Comprensione del processo di deposito a garanzia
L’acquisto di una casa può essere un processo complicato per il quale la maggior parte delle persone è generalmente impreparata. Uno di questi elementi misteriosi è il processo di deposito a garanzia, chiamato anche chiusura. Questo processo, che si verifica tra il momento in cui un venditore accetta l’offerta e l’acquirente riceve le chiavi, può essere opprimente per molti acquirenti di case. È una buona idea avere almeno un’idea di base dei passaggi coinvolti prima di fare un’offerta su una casa.
Punti chiave
- Il processo di deposito a garanzia avviene tra il momento in cui un venditore accetta un’offerta e l’acquirente riceve le chiavi.
- Per iniziare, un acquirente deve aprire un conto di deposito a garanzia in cui sono detenuti i fondi.
- Gli acquirenti dovranno quindi attendere una valutazione bancaria, garantire un mutuo, ottenere varie ispezioni, acquistare un’assicurazione, condurre una verifica finale e chiudere.
- Il tempo necessario per completare il processo di deposito a garanzia varia e può dipendere dalla pre-approvazione del mutuo, dalla disponibilità dei documenti appropriati e dal tempo necessario per ottenere il finanziamento.
Cos’è l’impegno?
L’impegno è uno strumento finanziario detenuto da una terza parte per conto di altre due parti che stanno completando una transazione. È come un conto fiduciario detenuto da una terza parte mentre tutti gli obblighi del venditore e dell’acquirente sono adempiuti.
Il tempo necessario per andare dall’inizio alla fine del processo di deposito a garanzia varia. Alcuni dei fattori che determinano la durata della chiusura includono una sottoscrizione. E proprio come la durata del tempo, anche il processo può variare in base allo stato. I passaggi seguenti, tuttavia, sono generalmente gli stessi per tutti.
Apri un conto di deposito a garanzia
Una volta che tu e il venditore avete firmato un contratto di acquisto reciprocamente accettabile, il vostro agente di deposito a garanzia raccoglierà il vostroassegno di denaro reale e lo depositerà su un conto di deposito a garanzia presso la società di deposito a garanzia specificata nel contratto di acquisto. La società di deposito a garanzia agisce come una terza parte neutraleper raccogliere i fondi richiesti e i documenti coinvolti nel processo di chiusura dal deposito iniziale di denaro e documenti di prestito all’atto firmato.
In alcune aree, gli avvocati possono gestire questo processo invece di una società di deposito a garanzia e può essere definito un accordo piuttosto che un deposito a garanzia.
Attendi la valutazione della banca
La banca che anticipa l’ipoteca farà la propria valutazione – per la quale l’acquirente paga di solito – per proteggere i propri interessi finanziari nel caso in cui dovesse mai pignorare la proprietà. Se la valutazione è inferiore al prezzo offerto, il prestatore non ti darà il finanziamento a meno che tu non trovi la differenza o il venditore abbassi il prezzo all’importo stimato.
Puoi, tuttavia, provare a far cambiare idea al perito effettuando una delle seguenti operazioni:
- Fornisci ulteriori informazioni sul motivo per cui ritieni che la casa debba essere valutata a un importo più elevato
- Ottieni una seconda valutazione
- Prova un altro prestatore e spera che la valutazione esca a tuo favore
Se nessuna di queste opzioni è possibile, puoi annullare il contratto di acquisto.
Finanziamento sicuro
Dovresti essere già stato approvato per un mutuo prima che il tuo contratto fosse accettato. Una volta fornito l’indirizzo della proprietà, il prestatore preparerà una stima in buona fede, o una dichiarazione che dettaglia l’importo del prestito, il tasso di interesse, i costi di chiusura e altri costi associati all’acquisto. Assicurati di negoziare i numeri su questo documento prima di firmarlo. Una volta ottenuto il tuo impegno di prestito scritto, è il momento di rimuovereper iscritto la contingenza di finanziamento.
Approvare le divulgazioni del venditore
Dovresti ricevere una notifica scritta di eventuali problemi evidenti che sono già stati identificati dal venditore o dall’agente del venditore. Ad esempio, nei quartieri a reddito medio-basso in aree ad alto costo della vita, il garage potrebbe essere stato trasformato in un’area abitativa in violazione dei codici abitativi della città. Potresti già essere a conoscenza di problemi come questi perché sono spesso menzionati nell’elenco.
La proprietà può venire senza divulgazione del venditore, il che significa che il venditore non sta rilasciando alcun dettaglio nei termini di vendita. Se sei ancora interessato alla proprietà, fai eseguire la tua ispezione. Assicurati di ottenere il permesso dal venditore prima che il tuo ispettore entri nei locali.
Ottenere le ispezioni necessarie
Il passaggio successivo consiste nel considerare se si desidera la spesa aggiuntiva per le ispezioni. Sebbene non siano necessari, possono tornare utili considerando le circostanze.
Sebbene non sia un requisito, è nel tuo interesse ottenere un’ispezione a casa. Per poche centinaia di dollari, unispettore domestico professionista ti dirà se ci sono difetti pericolosi o costosi nella casa. Se ce ne sono, ti consigliamo di conoscerli in modo da poter eseguire una delle seguenti operazioni:
- Ritornare all’acquisto.
- Chiedi al venditore di aggiustarli.
- Chiedi al venditore di abbassare il prezzo in modo da poter gestire le riparazioni da solo.
