Acquistare una casa: la differenza tra contanti e mutuo
Contanti vs. mutuo: una panoramica
Ovunque ti giri, senti quanto è brutto portare i debiti. Quindi, naturalmente, è logico pensare che acquistare una casa con denaro contante, o versare più denaro possibile nella tua casa per evitare l’enorme debito associato a un mutuo, sia la scelta più intelligente per la tua salute finanziaria.
Ma c’è molto da considerare quando si considera l’acquisto di una casa a titolo definitivo rispetto al finanziamento. Ecco alcune delle principali differenze tra l’utilizzo di contanti o la sottoscrizione di un mutuo per l’acquisto di una casa.
Punti chiave
- Pagare in contanti per una casa significa che non dovrai pagare gli interessi su un prestito e le spese di chiusura.
- Un mutuo può fornire vantaggi fiscali per alcuni e significa che un acquirente avrà probabilmente più denaro in banca da attingere quando necessario.
- Quando si considera se i contanti o un mutuo hanno più senso, optare per la scelta che ti dà il massimo per il tuo denaro.
Vantaggi in contanti
Pagare in contanti per una casa elimina la necessità di pagare gli interessi sul prestito e le eventuali spese di chiusura. “Non ci sono dei mutui di origination tasse, commissioni d’istruzione, o altre commissioni applicate dagli istituti di credito per valutare gli acquirenti”, dice Robert Semrad, JD, senior partner e fondatore di DebtStoppers fallimentare Studio Legale di Robert J. Semrad & Associates LLC, con sede a Chicago.
Il pagamento in contanti è solitamente più interessante anche per i venditori. “In un mercato competitivo, è probabile che un venditore accetti un’offerta in contanti rispetto ad altre offerte perché non deve preoccuparsi che un acquirente si ritiri a causa di un finanziamento negato”, afferma Peter Grabel, amministratore delegato, MLO Luxury Mortgage Corp in Stamford, Connecticut. Un acquisto di una casa in contanti ha anche la flessibilità di chiudere più velocemente (se lo si desidera) di uno che coinvolge prestiti, il che potrebbe essere interessante per un venditore.
Questi vantaggi per il venditore non dovrebbero venire senza un prezzo. “Un acquirente in contanti potrebbe essere in grado di ottenere la proprietà a un prezzo inferiore e ricevere una sorta di ‘sconto di cassa’”, afferma Grabel.
La casa di un acquirente in contanti non è soggetta a leva finanziaria, il che consente al proprietario di una casa di vendere la casa più facilmente, anche in perdita, indipendentemente dalle condizioni di mercato.
È meglio un mutuo?
D’altra parte, ottenere un finanziamento ha anche vantaggi significativi. “Anche se un acquirente ha la possibilità di pagare in contanti per una casa, potrebbe avere senso non impegnare molto denaro per acquistare un immobile”, afferma Grabel. Ciò potrebbe limitare le tue opzioni se altre esigenze sorgono lungo la strada. Ad esempio, se la casa necessita di importanti riparazioni o ristrutturazioni, potrebbe essere difficile ottenere un mutuo o un mutuo per la casa, poiché non sai come sarà il tuo punteggio di credito in futuro, quanto la casa varrà quindi la pena, o altri fattori che determinano l’approvazione per il finanziamento.
Anche la vendita di una casa acquistata in contanti potrebbe essere un problema se i proprietari si sforzassero molto finanziariamente per acquistarla. “Se gli acquirenti in contanti decidono che è il momento di vendere, devono assicurarsi di avere riserve di liquidità sufficienti da depositare come deposito sulla nuova casa”, afferma Grabel.
In breve, “gli acquirenti di contante devono essere sicuri di lasciare a se stessi molta liquidità “, afferma Grabel. Optando per un mutuo, puoi concederti una maggiore flessibilità finanziaria.
