Vita in pensione: affitto vs proprietà di abitazione

Ci sono buone ragioni per possedere una casa in pensione, ma ci sono anche molti argomenti per affittare. Quest’ultimo può essere meno costoso se significa che non devi pagare per la manutenzione e le riparazioni. Tuttavia, possedere può essere meno stressante se non devi preoccuparti che un proprietario aumenti il ​​tuo affitto.

Qualunque percorso tu scelga, le spese di alloggio saranno una delle tue maggiori spese mensili in pensione. Ecco alcuni fattori da considerare quando si prende una decisione di affitto contro acquisto.

Punti chiave

• I costi di alloggio faranno parte del budget per la pensione, che tu sia in affitto o in possesso.
• Le fluttuazioni del valore di mercato, le spese di manutenzione impreviste e le franchigie assicurative possono aumentare i costi di proprietà.
• Sebbene le case possano essere beni preziosi da possedere, non dovrebbero essere acquistate principalmente per investimenti.
• La proprietà offre stabilità, vantaggi fiscali ed equità, tra gli altri vantaggi.
• Il noleggio offre maggiore flessibilità e liquidità e spenderai meno denaro (e tempo) per la manutenzione.

Implicazioni fiscali

InAnalizzando proprietà della casa rispetto a noleggio, una cosa da considerare è le implicazioni fiscali. A partire dai rendimenti presentati nel 2019, gli interessi sui mutui qualificati di $ 750.000 o meno sono deducibili per una coppia che presenta congiuntamente.(Se hai acquistato la tua casa prima del 16 dicembre 2017, puoi comunque detrarre gli interessi su un mutuo di 1 milione di dollari o meno ai sensi della legge precedente.)

Tuttavia, ora che le detrazioni fiscali sulla proprietà, una volta un enorme vantaggio per i contribuenti (specialmente nelle aree ricche), sono limitate a $ 10.000, e la detrazione standard è stata quasi raddoppiata, sia grazie al Tax Cuts and Jobs Act del 2017, il numero di le persone che potrebbero trarre vantaggio da tali risparmi suddividendo in dettaglio le loro detrazioni si riducono notevolmente. I costi di locazione non sono deducibili dalle tasse, quindi gli affittuari non hanno accesso a questi potenziali risparmi.

Rischi da considerare

In teoria, comprare una casa dopo la pensione ti dà di più per i tuoi soldi che per l’affitto. Tuttavia, la proprietà di un’abitazione comporta anche notevoli rischi finanziari. Problemi quali fluttuazioni del valore di mercato, spese di manutenzione impreviste e franchigie assicurative possono aumentare i costi oltre a quelli del noleggio. E qualunque opzione tu scelga, non dimenticare di pianificare l’inflazione: l’affitto, le tasse e le assicurazioni aumentano nel tempo.

Un altro problema importante è il rischio di manutenzione associato alla proprietà. Affittare è come acquistare una polizza assicurativa contro la manutenzione; i noleggiatori non sono responsabili per i costi di manutenzione regolare, guasti alle apparecchiature o catastrofi come tempeste o inondazioni. Il padrone di casa deve preoccuparsi di questi costi imprevisti, così come i proprietari di case.

Un’opportunità di investimento?

Sebbene gli immobili possano offrire buone opportunità di investimento, una residenza non dovrebbe essere acquistata solo per questo motivo. La casa è un inevitabile costo della vita e la liquidazione di un investimento non dovrebbe comportare la ricerca di un altro posto in cui vivere. I pensionati non dovrebbero tenere conto del vantaggio di investimento della proprietà quando pianificano i costi di alloggio.

“Uno dei più grandi miti della proprietà di una casa è che si tratta di un investimento. Non lo è “, afferma Kirk Chisholm, gestore patrimoniale e direttore di Innovative Advisory Group a Lexington, Mass. Chisholm aggiunge:

Possedere una casa in cui vivi è una spesa, non un investimento. Un investimento è quello che genera flusso di cassa. Certo, ci sono alcuni vantaggi nel possedere una casa, ma quando si tiene conto dei costi, vincoli di grandi quantità di capitale, l’illiquidità della casa e che i prezzi delle case non aumentano sempre, si ottiene un prezzo molto meno attraente ” investimento.”

