Acquistare una casa con inquilini: una guida rapida

Che tu sia interessato all’acquisto di un’abitazione da utilizzare come abitazione primaria o come investimento immobiliare, è possibile che l’immobile sia attualmente occupato da inquilini. In tal caso, ci sono alcune cose che dovresti considerare prima di decidere di procedere con l’acquisto. Continua a leggere per una rapida introduzione ai diritti dell’inquilino, agli obblighi del proprietario e a come limitare i rischi quando si acquista una casa con inquilini.

Diritti del locatario

Per cominciare, è importante capire che una vendita di proprietà non cambia i termini dei contratti di locazione degli inquilini. Proprio come le servitù (e altre alleanze ) che “corrono con la terra” – nel senso che sono legate alla terra e non al proprietario – i contratti di locazione rimangono “attaccati” alla casa, anche quando la proprietà passa di mano. Il takeaway: il contratto di locazione in essere prima di acquistare la proprietà rimane in vigore anche dopo che lo si chiude, quindi non è possibile aumentare legalmente l’affitto, modificare le clausole o gli accordi o cacciare un inquilino prima della fine del contratto di locazione solo perché sei il nuovo proprietario.

Se vuoi assolutamente che gli inquilini si trasferiscano, hai un paio di opzioni. Uno è quello di presentare un’offerta sulla casa che è subordinata al fatto che la casa sia libera (cioè, nessun inquilino) quando si chiude. Ciò impone al venditore l’onere di interrompere il contratto di locazione o offre un incentivo agli inquilini a partire presto. Se il venditore non è in grado (o non vuole) farlo, puoi andartene e iniziare a cercare un’altra casa. L’altra opzione è quella di acquistare la proprietà e quindi interrompere il contratto di locazione, rinegoziare i termini o “riscattare” il locatario da soli. Ma in questo scenario, tieni presente che un inquilino non è obbligato ad accettare nuovi termini se ha un contratto di locazione valido in atto – e potresti aprirti a una causa se rompi il contratto di locazione o provi a forzare uno sfratto.

Obblighi del proprietario

In qualità di nuovo proprietario, erediti gli obblighi del proprietario. Una parte importante dell’essere un proprietario è mantenere una proprietà sicura e abitabile per i tuoi inquilini. In generale, devi (come minimo):

• Mantenere tutte le aree comuni, come corridoi e scale, in condizioni sicure e pulite.
• Assicurati che gli elementi strutturali siano sicuri e intatti (pavimenti, muri, scale, ascensori, tetti).
• Assicurarsi che i sistemi elettrici, idraulici, di riscaldamento / condizionamento (HVAC), di ventilazione e sanitari siano adeguatamente mantenuti.
• Assicurati che gli inquilini abbiano accesso ad acqua corrente, acqua calda e riscaldamento in quantità ragionevoli a orari ragionevoli.
• Fornire contenitori per la spazzatura e organizzare la rimozione dei rifiuti.
• Gestisci le tossine ambientali conosciute tra cui polvere di vernice al piombo e amianto.
• Sterminare roditori e altre infestazioni da parassiti.1

Le leggi locali potrebbero richiedere requisiti aggiuntivi in ​​materia di abitabilità: esaminali per assicurarti di essere in regola. Inoltre, è fondamentale leggere il contratto di locazione per scoprire eventuali altri obblighi specifici che potresti avere, come falciare il prato o pagare le utenze.

Modifica o risoluzione di un contratto di locazione

In generale, se l’inquilino ha un contratto di locazione mensile, tu (come nuovo proprietario) puoi terminare l’affitto o aumentare l’affitto prima dell’inizio di un nuovo mese, a condizione che tu dia il preavviso appropriato (tipicamente 30 giorni, ma questo varia in base allo stato e al numero di mesi in cui l’inquilino ha occupato la proprietà). Tuttavia, se è in vigore un contratto di locazione a tempo determinato (ad esempio, sei mesi o 12 mesi), l’inquilino ha il diritto legale (nella maggior parte dei casi) di occupare la casa per tutto il tempo in cui il contratto di locazione è attivo, indipendentemente da chi possiede la casa.

Ci sono alcuni casi in cui il contratto di locazione può essere risolto in anticipo. Uno è se c’è una lingua nel contratto di locazione che specifica che il proprietario (venditore) ha il diritto di terminare il contratto di locazione se vende o trasferisce la proprietà;in tal caso, il contratto di locazione può essere risolto legalmente al momento dell’acquisto della casa. L’altra eccezione è se acquisti la proprietà a seguito di un pignoramento, nel qual caso puoi seguire le regole del tuo stato per quanto riguarda l’avviso di sgombero. Nello stato di Washington, ad esempio, devi dare agli affittuari un preavviso di 60 giorni per liberare una proprietà pignorata prima di poter iniziare un’azione di sfratto. In alcuni casi, gli inquilini acconsentiranno a trasferirsi in anticipo con un’offerta “contanti per chiavi” da parte del nuovo proprietario, fiduciario o banca.

Infine, se prevedi di utilizzare la casa come residenza principale (e non come proprietà in affitto), potresti essere in grado di utilizzare un trasloco del proprietario (OMI) per convincere un inquilino a trasferirsi. Le regole per questo variano a seconda dello stato, ma in generale, devi trasferirti nella casa entro 90 giorni dallo sfratto e viverci come residenza principale per almeno tre anni.

La linea di fondo

Un primo passo importante è esaminare i documenti di locazione prima della chiusura, in modo da sapere in cosa ti stai imbattendo e in modo da poter assicurarti che il contratto di locazione sia ben scritto e strutturato per seguire le leggi locali sugli affitti. Se qualcosa sembra strano, chiedi al venditore di correggere la lingua come condizione per la tua chiusura. È anche importante ottenere non solo i record per qualsiasi affitto prepagato e depositi cauzionali, ma anche il denaro (dovrebbe essere trasferito a te nell’estratto conto di chiusura). Probabilmente dovrai mantenere il deposito cauzionale in un conto fiduciario (a seconda del tuo stato) e l’agente di chiusura dovrebbe proporzionare l’attuale pagamento dell’affitto tra te e il venditore.

Inoltre, assicurati che il venditore fornisca la documentazione relativa alle condizioni della proprietà prima che l’inquilino si trasferisca: in caso di danni, avrai difficoltà a dimostrare che l’inquilino è responsabile senza un rapporto di check-in. Se possibile, incontra gli inquilini prima della chiusura in modo da poter verificare le condizioni attuali della casa e discutere i termini di locazione.

Infine, assicurati di essere adeguatamente assicurato. Una politica standard del proprietario di casa in genere non farà il lavoro. Informa il tuo assicuratore che la casa è stata affittata in modo da essere coperto in caso di infortuni, negligenza e altri danni dell’inquilino.