Captive Real Estate Investment Trust

Che cos’è un Captive Real Estate Investment Trust?

Un fondo di investimento immobiliare captive è semplicemente un fondo di  investimento immobiliare (REIT)  con il controllo della proprietà da parte di una singola società. Una società che possiede immobili associati alla propria attività potrebbe trovare vantaggioso raggruppare gli immobili in un REIT per le agevolazioni fiscali speciali. Questa strategia di mitigazione fiscale può essere utilizzata da rivenditori e banche con molti negozi o filiali.

Punti chiave

• Un REIT captive è qualsiasi REIT con una quota di proprietà superiore al 50% da parte di una singola società.
• I Captive REIT sono generalmente sussidiarie.
• In quanto REIT, i REIT captive godono di tutti i vantaggi fiscali di un REIT standard.
• Complessivamente, la contabilità REIT captive può essere complessa per una società madre e la sussidiaria REIT captive.
• I professionisti della contabilità e delle imposte dovrebbero assicurarsi di essere pienamente conformi a tutte le leggi federali e statali che comprendono i REIT vincolati.

Captive Real Estate Investment Trusts

È possibile creare un fondo di investimento immobiliare captive per sfruttare le agevolazioni fiscali offerte da un fondo di investimento immobiliare (REIT). Le aziende possono scegliere di sviluppare o assumere il controllo della proprietà in un REIT per lo stato di captive. Lo stato di controllo o di cattività è definito come più del 50% della quota di partecipazione con diritto di voto di un REIT.

Le aziende che costruiscono un REIT captive per gestire le proprie proprietà immobiliari le caratterizzeranno tipicamente come REIT in affitto o ipotecario. I REIT ipotecari (mREIT) forniscono capitale ipotecario per la promessa di reddito reciproco, che è spesso la base delle entrate di un REIT. Le società possono anche utilizzare fondi di investimento immobiliare captive trasferendo beni immobili in un REIT e quindi affittando le proprietà da tali REIT.

Trust di investimento immobiliare

Un REIT captive è un REIT con proprietà di controllo da una singola società. Oltre a ciò, i REIT captive sono semplicemente REIT. Un’entità può essere classificata come REIT se soddisfa determinati requisiti dell’Internal Revenue Service e del titolo 26 dell’Internal Revenue Code. I REIT possono essere trust, associazioni o società, ma a prescindere devono tutti scegliere di essere tassati come società.

L’Internal Revenue Code consente a tutti i REIT di distribuire tutto il loro reddito ai propri azionisti. Ciò rende i REIT simili alle società di persone ai sensi del codice fiscale poiché le società di persone generalmente non hanno reddito e distribuiscono tutto il loro reddito attraverso un K-1.

I REIT devono soddisfare diversi requisiti per poter beneficiare delle detrazioni fiscali sulla distribuzione del reddito che caratterizzano i REIT in generale. Nello specifico, un’azienda deve soddisfare i seguenti requisiti per qualificarsi come REIT:

• Imponibile come società di capitali
• Pagare ogni anno almeno il 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi per gli azionisti
• Ricava almeno il 75% del reddito lordo da affitti, interessi su mutui che finanziano proprietà immobiliari o vendite di immobili
• Investi almeno il 75% del patrimonio totale in immobili, contanti o titoli del Tesoro USA
• Avere almeno 100 azionisti (le società controllanti possono nominare dirigenti come azionisti per soddisfare questo requisito)

Se un’entità soddisfa i requisiti REIT, deve pagare almeno il 90% del proprio reddito agli azionisti ed è pertanto autorizzata a prendere in detrazione la distribuzione del reddito. Qualsiasi saldo residuo dopo la distribuzione richiesta viene tassato all’aliquota dell’imposta sulle società necessaria.

Contabilità sussidiaria

I Captive REIT sono considerati società controllate e pertanto la loro proprietà deve essere contabilizzata in qualche modo sui dati finanziari della società madre. In generale, ci sono tre modi per contabilizzare le società controllate e la proprietà di una controllata nel bilancio di una società madre. Le società possono segnalare il bilancio consolidato o possono contabilizzare la proprietà tramite il metodo del patrimonio netto o il metodo del costo.

In base ai principi contabili generalmente accettati (GAAP), le società hanno la possibilità di creare bilanci consolidati che integrano tutti gli aspetti dei dati finanziari di una controllata se la società madre possiede più del 50% dei diritti di proprietà. In genere, non è vantaggioso o applicabile per una società madre includere un REIT captive nella rendicontazione del bilancio consolidato. Ciò è dovuto ai vantaggi fiscali che il REIT captive ottiene da solo, che spesso sono la ragione per la sua creazione. Pertanto, la proprietà captive di REIT è tipicamente contabilizzata sui dati finanziari di una società madre tramite il metodo del patrimonio netto o il metodo del costo.

Vantaggi fiscali Captive REIT

Ci possono essere diversi vantaggi fiscali associati alle tasse REIT captive. La tassazione federale dei REIT è discussa nel titolo 26 dell’Internal Revenue Code, ma gli stati possono anche avere le proprie regole fiscali per i REIT che possono aumentare o diminuire i benefici fiscali.

In generale, la società madre di un REIT captive può detrarre i costi di affitto o di pagamento del mutuo che paga al suo REIT captive, il che riduce il suo reddito imponibile. Questo non è necessariamente un enorme vantaggio perché in genere detrarrebbe comunque queste spese. Tuttavia, può creare alcuni utili vantaggi nell’elaborazione dei pagamenti, ecc. Uno dei maggiori vantaggi è che la società madre riceve una parte della distribuzione dei dividendi dal REIT captive, che può essere potenzialmente tassato a un’aliquota inferiore.

Il captive REIT gode di tutti i vantaggi fiscali dello stato REIT. Può detrarre l’importo pari o superiore al 90% del reddito che distribuisce agli azionisti. Paga anche l’aliquota dell’imposta federale sulle società su qualsiasi reddito residuo.

Leggi che regolano i Captive REIT

Poiché le filiali REIT captive possono potenzialmente creare diversi vantaggi, ci sono alcune disposizioni federali e statali che le prendono di mira. In generale, la maggior parte della legislazione definisce captive come il controllo della proprietà del 50%. Le leggi federali richiedono che qualsiasi trattamento sia equo e in linea con le valutazioni della proprietà e le normali negoziazioni.

Alcuni stati hanno i propri requisiti speciali. In alcuni casi, esistono limitazioni che possono eliminare completamente le tattiche di elusione fiscale. Nel complesso, i professionisti contabili e fiscali dovrebbero garantire che i REIT captive e la contabilità REIT captive siano conformi a tutte le leggi federali e statali.