Acquistare una seconda casa in affitto: cose da fare e da non fare

Sebbene ci siano vantaggi finanziari nell’investire in proprietà in affitto, ci sono anche dei rischi: inquilini che non pagano l’affitto e il mal di testa di essere un proprietario terriero. Dovrai soppesare tasse, apprezzamento immobiliare, mutui e costi di manutenzione e il tuo desiderio di essere un proprietario quando decidi se possedere un affitto è una mossa finanziaria saggia.

Punti chiave

• Ci sono diversi vantaggi chiave nell’acquisto di una seconda casa per un immobile in affitto, in particolare vantaggi fiscali, come detrazioni per interessi, assicurazioni e altre spese.
• Al rovescio della medaglia, dovrai essere un padrone di casa, il che include tempo ed energia.
• Una delle cose migliori che i potenziali proprietari possono fare è fare i compiti nel settore immobiliare e calcolare i numeri

Pensa ai vantaggi fiscali

Puoi detrarre interessi, tasse, assicurazioni e altre spese dal reddito della proprietà e di solito detrarre le perdite dal tuo altro reddito. Puoi anche detrarre l’ammortamento dalle tasse.

La detrazione è fondamentalmente un’indennità per usura oltre 27,5 anni a partire da marzo 2020. È possibile vendere una proprietà in affitto e trasferire i proventi in un’altra proprietà in affitto senza pagare le tasse sulle plusvalenze.

Non dimenticare che sarai un padrone di casa

La tua proprietà in affitto è un’attività che richiede tempo ed energia. Dovrai tenerti aggiornato sulle leggi sugli affitti e sei legalmente obbligato a mantenere una proprietà sicura e abitabile per i tuoi inquilini.

Ricorda che un inquilino che paga un dollaro alto ha il diritto di aspettarsi una risposta quasi immediata a qualsiasi problema, grande o piccolo che sia. Gli affittuari che sanno che stanno pagando un po ‘sotto mercato tenderanno ad essere un po’ meno esigenti. Aiuta se puoi fare piccole riparazioni da solo. Devi anche riscuotere gli affitti e occuparti degli inquilini morosi.

Se la prospettiva di gestire i tuoi affitti è scoraggiante, chiedi al tuo agente immobiliare un riferimento a un amministratore o custode o fai una ricerca online. Tieni solo presente che l’assunzione di un gestore di proprietà influirà sui tuoi rendimenti.

Fai i compiti nel settore immobiliare

Dedica tanto tempo, se non di più, alla ricerca di proprietà in affitto  come faresti per acquistare un posto in cui vivere. Devi conoscere le specifiche del mercato, le leggi sulla zonizzazione e le tendenze sia per gli affitti che per le vendite di case nella località che stai contemplando. Guarda le scuole, i trasporti, le risorse ricreative, lo shopping e cosa si aspettano gli inquilini della zona da un affitto.

L’acquisto di un pignoramento può essere un’opzione poiché la banca che pignora in genere vuole recuperare il saldo del mutuo e venderà la proprietà a un valore inferiore al valore di mercato.

Vorrai che la tua proprietà sia attraente per gli affittuari. Cerca una proprietà con lungomare o vicino a un campus universitario o una zona scolastica locale. Anche una vecchia casa in una comunità stabile o in un quartiere in fase di rivitalizzazione può essere una buona opzione.

Se acquisti una proprietà in affitto per investimento su un nuovo campo da golf, fai attenzione alla “sindrome del campo da golf”. Se nella stessa area generale vengono costruiti alloggi più nuovi e più elaborati, la tua proprietà potrebbe apparire datata in pochi anni, il che farà abbassare il prezzo.

Non trascurare di eseguire i numeri

Utilizza app per smartphone o calcolatori di mutui online per analizzare i costi mensili delle abitazioni. Una calcolatrice dovrebbe consentire di inserire il prezzo di acquisto, l’acconto, le tasse, l’assicurazione e il tasso di interesse del mutuo ipotecario. I tassi ipotecari sugli immobili in affitto sono in genere più alti dei tassi per una casa principale. Considerare anche la manutenzione e le riparazioni. Una buona regola pratica è circa l’ 1% del prezzo di acquisto all’anno.

Quindi una proprietà da $ 300.000 costerebbe circa $ 3.000 all’anno da mantenere. Tuttavia, potresti voler aumentare la percentuale all’1,5% o al 2% se la proprietà è più vecchia. Un altro modo per calcolare le riparazioni e la manutenzione è aderire a quella che a volte viene chiamata la “regola del piede quadrato”, che suggerisce ai proprietari di case di budget di $ 1 per piede quadrato all’anno. Se la tua casa in affitto è di 1.800 piedi quadrati, ad esempio, stai guardando $ 1.800 all’anno in costi di riparazione e manutenzione.

1:36

Esempio del mondo reale

Ecco un esempio di reddito previsto: supponiamo che tu stia affittando una casa da $ 300.000 per $ 2.000 al mese. L’acconto del 20% è di $ 60.000 e il tasso di interesse fisso a 30 anni sul saldo di $ 240.000 è del 4%. Tasse, assicurazioni e un budget di manutenzione porteranno il costo mensile a $ 1.764, producendo un profitto nominale di $ 2.838 all’anno, o 4,73% dell’acconto all’anno. Non male.

È molto meglio di un conto di risparmio e meglio della maggior parte delle azioni blue chip che pagano in dividendi, anche se forse non tanto quanto potresti guadagnare in borsa in un buon anno. Ma quando si calcola l’ammortamento tipico del 3,64%, il guadagno nominale di $ 2.838 diventa una perdita di $ 6.252, che è possibile applicare a fronte di altri redditi. Tuttavia, a seconda della fascia fiscale, ciò potrebbe ammontare a diverse centinaia di dollari di risparmi fiscali per un flusso di cassa positivo  più la possibilità che la casa si apprezzerà in termini di valore.

La linea di fondo

Investire in immobili a scopo di lucro non è per tutti, ma se tratti il ​​tuo investimento come un’azienda, hai una tolleranza per i rischi intrinseci e sei a portata di mano con un martello, i vantaggi finanziari possono essere sostanziali.