Tasso di capitalizzazione
Che cos’è il tasso di capitalizzazione?
Il tasso di capitalizzazione (noto anche come tasso di copertura) viene utilizzato nel mondo degli immobili commerciali per indicare il tasso di rendimento che si prevede di generare su un investimento immobiliare. Questa misura è calcolata sulla base del reddito netto che si prevede di generare dalla proprietà ed è calcolata dividendo il reddito operativo netto per il valore patrimoniale della proprietà ed è espressa in percentuale. Viene utilizzato per stimare il potenziale ritorno dell’investitore sul proprio investimento nel mercato immobiliare.
Sebbene il tasso massimo possa essere utile per confrontare rapidamente il valore relativo di investimenti immobiliari simili nel mercato, non dovrebbe essere utilizzato come unico indicatore della forza di un investimento perché non tiene conto della leva finanziaria, del valore temporale del denaro e flussi di cassa futuri da miglioramenti immobiliari, tra gli altri fattori. Non ci sono intervalli chiari per un cap rate buono o cattivo e dipendono in gran parte dal contesto della proprietà e dal mercato.
Punti chiave
- Il tasso di capitalizzazione è calcolato dividendo il reddito operativo netto di un immobile per il valore corrente di mercato.
- Questo rapporto, espresso in percentuale, è una stima del potenziale ritorno di un investitore su un investimento immobiliare.
- Il tasso massimo è particolarmente utile come confronto del valore relativo di investimenti immobiliari simili.
Capire il tasso di capitalizzazione
Il cap rate è la misura più diffusa attraverso la quale vengono valutati gli investimenti immobiliari in termini di redditività e potenziale di rendimento. Il tasso massimo rappresenta semplicemente il rendimento di una proprietà su un orizzonte temporale di un anno, supponendo che la proprietà venga acquistata in contanti e non in prestito. Il tasso di capitalizzazione indica il tasso di rendimento intrinseco, naturale e senza leva finanziaria della proprietà.
Formula del tasso di capitalizzazione
Esistono diverse versioni per il calcolo del tasso di capitalizzazione. Nella formula più popolare, il tasso di capitalizzazione di un investimento immobiliare è calcolato dividendo il reddito operativo netto (NOI) della proprietà per il valore corrente di mercato. Matematicamente,
Tasso di capitalizzazione = Reddito operativo netto / Valore corrente di mercato
dove,
Il reddito operativo netto è il reddito annuo (atteso) generato dalla proprietà (come gli affitti) e si ottiene deducendo tutte le spese sostenute per la gestione della proprietà. Tali spese includono le spese sostenute per la regolare manutenzione della struttura nonché le tasse sugli immobili.
Il valore di mercato corrente del bene è il valore attuale della proprietà secondo i tassi di mercato prevalenti.
In un’altra versione, la cifra è calcolata sulla base del costo del capitale originale o del costo di acquisto di una proprietà.
Tasso di capitalizzazione = Reddito operativo netto / Prezzo di acquisto
Tuttavia, la seconda versione non è molto popolare per due motivi. In primo luogo, fornisce risultati irrealistici per le vecchie proprietà che sono state acquistate diversi anni / decenni fa a prezzi bassi e, in secondo luogo, non può essere applicato alla proprietà ereditata poiché il loro prezzo di acquisto è zero, rendendo impossibile la divisione.
Inoltre, poiché i prezzi degli immobili oscillano notevolmente, la prima versione che utilizza il prezzo di mercato corrente è una rappresentazione più accurata rispetto alla seconda che utilizza il prezzo di acquisto originale a valore fisso.
Esempi di tasso di capitalizzazione
Supponiamo che un investitore abbia $ 1 milione e stia considerando di investire in una delle due opzioni di investimento disponibili: una, può investire in buoni del tesoro emessi dal governo che offrono un interesse annuo nominale del 3% e sono considerati gli investimenti più sicuri e due, lui può acquistare un edificio commerciale che ha più inquilini che dovrebbero pagare un affitto regolare.
Nel secondo caso, supponiamo che l’affitto totale ricevuto all’anno sia di $ 90.000 e che l’investitore debba pagare un totale di $ 20.000 per vari costi di manutenzione e tasse di proprietà. Lascia il reddito netto dell’investimento immobiliare a $ 70.000. Supponiamo che durante il primo anno il valore della proprietà rimanga stabile al prezzo di acquisto originale di $ 1 milione.
Il tasso di capitalizzazione sarà calcolato come (Reddito operativo netto / Valore della proprietà) = $ 70.000 / $ 1 milione = 7%.
Questo rendimento del 7 percento generato dall’investimento immobiliare costa meglio del rendimento standard del 3 percento disponibile dai buoni del tesoro privi di rischio. Il 4 percento in più rappresenta il ritorno per il rischio assunto dall’investitore investendo nel mercato immobiliare rispetto all’investimento nei buoni del tesoro più sicuri che hanno un rischio zero.
L’investimento immobiliare è rischioso e possono esserci diversi scenari in cui il rendimento, rappresentato dalla misura del tasso di capitalizzazione, può variare notevolmente.
Ad esempio, alcuni inquilini potrebbero trasferirsi e il reddito da locazione della proprietà potrebbe ridursi a $ 40.000. Riducendo i $ 20.000 verso i vari costi di manutenzione e le tasse sulla proprietà, e supponendo che il valore della proprietà rimanga a $ 1 milione, il tasso di capitalizzazione arriva a ($ 20.000 / $ 1 milione) = 2%. Questo valore è inferiore al rendimento disponibile da obbligazioni prive di rischio.
