Fondi rettificati dalle operazioni — AFFO
Cosa sono i fondi rettificati dalle operazioni — AFFO?
I fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) si riferiscono alla misura della performance finanziaria utilizzata principalmente nell’analisi dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). L’AFFO di un REIT, sebbene soggetto a diversi metodi di calcolo, è generalmente uguale ai fondi delle operazioni (FFO) del trust con aggiustamenti effettuati per spese in conto capitale ricorrenti utilizzate per mantenere la qualità delle attività sottostanti del REIT. Il calcolo prende in considerazione l’adeguamento ai GAAP del canone di locazione, dei costi di leasing e di altri fattori materiali.
punti chiave
- I fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) è una misura finanziaria utilizzata per stimare il valore di un fondo di investimento immobiliare (REIT).
- AFFO si basa sui fondi delle operazioni (FFO), ma è considerato preferibile, perché prende in considerazione i costi, stimando così in modo più accurato i valori attuali del REIT e la capacità di pagare i dividendi.
- Sebbene non esista una misura ufficiale, una formula AFFO è sulla falsariga di AFFO = FFO + aumenti di affitto – spese in conto capitale – importi di manutenzione ordinaria.
Capire i fondi rettificati dalle operazioni: AFFO
Indipendentemente da come i professionisti del settore scelgono di calcolare i fondi rettificati dalle operazioni (AFFO), è considerato una misura più accurata del flusso di cassa residuo per gli azionisti rispetto alla semplice FFO. Sebbene FFO sia comunemente usato, non deduce le spese in conto capitale richieste per mantenere il portafoglio esistente di proprietà, quindi non misura del tutto il vero flusso di cassa residuo. Gli analisti professionisti preferiscono AFFO perché prende in considerazione i costi aggiuntivi sostenuti dal REIT e anche altre fonti di reddito, come gli aumenti degli affitti. Pertanto, fornisce un numero di base più accurato nella stima dei valori attuali e un migliore predittore della futura capacità del REIT di pagare i dividendi. Questa è una misura non GAAP.
Calcolo dei fondi rettificati dalle operazioni — AFFO
Prima di calcolare l’AFFO, un analista deve prima determinare i fondi delle operazioni (FFO) del REIT. L’FFO misura il flusso di cassa da un elenco specifico di attività. FFO riflette l’impatto dell’attività di leasing e acquisizione del REIT, nonché i costi per interessi. FFO tiene conto del reddito netto del REIT, inclusi plusvalenze derivanti dalla vendita di proprietà. Il motivo per cui questi guadagni non sono inclusi è che si tratta di eventi una tantum e generalmente non hanno un effetto a lungo termine sul potenziale di guadagno futuro del REIT.
La formula per FFO è:
FFO = reddito netto + ammortamento + deprezzamento – plusvalenze da vendita di proprietà
Una volta determinato l’FFO, è possibile calcolare l’AFFO. Sebbene non esista una formula ufficiale, i calcoli per AFFO in genere sarebbero qualcosa del tipo:
AFFO = FFO + aumenti di affitto – spese in conto capitale – importi di manutenzione ordinaria
Le metriche tradizionali utilizzate nella valutazione delle azioni, come l’utile per azione (EPS) e il rapporto prezzo / utile (P / E), non sono affidabili nella stima del valore di un REIT.
Esempio di Fondi Operativi Rettificati—
Calcolo AFFO
Come esempio del calcolo AFFO, si supponga quanto segue: un REIT ha avuto un reddito netto di $ 2 milioni nell’ultimo periodo di riferimento. Durante quel periodo, ha guadagnato $ 400.000 dalla vendita di una delle sue proprietà e ha perso $ 100.000 dalla vendita di un’altra. Ha riportato $ 35.000 di ammortamento e $ 50.000 di deprezzamento. Durante il periodo, gli aumenti netti degli affitti sono stati di $ 40.000; le spese in conto capitale sono state di $ 75.000 e la manutenzione ordinaria è stata di $ 30.000.
Data questa informazione l’FFO può essere calcolato come:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 – ($ 400.000 – $ 100.000) = $ 1.785.000
Da questo, l’AFFO viene calcolato come:
AFFO = FFO + $ 40.000 – $ 75.000 – $ 30.000 = $ 1.785.000 – $ 65.000 = $ 1.720.000