Le 10 principali caratteristiche di una proprietà in affitto redditizia
Stai cercando di acquistare una proprietà in affitto residenziale per aumentare il tuo portafoglio di investimenti? Le proprietà di investimento possono essere eccitanti e molto gratificanti se fai la scelta giusta. Ma reddito e ricompense a parte, investire nel settore immobiliare può essere scoraggiante per un investitore per la prima volta.
Il settore immobiliare è un affare difficile e il campo è disseminato di mine terrestri che possono cancellare i tuoi guadagni. Ecco perché è importante fare ricerche dettagliate prima di immergerti in modo da essere al top di tutti i pro e i contro dell’investimento immobiliare. Ecco le cose più importanti da considerare quando si acquista una proprietà a reddito.
Punti chiave
- Controlla attentamente il quartiere: la sua vivibilità e i suoi servizi sono fondamentali.
- Un quartiere con un alto tasso di sfitto non è un buon segno.
- Conoscere i prezzi di vendita della zona per avere un’idea del valore del mercato locale.
- Cerca l’affitto medio nel quartiere e lavora da lì per determinare se l’acquisto di una proprietà in affitto è finanziariamente fattibile per te.
Avvio della ricerca
Iniziate la vostra ricerca di un immobile da soli prima di portare un professionista nella foto. Un agente può spingerti ad acquistare prima che tu abbia trovato un investimento più adatto a te. E trovare quell’investimento richiederà alcune capacità investigative e un po ‘di pelle per le scarpe.
Fare questa ricerca ti aiuterà a restringere le diverse caratteristiche chiave che desideri per la tua proprietà, come il tipo, l’ubicazione, le dimensioni e i servizi. Dopo averlo fatto, potresti volere che un agente immobiliare ti aiuti a completare l’acquisto.
Le tue opzioni di posizione saranno limitate dal fatto che tu intenda gestire attivamente la proprietà o assumere qualcun altro per farlo per te. Se intendi gestirlo attivamente da solo, non vuoi una proprietà troppo lontana da dove vivi. Se hai intenzione di far sì che una società di gestione immobiliare se ne occupi, la vicinanza è meno un problema.
Le 10 principali caratteristiche da considerare
Diamo uno sguardo alle prime 10 cose che dovresti considerare quando cerchi la giusta proprietà in affitto.
1. Quartiere
Il quartiere in cui acquisti determinerà i tipi di inquilini che attiri e la tua percentuale di posti vacanti. Se acquisti vicino a un’università, è probabile che gli studenti dominino il tuo pool di potenziali inquilini e potresti avere difficoltà a riempire i posti vacanti ogni estate. Tieni presente che alcune città cercano di scoraggiare le conversioni di affitto imponendo tariffe esorbitanti per i permessi e accumulando burocrazia.
2. Tasse sulla proprietà
Le tasse sulla proprietà possono variare notevolmente nella tua area di destinazione e vuoi essere consapevole di quanto perderai. Le tasse sulla proprietà elevate non sono sempre una cosa negativa, ad esempio in un grande quartiere che attrae inquilini a lungo termine, ma ci sono luoghi poco attraenti che hanno anche tasse elevate.
L’ ufficio di valutazione del comune avrà tutte le informazioni fiscali in archivio, oppure puoi parlare con i proprietari di case nella comunità. Assicurati di scoprire se gli aumenti delle tasse sulla proprietà sono probabili nel prossimo futuro. Una città in difficoltà finanziarie può aumentare le tasse ben oltre ciò che un proprietario può realisticamente addebitare in affitto.
3. Scuole
Considera la qualità delle scuole locali se hai a che fare con case a misura di famiglia. Sebbene ti preoccupi principalmente del flusso di cassa mensile, il valore complessivo della tua proprietà in affitto entra in gioco quando alla fine la vendi. Se non ci sono buone scuole nelle vicinanze, può influire sul valore del tuo investimento.