In un altro scenario, supponiamo che il reddito da locazione rimanga ai $ 90.000 originari, ma il costo di manutenzione e / o l’imposta sulla proprietà aumentino in modo significativo, ad esempio $ 50.000. Il tasso di capitalizzazione sarà quindi ($ 40.000 / $ 1 milione) = 4%.
In un altro caso, se l’attuale valore di mercato della proprietà stessa diminuisce, diciamo $ 800.000, con il reddito da locazione e vari costi che rimangono gli stessi, il tasso di capitalizzazione aumenterà a $ 70.000 / $ 800.000 = 8,75%.
In sostanza, i diversi livelli di reddito generati dalla proprietà, le spese relative alla proprietà e l’attuale valutazione di mercato della proprietà possono modificare in modo significativo il tasso di capitalizzazione.
Il surplus di rendimento, che è teoricamente disponibile per gli investitori immobiliari oltre agli investimenti in titoli di stato, può essere attribuito ai rischi associati che portano agli scenari sopra menzionati. I fattori di rischio includono:
- Età, posizione e stato della proprietà
- Tipo di proprietà: multifamiliare, ufficio, industriale, vendita al dettaglio o ricreativa
- Solvibilità degli inquilini e ricevute regolari di affitti
- Durata e struttura del / i contratto di locazione / i locatario
- Il tasso di mercato complessivo della proprietà e i fattori che influenzano la sua valutazione
- Fondamenti macroeconomici della regione e fattori che incidono sulle attività dei locatari
Interpretazione del tasso di capitalizzazione
Poiché i tassi massimi si basano sulle stime previste del reddito futuro, sono soggetti a una variazione elevata. Diventa quindi importante capire cosa costituisce un buon cap rate per un investimento immobiliare.
Il tasso indica anche il tempo necessario per recuperare l’importo investito in una proprietà. Ad esempio, una proprietà con un tasso massimo del 10% impiegherà circa 10 anni per recuperare l’investimento.
Cap rate differenti tra proprietà differenti, o tassi cap differenti su differenti orizzonti temporali sulla stessa proprietà, rappresentano diversi livelli di rischio. Uno sguardo alla formula indica che il valore del cap rate sarà più alto per le proprietà che generano un reddito operativo netto più elevato e hanno una valutazione inferiore, e viceversa.
Supponiamo che ci siano due proprietà simili in tutti gli attributi tranne che per essere geograficamente distanti. Uno è in una zona elegante del centro città mentre l’altro è alla periferia della città. A parità di condizioni, il primo immobile genererà un canone di locazione più elevato rispetto al secondo, ma questi saranno parzialmente compensati dai maggiori costi di manutenzione e dalle maggiori tasse. La proprietà del centro città avrà un tasso di protezione relativamente inferiore rispetto al secondo a causa del suo valore di mercato significativamente elevato.
Indica che un valore inferiore del cap rate corrisponde a una migliore valutazione e una migliore prospettiva di rendimenti con un livello di rischio inferiore. D’altra parte, un valore più alto del tasso di protezione implica prospettive relativamente inferiori di ritorno sull’investimento immobiliare e quindi un livello di rischio più elevato.
Mentre l’esempio ipotetico sopra riportato rende una scelta facile per un investitore di andare con la proprietà nel centro della città, gli scenari del mondo reale potrebbero non essere così semplici. L’investitore che valuta una proprietà sulla base del cap rate deve affrontare il difficile compito di determinare il cap rate adatto per un dato livello di rischio.
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Gordon Model Representation per Cap Rate
Un’altra rappresentazione del tasso di copertura proviene dal modello di crescita di Gordon, chiamato anche modello di sconto sui dividendi (DDM). È un metodo per calcolare il valore intrinseco del prezzo delle azioni di una società indipendentemente dalle attuali condizioni di mercato e il valore delle azioni è calcolato come il valore attuale dei futuri dividendi di un’azione. Matematicamente,
Valore delle azioni = Flusso di cassa del dividendo annuale previsto / (Tasso di rendimento richiesto dall’investitore – Tasso di crescita del dividendo previsto)
Riorganizzare l’equazione e generalizzare la formula oltre il dividendo,
(Tasso di rendimento richiesto – Tasso di crescita previsto) = Flusso di cassa atteso / Valore patrimoniale
La rappresentazione di cui sopra corrisponde alla formula di base del tasso di capitalizzazione menzionata nella sezione precedente. Il valore del flusso di cassa atteso rappresenta il reddito operativo netto e il valore patrimoniale corrisponde al prezzo corrente di mercato della proprietà. Ciò fa sì che il tasso di capitalizzazione sia equivalente alla differenza tra il tasso di rendimento richiesto e il tasso di crescita atteso. Cioè, il tasso massimo è semplicemente il tasso di rendimento richiesto meno il tasso di crescita.
Questo può essere utilizzato per valutare la valutazione di una proprietà per un dato tasso di rendimento atteso dall’investitore. Ad esempio, supponiamo che il reddito operativo netto di una proprietà sia di $ 50.000 e si prevede che aumenti del 2% all’anno. Se il tasso di rendimento atteso dell’investitore è del 10% annuo, il tasso di capitalizzazione netto arriverà a (10% – 2%) = 8%. Usandolo nella formula sopra, la valutazione dell’asset arriva a ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.