Se il processo di ispezione si conclude in modo soddisfacente, sarà necessario rimuovere per iscritto la contingenza di ispezione. Ripeti questo passaggio dopo qualsiasi altra ispezione, tra cui:
Ispezione dei parassiti
Potresti voler ottenere un’ispezione dei parassiti per assicurarti che la casa non abbia termiti, formiche carpentiere o altri parassiti come scarafaggi o ratti. Questi problemi potrebbero non essere evidenti durante il giorno in cui molto probabilmente hai visitato la casa e sarebbero una scoperta terribilmente sgradita dopo il tuo trasloco. Eventuali problemi di parassiti dovranno essere risolti prima che la vendita possa procedere, supponendo che tu voglia continuare con l’acquisto. Questa è un’altra area in cui potresti voler rinegoziare con il venditore per pagare il lavoro.
Ispezione ambientale
A volte si consiglia di ottenere un’ispezione ambientale per verificare la presenza di tossine in casa come muffe e amianto. Possono anche esserci problemi sul sito di casa come la contaminazione da un luogo vicino a una discarica, un ex giacimento petrolifero, una lavanderia a secco, una stazione di servizio o altre attività pericolose per l’ambiente. Qualsiasi problema scoperto in quest’area può comportare gravi rischi per la salute e può essere costoso da risolvere.
Rapporto geologico
Le aree soggette a terremoti possono richiedere un rapporto sui suoli e / o un rapporto geologico per valutare il rischio di gravi danni alla proprietà in caso di tale disastro. Potresti anche prendere in considerazione un rapporto sulle inondazioni. Se è troppo probabile che la casa si allaghi, non sarai in grado di ottenere un’assicurazione per i proprietari di casa, il che significa che non puoi ottenere un mutuo. In alcuni casi, l’acquisto di un’assicurazione contro le inondazioni oltre all’assicurazione del proprietario della casa risolverà questo problema. Nelle zone rurali, dovrebbe essere effettuata un’indagine sul territorio per verificare i confini della proprietà. Nelle aree urbane, i confini tendono ad essere già molto chiari.
Non puoi negoziare alcuna concessione del venditore se il contratto dice che acquisterete la proprietà “così com’è”.
Acquista un’assicurazione contro i rischi
Ciò include l’assicurazione del proprietario della casa e qualsiasi copertura aggiuntiva richiesta nella tua area geografica (come l’assicurazione contro le inondazioni). Ti verrà richiesto di avere un’assicurazione per i proprietari di abitazione fino a quando il tuo mutuo non sarà estinto.
Ottieni rapporto sul titolo e assicurazione sul titolo
Sia i rapporti sul titolo che l’assicurazione del titolo sono richiesti dal prestatore. Anche se non lo fossero, li vorresti comunque.8
Il titolo rapporto si assicura il titolo alla proprietà è chiaro, cioè, non vi sono gravami sulla proprietà e nessuno, ma il venditore ha una pretesa di una parte di esso. L’assicurazione del titolo protegge te e l’istituto di credito da eventuali controversie legali che potrebbero sorgere in seguito se qualcosa non si è presentato durante la ricerca del titolo.
Se c’è qualcosa di sbagliato nel titolo (noto come cloud o difetto), il venditore dovrà risolverlo in modo che la vendita possa procedere o lasciarti andare. A seconda di dove vivi, la società di deposito a garanzia e la società del titolo potrebbero essere la stessa cosa.
Se vuoi risparmiare qualche soldo, scegli la tua compagnia di assicurazioni e guardati intorno per ottenere la tariffa migliore. Quello selezionato dall’istituto di credito potrebbe non essere quello desiderato.
Conduci un esame finale
È una buona idea ispezionare nuovamente la proprietà appena prima della chiusura per assicurarsi che non si siano verificati nuovi danni e che il venditore abbia lasciato gli articoli specificati nel contratto di acquisto come elettrodomestici o infissi.
A questo punto, probabilmente non sarai in grado di tirarti indietro a meno che la casa non abbia subito gravi danni. Tuttavia, non è inaudito che un piccolo acquirente faccia pressioni sul suo agente per ottenere l’annullamento dell’accordo per qualcosa di insignificante.
Leggi attentamente il modulo HUD-1
Almeno un giorno prima della chiusura, riceverai un modulo HUD-1 o la dichiarazione finale dei termini del prestito e dei costi di chiusura. Confrontalo con la stima in buona fede che hai firmato in precedenza. I due documenti dovrebbero essere molto simili. Cerca commissioni non necessarie, inaspettate o eccessive, nonché errori palesi.
Chiudi Escrow
Il processo di chiusura varia leggermente a seconda dello stato, ma dovrai firmare un sacco di documenti: prenditi il tuo tempo e leggi attentamente. Anche il venditore avrà documenti da firmare. Dopo che tutti i documenti sono stati firmati, l’ufficiale di deposito a garanzia preparerà un nuovo atto che ti nomina proprietario della proprietà e lo invierà all’ufficio di registrazione della contea. Presenterai un assegno circolare o organizzerai un bonifico bancario per pagare l’ acconto e i costi di chiusura e il tuo prestatore trasferirà i fondi del prestito a deposito in modo che il venditore e, se applicabile, il prestatore del venditore possano essere pagati.
Se arrivi così lontano, potrai finalmente prendere possesso della casa.
La linea di fondo
Il tuo agente supervisionerà l’intero processo, quindi non preoccuparti se non capisci ogni dettaglio. Tuttavia, in qualsiasi transazione in cui stai mettendo così tanto in gioco finanziariamente, è una buona idea avere almeno un’idea di base di quello che sta succedendo in modo da non essere sfruttato.