4. Crimine
Nessuno vuole vivere accanto a un punto caldo di attività criminale. La polizia locale o la biblioteca pubblica dovrebbero disporre di statistiche accurate sulla criminalità per i quartieri. Controlla le tariffe per atti di vandalismo e per reati gravi e minori e non dimenticare di notare se l’attività criminale è in aumento o in calo. Potresti anche chiedere informazioni sulla frequenza della presenza della polizia nel tuo quartiere.
5. Mercato del lavoro
Le località con crescenti opportunità di lavoro attraggono più inquilini. Per scoprire come un’area specifica valuta la disponibilità di lavoro, verificare con il Bureau of Labor Statistics (BLS) degli Stati Uniti o visitare una biblioteca locale. Se vedi un annuncio su un’importante azienda che si trasferisce nell’area, puoi star certo che i lavoratori in cerca di un posto dove vivere si riverseranno lì. Ciò potrebbe causare un aumento o una diminuzione dei prezzi delle case, a seconda del tipo di attività coinvolta. Puoi presumere che se desideri quella compagnia nel tuo cortile, lo faranno anche i tuoi affittuari.
6. Servizi
Visita il quartiere e controlla i parchi, i ristoranti, le palestre, i cinema, i collegamenti di trasporto pubblico e tutti gli altri vantaggi che attirano gli affittuari. Il municipio può avere materiale promozionale che può darti un’idea di dove si può trovare la migliore combinazione di servizi pubblici e proprietà privata.
7. Sviluppo futuro
Il dipartimento di pianificazione comunale avrà informazioni sugli sviluppi o sui piani che sono già stati suddivisi in zone nell’area. Se ci sono molti lavori in corso, è probabilmente una buona area di crescita. Fai attenzione ai nuovi sviluppi che potrebbero danneggiare il prezzo delle proprietà circostanti. Anche nuovi alloggi aggiuntivi potrebbero competere con la tua proprietà.
8. Numero di annunci e offerte di lavoro
Se un quartiere ha un numero insolitamente alto di annunci, potrebbe segnalare un ciclo stagionale o un quartiere in declino: devi scoprire qual è. In entrambi i casi, gli alti tassi di sfitto costringono i proprietari a ridurre gli affitti per attirare gli inquilini. I bassi tassi di sfitto consentono ai proprietari di aumentare gli affitti.
9. Affitti medi
Il reddito da locazione sarà il tuo pane quotidiano, quindi devi conoscere l’affitto medio della zona. Assicurati che qualsiasi proprietà che consideri possa sopportare un affitto sufficiente a coprire il pagamento del mutuo, le tasse e altre spese. Studia l’area abbastanza bene da valutare dove potrebbe essere diretta nei prossimi cinque anni. Se puoi permetterti l’area ora ma le tasse dovrebbero aumentare, una proprietà economica oggi potrebbe significare il fallimento in seguito.
10. Disastri naturali
L’assicurazione è un’altra spesa che dovrai sottrarre dai tuoi rendimenti, quindi devi sapere quanto ti costerà. Se un’area è soggetta a terremoti o inondazioni, i costi della copertura assicurativa possono erodere il reddito da locazione.
Ottenere informazioni
Le fonti ufficiali sono grandi, ma ti consigliamo di parlare con i vicini per ottenere il vero scoop. Parla con gli affittuari e con i proprietari di casa. Gli affittuari saranno molto più onesti sugli aspetti negativi di un quartiere perché non hanno investimenti in esso. Visita l’area in momenti diversi in giorni diversi della settimana per vedere i tuoi futuri vicini in azione.
Scegliere una proprietà
Il miglior investimento immobiliare per principianti è generalmente un’abitazione unifamiliare o un condominio. I condomini sono a bassa manutenzione perché l’associazione condominio si occupa delle riparazioni esterne, lasciandoti preoccupare degli interni. I condomini, tuttavia, tendono a raccogliere affitti più bassi e ad apprezzarsi più lentamente rispetto alle case unifamiliari.
Le case unifamiliari tendono ad attrarre affittuari a lungo termine. Le famiglie o le coppie sono talvolta considerate inquilini migliori dei single perché si ha la percezione che le famiglie potrebbero essere finanziariamente stabili e pagare l’affitto regolarmente.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Quando hai ristretto il quartiere, cerca una proprietà con potenziale di apprezzamento e un buon flusso di cassa previsto. Controlla le proprietà più costose di quanto ti puoi permettere e quelle alla tua portata. Gli immobili spesso vengono venduti al di sotto del prezzo di listino.
