Clausola di presupposto
Che cos’è una clausola di presupposto?
Una clausola di presupposto è una disposizione in un contratto di mutuo che consente al venditore di una casa di trasferire la responsabilità per l’ipoteca esistente all’acquirente della proprietà. In altre parole, il nuovo proprietario di abitazione assume l’ipoteca esistente. L’acquirente deve in genere soddisfare il credito e altre qualifiche.
Punti chiave
- Una clausola di presupposto consente al venditore di una casa di trasferire la responsabilità di un’ipoteca esistente all’acquirente della proprietà.
- Il nuovo acquirente deve soddisfare il credito e altre qualifiche.
- Le clausole di presupposto sono interessanti quando il tasso di interesse sul mutuo in corso è inferiore ai tassi attuali.
- Queste clausole possono anche aiutare gli acquirenti a evitare i costi di chiusura.
- Tuttavia, per la maggior parte dei proprietari di case, i vantaggi di una clausola di presupposto sono teorici poiché i mutui convenzionali generalmente vietano la pratica.
Come funziona una clausola di presupposto
Se il tasso di interesse su un mutuo esistente è inferiore ai tassi di mercato correnti, una clausola di ipotesi diventa un punto di vendita interessante. Inoltre, l’acquirente può evitare molti costi di chiusura, sebbene ci siano alcune commissioni coinvolte nelle ipotesi. Alcuni dei costi includeranno una ricerca del titolo, timbri di documenti e tasse.
Per la maggior parte dei proprietari di case, i vantaggi di una clausola di presupposto sono teorici poiché i mutui convenzionali generalmente vietano la pratica. Le banche disapprovano le clausole di assunzione perché scrivono mutui in base all’affidabilità creditizia del mutuatario originario, non a un acquirente successivo sconosciuto.
La capacità di rimborso del nuovo proprietario può essere difficile da valutare e la banca potrebbe essere riluttante ad assumersi il proprio rischio. Inoltre, anche se una banca dovesse approvare l’affidabilità creditizia di un nuovo mutuatario, perderebbe l’acconto e i costi di chiusura sostenuti con un mutuo nuovo di zecca.
considerazioni speciali
Poiché raramente è nell’interesse di una banca consentire ipotesi, la maggior parte dei mutui include una clausola di due in vendita, che richiede il rimborso del saldo residuo quando la proprietà viene venduta. La banca firmerà in suo pegno fino al pagamento del mutuo, rendendo impossibile la vendita.
Tuttavia, le clausole di ipotesi sono standard nei mutui garantiti dal governo della Federal Housing Administration (FHA), della Veterans Administration (VA) e del Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti (USDA). Il nuovo proprietario deve comunque soddisfare gli standard di credito e idoneità.
Esempio di clausola di presupposto
Immagina una persona che vuole contrarre il mutuo da un venditore che ha un mutuo di 30 anni, $ 240.000 al 3,5%, sul quale ha effettuato pagamenti per cinque anni. Il saldo rimanente, compresi gli interessi, è di circa $ 323.300 e sulla nota originale rimangono 25 anni.
Supponendo che l’attuale tasso di interesse di mercato sia del 4%, il nuovo acquirente ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso di 30 anni per lo stesso prestito di $ 240.000, il saldo, con gli interessi, dovuti alla fine di quel periodo, di circa $ 412.500. Inoltre, il nuovo acquirente dovrebbe presentare un acconto forfettario all’istituto finanziatore.
Supponendo l’ipoteca esistente del venditore, l’acquirente risparmierebbe circa $ 89.000 per la durata del prestito. Inoltre, ci sono cinque anni in meno di obbligo di pagamento con il prestito con clausola di assunzione. Qualsiasi pagamento forfettario sarebbe dato al venditore per compensare l’equità che ha accumulato nella casa. Inoltre, l’acquirente eviterà migliaia di dollari in costi di chiusura.