Caveat Emptor

Cos’è Caveat Emptor?

Caveat emptor è una frase latina che può essere tradotta approssimativamente in inglese per “lasciare che l’acquirente stia attento”. Sebbene la frase sia talvolta usata come proverbio in inglese, a volte è anche usata nei contratti legali come un tipo di dichiarazione di non responsabilità. In molte giurisdizioni, è il principio del diritto contrattuale che impone all’acquirente l’onere di eseguire la due diligence prima di effettuare un acquisto.

Il termine è comunemente usato nelle transazioni immobiliari – in quanto si riferisce alla vendita di proprietà immobiliari dopo la data di chiusura – ma si applica anche alle transazioni di altri tipi di beni, come le automobili.

Punti chiave

• Caveat emptor è una frase latina che può essere tradotta approssimativamente in inglese per “lasciare che l’acquirente stia attento”.
• Sebbene la frase sia talvolta usata come proverbio in inglese, il principio del caveat emptor viene talvolta utilizzato anche nei contratti legali come un tipo di dichiarazione di non responsabilità.
• Un disclaimer caveat emptor ha lo scopo di risolvere le controversie che derivano dall’asimmetria delle informazioni, una situazione in cui il venditore ha più informazioni dell’acquirente sulla qualità di un bene o servizio.

Comprensione di Caveat Emptor

L’inclusione di un disclaimer caveat emptor ha lo scopo di risolvere le controversie derivanti  dall’asimmetria delle informazioni, una situazione in cui il venditore ha più informazioni dell’acquirente sulla qualità di un bene o servizio.

Ad esempio, se Hasan vuole acquistare un’auto da Allison – in base al principio di caveat emptor – è responsabile della raccolta delle informazioni necessarie per effettuare un acquisto informato. Per raccogliere queste informazioni, Hassan potrebbe decidere di chiedere ad Allison quante miglia ha l’auto su di essa, se è necessario sostituire i componenti principali, se è stata revisionata regolarmente, ecc.

Se acquista l’auto per il prezzo richiesto e fa uno sforzo minimo o nullo per valutarne il valore reale, e successivamente l’auto si guasta, Allison non è tecnicamente responsabile per i danni in base al principio del caveat emptor.

In pratica, ci sono molte eccezioni a questo principio. Ad esempio, se Allison avesse mentito sul chilometraggio dell’auto o sulle esigenze di manutenzione, avrebbe commesso una frode e Hasan, in teoria, avrebbe diritto al risarcimento dei danni.

Le forze di mercato agiscono per ridurre l’applicabilità del caveat emptor in alcuni casi. Le garanzie sono garanzie di qualità o soddisfazione che i venditori rilasciano volontariamente agli acquirenti; se i venditori forniscono un prodotto di qualità, non avranno bisogno di fornire rimborsi o sostituzioni molto spesso e gli acquirenti saranno inclini a scegliere questi fornitori in base alla percezione della qualità.

I governi respingono anche il principio del caveat emptor al fine di proteggere gli interessi dei consumatori. Le transazioni informali come quella tra Allison e Hasan sono per lo più non regolamentate, ma in settori come i servizi finanziari – soprattutto dopo la crisi finanziaria del 2008  – l’acquirente ha spesso diritto a informazioni chiare, in gran parte standardizzate, sul prodotto. Molti investitori hanno familiarità con quella che viene comunemente chiamata “dichiarazione di approdo sicuro”, che rispetta le misure di salvaguardia contro le società che ingannerebbero i potenziali acquirenti sulla qualità delle loro azioni.

Allo stesso tempo, tali dichiarazioni, così come i rapporti trimestrali obbligatori per legge che accompagnano, rafforzano il principio del caveat emptor, cementando l’aspettativa che l’acquirente abbia accesso a tutte le informazioni di cui ha bisogno per prendere una decisione ragionevolmente informata.

L’avvertenza è particolarmente importante nelle transazioni immobiliari. Negli Stati Uniti, i costruttori di case sono tenuti a rilasciare una garanzia implicita di idoneità agli acquirenti di nuove proprietà. Le transazioni successive, tuttavia, sono soggette a regole di caveat emptor (supponendo che non sia stata commessa alcuna frode). Le nuove proprietà residenziali vengono con l’aspettativa che il venditore sia responsabile per i difetti.