Il pagamento di un mutuo può anche fornire vantaggi fiscali per i proprietari di abitazione che dettagliano le detrazioni rispetto alla detrazione standard. E mentre non dovresti optare per un mutuo solo per ottenere una detrazione, un obbligo fiscale ridotto non fa mai male.
“Nella maggior parte dei casi, i pagamenti degli interessi ipotecarisono deducibili dalle tasse “, afferma Semrad. IlTax Cuts and Jobs Act (TCJA) approvato nel 2017, tuttavia, ha quasi raddoppiato le detrazioni standard, rendendo inutile per molti contribuenti la suddivisione in dettaglio, il che significa che rinunciano completamente all’uso della detrazione fiscale sugli interessi ipotecari.
Naturalmente, con un mutuo, finisci per pagare di più in generale, poiché si tratta di pagamenti di interessi che si sommano nel tempo. Ma, a seconda dello stato del mercato azionario, Semrad osserva anche che risparmiare sugli interessi ipotecari pagando in contanti potrebbe non essere finanziariamente prudente. Potresti risparmiare meno di quel denaro che avresti guadagnato se avessi contratto un mutuo e investito i soldi che non hai speso per la tua casa.
considerazioni speciali
In alcuni casi, avere un mutuo può proteggerti da determinati creditori. La maggior parte degli stati garantisce ai consumatori un certo livello di protezione dai creditori riguardo alla loro casa. Alcuni stati, come la Florida, esentano completamente la casa dalla portata di alcuni creditori.
Altri stati stabiliscono limiti che vanno da un minimo di $ 5.000 a un massimo di $ 550.000.”Ciò significa che, indipendentemente dal valore della casa, i creditori non possono forzarne la vendita per soddisfare le loro richieste”, dice Semrad. Questo è noto come un’esenzione per la fattoria, ma tieni presente che non impedisce o interrompe un pignoramento bancariose il proprietario della casa perde il mutuo.
Ecco come funziona: se la tua casa vale $ 500.000 e il mutuo della casa è $ 400.000, l’esenzione dalla tua fattoria potrebbe impedire la vendita forzata della tua casa al fine di pagare ai creditori $ 100.000 di equità nella tua casa, purché l’esenzione dalla fattoria del tuo stato sia almeno $ 100.000. Se l’esenzione del tuo stato è inferiore a $ 100.000, un curatore fallimentare potrebbe comunque forzare la vendita della tua casa per pagare i creditori con l’equità della casa in eccesso rispetto all’esenzione.
Tuttavia, avere un mutuo non proteggerà completamente i tuoi soldi. “Se il proprietario di una casa ha lasciato i fondi in banca e ha finanziato la casa, un creditore in giudizio potrebbe pignorare il conto bancario e utilizzare la maggior parte dei fondi per soddisfare le sue richieste”, dice Semrad.
Non avere un mutuo potrebbe annullare l’esenzione di una fattoria se ti ritrovi seriamente indebitato in futuro.
La linea di fondo
Il miglior consiglio quando si considera se denaro contante o mutuo ha più senso è quello di optare per la scelta che ti dà il miglior rapporto qualità-prezzo. Inoltre, chiediti quale fornirà un maggiore ritorno sull’investimento.
“Pagare in contanti per l’intero prezzo di acquisto di una casa è simile all’investimento in un’obbligazione che paga lo stesso tasso di interesse che pagheresti con un mutuo”, afferma James Bregenzer, proprietario di Bregenzer Group LLC, una società di private equity e gestione del capitale a Indianapolis, Indiana. Ad esempio, scegliere di non pagare un mutuo a 30 anni con un tasso di interesse del 5% equivale essenzialmente a realizzare un ritorno del 5% sul prezzo dell’investimento.
Se decidi di acquistare una casa con un prestito, assicurati di poterti permettere facilmente il pagamento del capitale e degli interessi ogni mese. Se si decide di andare con contanti, accertarsi avrai ancora sufficiente a coprire i costi in corso, come le tasse di proprietà, assicurazione i proprietari di abitazione, l’associazione proprietario di casa, e di altre tasse ogni mese.