Per utilizzare effettivamente una casa come investimento, il proprietario di una casa dovrebbe comprare a basso e vendere a prezzo elevato, acquistando e vendendo case in modo opportunistico. Vendendo una casa per realizzare un profitto quando i prezzi sono alti, tuttavia, si ha la possibilità di essere scontati dal mercato se i prezzi continuano ad aumentare. Chi ha un budget fisso, come la maggior parte dei pensionati, potrebbe non essere in grado di acquistare un’altra casa o appartamento e si ritroverà invece a trattare con un proprietario.

In un certo senso l’affitto può essere l’equivalente economico della vendita allo scoperto di un titolo. Se ritieni che i prezzi delle case siano diretti verso il basso, potresti affittare una residenza, aspettare che i prezzi scendano e acquistare una casa in un secondo momento. Sbagliare sulla direzione dei prezzi delle case e finire per pagare un prezzo di acquisto più alto è simile a pagare un prezzo più alto per un’azione per coprire una posizione corta.

Incassare e liquidità

Altri vantaggi finanziari dell’essere un inquilino includono la libertà di preoccuparsi delle condizioni del mercato immobiliare e della liquidità. La vendita di una casa può richiedere molto tempo; comporta anche molte scartoffie e la maggior parte delle agenzie immobiliari addebita una commissione, che riduce il ritorno sull’investimento. Evitare questi grovigli quando è il momento di trasferirsi può sicuramente valerne la pena.

Alcuni pensionati vivono esclusivamente di fondi pensionistici: sussidi di previdenza sociale, pagamenti di rendite o un piano governativo o sindacale. Non sempre hanno grandi somme di denaro liquido. Senza risorse sufficienti a margine per spese impreviste, i costi regolari di possesso di una casa potrebbero essere rovinosi.

Vantaggi di possedere

Se sei uno del 56% dei proprietari di abitazione che va in pensione senza essere gravato da un mutuo, secondo un sondaggio di American Financing, la questione dell’affitto o del possesso può sembrare inizialmente meno complicata. Tuttavia, il fatto che tu non abbia il pagamento della casa non lo rende un gioco da ragazzi. Dovrai considerare le tasse di proprietà e i costi di manutenzione, e più vecchia è la tua casa, maggiori potrebbero essere le spese di manutenzione.

Tuttavia, è facile trovare argomenti per restare, soprattutto se vivi in ​​una casa che possiedi ora (e non hai motivi di salute per andartene). Ecco alcuni altri argomenti chiave.

Stabilità

Se possiedi la tua casa, probabilmente godrai di maggiore stabilità e controllo. Non dovrai preoccuparti che un padrone di casa aumenti l’affitto. Allo stesso modo, un proprietario non può vendere la residenza sotto di te. Hai ancora la possibilità di trasferirti, ma sarà una tua decisione, non di un padrone di casa. Inoltre, non puoi rimodellare un affitto, almeno non senza il permesso del proprietario.

Costruisci l’equità

Per alcuni pensionati è importante lasciare un’eredità. Altri desiderano utilizzare il patrimonio netto accumulato per contrarre un prestito, una linea di credito o un mutuo inverso. Queste sono situazioni in cui la proprietà ha più senso. Nelle aree in cui i valori delle proprietà stanno aumentando rapidamente, possedere ti consente di possedere un bene che apprezza. E, naturalmente, significa anche che puoi evitare aumenti degli affitti così comuni nei mercati immobiliari caldi.

Prestazioni fiscali

Come notato sopra, sebbene il disegno di legge fiscale del 2017 abbia ridotto la possibilità di detrarre gli interessi sui mutui e le tasse sulla proprietà, tali vantaggi esistono ancora. Inoltre, altre detrazioni, compresi i punti ipotecari, possono anche funzionare per ridurre l’importo dovuto. Non ottieni nessuno di questi vantaggi fiscali se noleggi.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Emozioni

Il grado in cui sei emotivamente legato all’idea di proprietà di una casa – o alla particolare casa in cui vivi attualmente – è una considerazione importante, non finanziaria.

Professionisti

• Equità
• Stabilità
• Detrazioni fiscali

Contro

• Costi di manutenzione, tempo
• Illiquidità
• Tasse di proprietà

Vantaggi del noleggio

Vendere la tua casa e trasferirti in una casa in affitto ha i suoi punti. Se attualmente noleggi, conosci questi vantaggi. Ma se sei proprietario di una casa che sta pensando di saltare la nave, ecco alcuni motivi da considerare.