Guarda i prezzi di quotazione di altre proprietà e controlla i registri della città per i prezzi di vendita finali per avere un’idea di quale sia realmente il valore di mercato in un quartiere.
Per un potenziale di apprezzamento, cerca una proprietà che, con alcune modifiche estetiche e piccoli lavori di ristrutturazione, attiri gli inquilini che possono pagare affitti più alti. Ciò aumenterà anche il valore della proprietà se scegli di venderla dopo alcuni anni.
Naturalmente, per garantire un’impresa redditizia è importante acquistare una proprietà a prezzi ragionevoli. La raccomandazione per la proprietà in affitto è di pagare non più di 12 volte l’affitto annuale che ci si aspetta di ottenere.
Determinazione dell’affitto
Come viene determinato l’affitto potenziale? Avrai bisogno di fare un’ipotesi informata. Non lasciarti trasportare da supposizioni eccessivamente ottimistiche. Impostare l’affitto troppo alto e finire con un’unità vuota per mesi riduce rapidamente il profitto complessivo. Inizia con l’affitto medio del quartiere e lavora da lì. Considera se il tuo posto vale un po ‘di più o un po’ di meno e perché.
Per capire se il numero di affitto funziona per te come investitore, calcola quanto ti costerà effettivamente la proprietà. Sottrai il pagamento mensile previsto del mutuo, le tasse sulla proprietà divise per 12 mesi, i costi assicurativi divisi per 12 e una generosa indennità per manutenzione e riparazioni.
Non sottovalutare i costi per mantenere la proprietà. Queste spese dipendono dall’età della proprietà e dalla quantità di manutenzione che prevedi di fare da solo. Un edificio più nuovo probabilmente richiederà meno lavoro di uno più vecchio. Un appartamento in una comunità di pensionati probabilmente non sarebbe soggetto alla stessa quantità di danni di un alloggio universitario fuori dal campus.
Fare le proprie riparazioni riduce notevolmente i costi, ma significa anche essere reperibili 24 ore su 24, 7 giorni su 7 per le emergenze. Un’altra opzione è quella di assumere una società di gestione immobiliare, che si occuperebbe di tutto, dai bagni rotti alla riscossione dell’affitto ogni mese. Aspettatevi di pagare circa il 10% del reddito lordo da locazioneper questo servizio.
Se tutte queste cifre escono in modo uniforme o, meglio ancora, con un po ‘di soldi rimasti, ora puoi chiedere al tuo agente immobiliare di presentare un’offerta.
Effettuare l’acquisto
Le banche hanno requisiti di prestito più severi per gli investimenti immobiliari rispetto alle residenze primarie. Presumono che se i tempi si fanno difficili, le persone sono meno inclini a mettere a repentaglio le loro case rispetto a una proprietà aziendale. Preparati a pagare almeno dal 20% al 30% per un acconto, più i costi di chiusura. Fai ispezionare accuratamente la proprietà da un professionista e chiedi a un avvocato immobiliare di esaminare tutto prima di firmare.
Non dimenticare di pagare un’assicurazione sufficiente. L’assicurazione del locatario copre gli effetti personali di un inquilino, ma l’edificio stesso è responsabilità del proprietario e l’assicurazione potrebbe essere più costosa rispetto a una casa simile occupata dal proprietario. L’interesse ipotecario, l’assicurazione e l’ammortamento della proprietà sono tutti deducibili dalle tasse fino a un certo importo.
La linea di fondo
Ogni stato ha buone città, ogni città ha buoni quartieri, e ogni quartiere ha buone proprietà. Ci vuole molto lavoro di gambe e ricerca per allinearli tutti e tre. Quando finisci per trovare la tua proprietà ideale in affitto, mantieni le tue aspettative realistiche e assicurati che le tue finanze siano abbastanza sane da poter aspettare che la proprietà inizi a generare denaro.