I prestiti FHA possono essere utilizzati per investimenti immobiliari?
La Federal Housing Authority (FHA) è il più grande assicuratore di mutui negli Stati Uniti, con oltre $ 1.3 trilioni nel suo portafoglio. In quanto parte dell’Ufficio degli alloggi dell’Housing and Urban Development (HUD) degli Stati Uniti, aiuta circa un milione di persone in tutto il paese a i prestiti FHA molto più attraenti dei mutui convenzionali.
Sebbene questa possa essere una buona notizia per alcuni proprietari di case, gli investitori immobiliari che cercano di sfruttare i vantaggi di un prestito FHA potrebbero dover cercare altrove. Questo perché le condizioni di questi prestiti limitano coloro che ne hanno diritto.
Continua a leggere per saperne di più sui prestiti FHA, chi si qualifica e se puoi utilizzarli per finanziare proprietà in affitto.
Punti chiave
- La Federal Housing Authority assicura mutui che richiedono un basso acconto e standard di sottoscrizione liberali.
- A causa dei vantaggi che derivano dai prestiti FHA, non possono essere utilizzati per seconde case, affitti, vacanze o altri investimenti immobiliari.
- I mutuatari FHA devono trasferirsi nella casa 60 giorni dopo la chiusura del mutuo e devono mantenerla come residenza principale per almeno un anno intero.
- La FHA assicura anche mutui per abitazioni fino a quattro unità, a condizione che una di esse sia occupata dal proprietario.
Cosa sono i prestiti FHA?
I proprietari di case hanno avuto difficoltà ad acquistare e mantenere i pagamenti sulle loro proprietà durante la Grande Depressione. Erano limitati a prestiti per un valore del 50% del valore di mercato di una proprietà e le condizioni del mutuo erano generalmente molto brevi. Molti prestiti si sono conclusi con pagamenti di palloncini molto elevati, qualcosa che la maggior parte delle persone non poteva permettersi di fare. Ciò ha portato a un’enorme quantità di insolvenza, facendo aumentare il tasso di preclusione. Nel 1934, il Congresso degli Stati Uniti decise di formare la Federal Housing Administration nel tentativo di promuovere la proprietà di case a prezzi accessibili. Fu così che nacque il programma di prestito della Federal Housing Administration (FHA).
I prestiti offerti dalla FHA hanno requisiti di acconto più bassi e standard di sottoscrizione più liberali rispetto alla maggior parte dei mutui convenzionali. Ad esempio, a partire dal 2020, i proprietari di case necessitano solo di un punteggio di credito di 580 o più per qualificarsi. I candidati approvati possono finanziare fino al 96,5%, il che significa che devono solo versare il 3,5%. Quelli con un punteggio di credito inferiore a 579 si qualificano ancora, ma devono mettere un po ‘di più, il 10%.
I prestiti FHA sono, per la maggior parte, limitati agli acquirenti che intendono utilizzare la casa che acquistano come residenza principale. Ciò significa che un prestito FHA non può essere utilizzato per finanziare una seconda casa, una casa in affitto, una casa per le vacanze o un investimento immobiliare. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni e alcuni modi per aggirare questa regola generale.
Requisito di occupazione FHA
Secondo le regole e le linee guida FHA, la proprietà da finanziare deve essere occupata dal proprietario. Ciò significa che le proprietà in affitto e stagionali non si applicano. La FHA utilizza questa regola per impedire agli investitori di beneficiare del programma.
I mutuatari con prestiti garantiti da FHA sono tenuti a utilizzare la loro casa come residenza principale per almeno un anno intero.
Il mutuatario deve prendere possesso della casa entro 60 giorni dalla chiusura del mutuo e deve vivere nella casa per la maggior parte dell’anno. L’immobile deve essere utilizzato come residenza principale per almeno un anno. Se è presente più di un mutuatario elencato nel mutuo, la FHA ne richiede almeno uno per soddisfare il requisito di occupazione.
Rifinanziamento di un prestito FHA esistente
Supponiamo che qualcuno utilizzi un prestito FHA per finanziare l’acquisto di una residenza principale. Il proprietario può lasciare la casa lungo la strada, ma continua a possederla e affittarla per reddito. In altre parole, la casa diventa un investimento immobiliare. Supponiamo anche che i tassi di interesse scendano e che il proprietario voglia rifinanziare per un affare migliore.
Anche se non vive più in casa, le regole FHA gli consentono di rifinanziare un altro prestito FHA. Un rifinanziamento da FHA a FHA è anche noto come rifinanziamento semplificato FHA.
Ci sono diversi requisiti per qualificarsi per il rifinanziamento:
- Devono essere trascorsi almeno 210 giorni dalla chiusura del mutuo originario.
- Devi aver effettuato almeno sei pagamenti mensili sul mutuo emesso dalla FHA.
- Se hai ricevuto il tuo prestito FHA solo da meno di un anno, non puoi avere pagamenti scaduti da più di 30 giorni. Se hai detenuto il tuo prestito FHA per più di un anno, ti è consentito un solo pagamento in ritardo di 30 giorni entro 12 mesi, ma tale pagamento in ritardo non può essere avvenuto negli ultimi 90 giorni.
- Il rifinanziamento deve ridurre i pagamenti mensili di capitale e interessi, che è spesso descritto come un vantaggio tangibile netto. Ad esempio, se il pagamento mensile precedente era di $ 1.100, il nuovo pagamento mensile dopo il rifinanziamento dovrebbe essere pari o inferiore a $ 1.050. Anche il rifinanziamento in un’ipoteca di breve durata qualifica un vantaggio tangibile netto.
Se il proprietario della casa soddisfa i criteri di cui sopra, i rifinanziamenti semplificati FHA sono molto probabilmente i prestiti più facili da chiudere. Non richiedono alcuna verifica dell’occupazione o del reddito, nessuna verifica del punteggio di credito e nessuna valutazione a casa. La cosa principale che conta è che il proprietario della casa abbia effettuato puntualmente i pagamenti del suo prestito FHA esistente.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Duplice scopo
Un altro modo per utilizzare un prestito FHA per acquistare una proprietà a reddito è acquistare un’abitazione multi-unità. La FHA consente ai proprietari di abitazione di acquistare una proprietà con un massimo di quattro unità, a condizione che una sia occupata dal proprietario. Tuttavia, non ci sono limiti alle dimensioni del lotto. In questo modo, il proprietario può vivere in un’unità, rendendola una proprietà occupata dal proprietario e, quindi, ammissibile alla FHA. Il proprietario può affittare le altre unità per reddito.
Un investitore esperto in un mercato degli affitti caldo a volte guadagna abbastanza entrate usando questo metodo per vivere gratuitamente in casa. Come notato sopra, la FHA presta fino al 96,5% del valore stimato, il che significa che l’acquirente può versare un minimo del 3,5%.
considerazioni speciali
La FHA ha disposizioni speciali che possono consentirti di guadagnare un reddito da locazione dalla tua casa. Se il tuo lavoro richiede di trasferirti e hai bisogno di una seconda casa, o se la tua casa è troppo piccola per la tua famiglia in espansione, potresti essere in grado di affittare la tua prima casa dopo aver soddisfatto il requisito di occupazione di un anno. Se sei fuori dal lavoro perché altrimenti sei inabile, potresti essere in grado di affittare stanze nella tua casa a pensionanti per compensare la perdita di stipendio.
Ovviamente puoi sempre estinguere anticipatamente il mutuo. La FHA non addebita alcuna penale per il pagamento anticipato, quindi se puoi eliminare il prestito nella sua interezza, sei libero di fare tutto ciò che desideri con la proprietà.