ispezione.
Addebiti per interessi giornalieri prepagati
Un pagamento per coprire eventuali interessi sul mutuo maturerà dalla data di chiusura fino alla data del primo pagamento del mutuo.
Assicurazione ipotecaria privata (PMI)
Se il tuo acconto è inferiore al 20%, il tuo istituto di credito potrebbe richiedere il PMI. Potrebbe esserti richiesto di effettuare il pagamento PMI del primo mese alla chiusura.
Commissione di valutazione della proprietà
Si tratta di una commissione richiesta pagata a una società di valutazione immobiliare professionale per valutare il valore equo di mercato della casa utilizzato per determinare il rapporto prestito / valore (LTV).
Imposta patrimoniale
Alla chiusura, aspettati di pagare le tasse sulla proprietà dovute entro 60 giorni dall’acquisto della casa.
Commissione di blocco del tasso
Una commissione addebitata dal prestatore per garantirti un tasso di interesse specifico per un periodo limitato, in genere dal momento in cui ricevi una preapprovazione fino alla chiusura.
Commissione di registrazione
Si tratta di una tariffa addebitata dall’ufficio di registrazione locale, solitamente città o contea, per la registrazione dei registri catastali pubblici.
Costo del sondaggio
Si tratta di una commissione addebitata da una società di rilevamento per controllare i confini della proprietà e le recinzioni condivise per confermare i confini di una proprietà.
Commissioni di monitoraggio fiscale e ricerca sulla situazione fiscale
Si tratta di commissioni di terze parti per tenere sotto controllo i pagamenti delle tasse sulla proprietà e informare il prestatore di eventuali problemi con i pagamenti delle tasse sulla proprietà, come pagamenti in ritardo o non riusciti.
Commissione per la ricerca del titolo
Le tariffe di ricerca del titolo sono commissioni addebitate dalla società del titolo per analizzare i registri di proprietà pubblica per eventuali discrepanze di proprietà. La società del titolo effettua ricerche nei registri degli atti e garantisce che non esistano controversie o privilegi sulla proprietà in sospeso sulla proprietà.
Imposta sul trasferimento
Questa è una tassa applicata per trasferire il titolo dal venditore all’acquirente.
Commissione di sottoscrizione
Una commissione di sottoscrizione viene addebitata dal prestatore per la sottoscrizione del prestito. La sottoscrizione è il processo di ricerca per verificare le informazioni finanziarie, il reddito, l’occupazione e il credito per l’approvazione finale del prestito.
Commissione di finanziamento VA
Se sei un mutuatario VA, questa commissione, addebitata come percentuale dell’importo del prestito, aiuta a compensare i costi del programma di prestito per i contribuenti statunitensi. L’importo della quota di finanziamento dipende dalla classificazione del servizio militare e dall’importo del prestito; la commissione può essere pagata alla chiusura o incorporata nel mutuo. Alcuni militari sono esentati dal pagamento della quota.
Altra commissione significativa: le commissioni immobiliari. Tuttavia, gli acquirenti non pagano questa commissione; i venditori lo fanno. In genere, la commissione è compresa tra il 5% e il 6% del prezzo di acquisto della casa ed è suddivisa equamente tra l’agente del venditore e l’agente dell’acquirente.
Come ridurre i costi di chiusura
Potrebbe sembrare che non puoi permetterti tutte queste commissioni oltre all’acconto, alle spese di spostamento e alle riparazioni nella tua nuova casa. Tuttavia, ci sono modi per negoziare queste commissioni. Inoltre, prova a ridurre le commissioni spazzatura, o oneri superflui che un creditore impone alla chiusura di un mutuo. Queste spese sono spesso inaspettate dal mutuatario e non chiaramente spiegate dal prestatore. Questo fattore di sorpresa può portare all’impressione che queste commissioni siano eccessive e applicate ad altri costi di chiusura legittimi senza una buona ragione.
Guardarsi intorno
Questo vale per istituti di credito e servizi di terze parti, come le polizze assicurative del proprietario di abitazione e le società di proprietà. Molti acquirenti di case non si rendono conto di poter risparmiare denaro significativo sui costi di chiusura se confrontano le commissioni da prestatore a prestatore. Non è necessario utilizzare la società del titolo, l’ispettore dei parassiti o l’agente assicurativo del proprietario della casa suggerito dal prestatore. Fai dei compiti e potresti risparmiare un bel po ‘di soldi su quelle tasse.
Chiusura del programma alla fine del mese
Una data di chiusura vicina o alla fine del mese aiuta a ridurre gli interessi giornalieri prepagati. Un prestatore può eseguire questo scenario per farti capire quanto potresti risparmiare.
Chiedi aiuto al venditore
Potresti riuscire a convincere un venditore ad abbassare il prezzo di acquisto o a coprire una parte (o tutti, se sei fortunato) dei tuoi costi di chiusura. Ciò è più probabile se il venditore è motivato e la casa è sul mercato da molto tempo con poche offerte. In molti mercati immobiliari caldi, tuttavia, le condizioni favoriscono i venditori, quindi potresti ricevere un respingimento o un “no” assoluto se chiedi l’aiuto di un venditore. Non fa male chiedere.
Confronta la stima del prestito e i moduli di informativa finale
Quando ottieni la stima iniziale del prestito, esaminala con un pettine a denti fini. Se non sei sicuro di cosa comporta una commissione o perché viene addebitata, chiedi al prestatore di chiarire. Un prestatore che non può spiegare una commissione o respinge quando viene interrogato dovrebbe essere una bandiera rossa.
Allo stesso modo, se noti nuove commissioni o vedi aumenti notevoli nelle commissioni di chiusura specifiche, chiedi al tuo istituto di credito di guidarti attraverso i dettagli. Non è raro che i costi di chiusura fluttuino dalla pre-approvazione alla chiusura, ma grandi salti o aggiunte sorprendenti potrebbero influire sulla tua capacità di chiudere.
Negoziare commissioni specifiche per il prestito
Se sospetti che un prestatore stia aggiungendo commissioni non necessarie, note come “commissioni spazzatura”, al tuo prestito, parla. Chiedi al prestatore di rimuovere o ridurre le commissioni se noti la duplicazione. Lo shopping comparativo può essere il tuo alleato per ridurre i costi di chiusura, oltre a trovare termini e tariffe competitivi. Prestare particolare attenzione alle spese di elaborazione e documentazione eccessive.
Aggiungi i costi di chiusura al tuo mutuo
In alcuni casi, gli istituti di credito si offriranno di pagare i costi di chiusura o di trasferirli nel prestito come ultima risorsa. Quando trasferisci i costi di chiusura nel prestito, pagherai un tasso di interesse più elevato sul mutuo.
Commissioni immobiliari
Una commissione immobiliare è una commissione significativa che i venditori devono al loro broker al termine della vendita.
considerazioni speciali
I mutui senza costi di chiusura eliminano tutte le commissioni anticipate per l’acquirente al momento della chiusura. Questi tipi di mutui sono vantaggiosi a breve termine, ma probabilmente determinano tassi di interesse più elevati. I costi di chiusura possono anche essere sepolti nel mutuo totale, il che significa che l’acquirente paga nel tempo gli interessi sui costi di chiusura. Pertanto, mentre i mutui senza costi di chiusura aiutano a ridurre l’esborso di capitale iniziale, ci sono ramificazioni finanziarie a lungo termine da considerare.
Si noti che i doni di equità comportano anche dei costi di chiusura.