Apri Opzioni

Affittare può avere senso se sei un nidificatore vuoto, pronto a ridimensionare o incerto su dove trascorrerai gli anni della pensione. Potresti voler trasferirti per un clima migliore o un costo della vita inferiore per alcuni anni, ma anche essere in grado di avvicinarti facilmente alla tua famiglia in seguito.

Anche la tua salute, o quella di un membro della famiglia, può essere un fattore importante se ritieni che potresti dover trasferirti presto per ricevere o prestare assistenza. Molte comunità di vita assistita, assistenza continua o vita indipendente sono solo in affitto, lasciandoti senza scelta se è lì che vivrai.

Se finisci per affittare, un contratto di locazione a lungo termine ridurrà l’incertezza dell’aumento degli affitti.

Meno costi

È importante confrontare il costo dell’affitto con quello della proprietà nel luogo in cui prevedi di vivere. Secondo un rapporto del 2016 di Trulia, l’affitto era meno costoso in 98 città su 100 con una grande popolazione di residenti di età pari o superiore a 65 anni. Tuttavia, vale la pena notare che nel Sud possedere è in genere meno costoso dell’affitto.

Meno manutenzione

Quando noleggi, probabilmente non dovrai pagare per la manutenzione strutturale di maggior livello. Secondo Millionacres.com, i proprietari di case spendono in media tra l’1% e il 4% ogni anno per la manutenzione. Più vecchia è la casa, maggiore è la percentuale. Un avvertimento: leggi attentamente il contratto di locazione prima di firmare e assicurati che il tuo padrone di casa sia responsabile di tutte (o quasi) la manutenzione e le riparazioni, soprattutto se stai affittando una casa.

Non è solo il costo. Invecchiando, la tua capacità di svolgere da solo uno di questi lavori diminuirà inevitabilmente. Forse non vuoi vivere in un posto che ti trovi regolarmente in piedi sulle scale per cambiare le lampadine o spalare la neve dal marciapiede o dal tetto. È allora che un super o un tuttofare può davvero aiutare.

Capitale liberato

Affittare può liberare denaro che puoi investire. Ciò ti mantiene liquido e può aumentare il tuo reddito complessivo durante gli anni di pensionamento. Gli investimenti spesso crescono a un ritmo più veloce di quanto apprezzi gli immobili, rendendoli un uso ancora migliore del tuo denaro. Inoltre, la proprietà ti mette a rischio in caso di un altro crollo del mercato immobiliare, cosa che l’affitto non fa.

Se stai pensando di vendere la tua casa e di affittare, un’altra considerazione è l’imposta sulle plusvalenze. L’attuale legge fiscale consente l’esclusione delle plusvalenze di $ 250.000 per chi presenta le tasse singole e di $ 500.000 per i depositanti coniugati e congiunti. Inoltre, potrai detrarre le spese, come le commissioni degli agenti immobiliari e molti miglioramenti di capitale che potresti aver apportato alla casa nel corso degli anni. Per molti, l’esclusione e le detrazioni di spesa possono essere sufficienti per evitare di pagare qualsiasi imposta sulle plusvalenze sulla vendita. Per altri, che potrebbero aver vissuto in casa per anni o possedere una casa di fascia alta, potrebbe non esserlo. Inoltre, molti esperti economici prevedono aumenti significativi del tasso di plusvalenze a causa delle nuove politiche in discussione dall’attuale amministrazione della Casa Bianca. Prima di fare una mossa, è meglio consultare un esperto fiscale qualificato per valutare le tue opzioni.

Professionisti

• Liquidità
• Poca spesa di manutenzione, responsabilità
• Flessibilità negli spostamenti
• Meno costi, tasse

Contro

• Imprevedibili aumenti del canone di locazione, sfratto
• Nessuna equità
• Nessun vantaggio fiscale
• Incapacità di personalizzare la casa
• Potenziale imposta sulle plusvalenze

La linea di fondo

Per molte persone che si avvicinano alla pensione, la decisione se mantenere la villa di famiglia o ridimensionarla in un luogo più piccolo è difficile. Se decidi di trasferirti, entrano in gioco lo stress e le spese che possono derivare dalla proprietà della casa. Se possedere o affittare una casa in pensione comporta diverse considerazioni, come ad esempio:

• Quali sono i vantaggi fiscali dell’affitto rispetto al possesso?
• La casa è una potenziale opportunità di investimento o solo un’altra spesa?
• Quali rischi derivano dalla proprietà della casa, in termini di costi imprevisti, e il tuo budget può sopportarli?