La ristrutturazione della tua casa ripagherà?
La ristrutturazione di alcune aree di una casa unifamiliare è un modo eccellente per i proprietari di abitazione di aggiungere maggiore funzionalità e bellezza a una proprietà a spese di qualcun altro. Scegliendo il progetto giusto per valorizzare il tuo spazio abitativo, una parte significativa della spesa può essere trasferita ai futuri proprietari sotto forma di aumento del valore della proprietà.
Punti chiave
- La ristrutturazione può aumentare il ritorno sull’investimento (ROI) di una casa. I ponti in legno, la sostituzione delle finestre e gli aggiornamenti della cucina e del bagno tendono a generare i ROI più elevati.
- Per il recupero dei costi, i progetti di ristrutturazione in genere devono correggere un difetto di progettazione o strutturale per recuperare il costo di costruzione.
- Il costo della ristrutturazione delle proprietà in affitto può essere recuperato durante una vendita, ma anche con un aumento delle tariffe di affitto comandato da case aggiornate.
- I prestiti per la casa sono un modo per finanziare progetti di ristrutturazione, consentendo pagamenti di soli interessi fino a quando la proprietà non viene venduta e i costi vengono recuperati.
- Uno dei più grandi errori della ristrutturazione è migliorare una casa ben al di sopra della media delle case vicine. I prezzi delle case tendono a riflettere i gusti degli acquirenti locali e l’importo che sono disposti a pagare.
Cosa considerare prima di ristrutturare
Il ritorno sull’investimento (ROI) di un dato progetto di ristrutturazione è funzione delle caratteristiche del mercato locale, delle condizioni del mercato immobiliare residenziale al momento della vendita della proprietà e della qualità del lavoro svolto. Storicamente e in media, alcuni progetti, come l’aggiunta di una terrazza in legno, l’aggiornamento di cucine e bagni e la sostituzione delle finestre, hanno mostrato il ROI maggiore indipendentemente dall’ubicazione della proprietà o dallo stato del mercato immobiliare residenziale.
Ristrutturazioni più grandi non sono sempre migliori, poiché spendere di più non garantisce sempre una maggiore creazione di valore.
Tuttavia, a meno che il progetto di ristrutturazione non sia progettato per risolvere un problema strutturale o un difetto di progettazione, è improbabile che un proprietario di casa guadagni più del costo di costruzione. Se il recupero dei costi è una considerazione importante quanto l’aumento del godimento derivante dal miglioramento della proprietà, i proprietari di case dovrebbero considerare i gusti dei potenziali acquirenti al momento di decidere quali progetti perseguire.
Per gli investitori che ristrutturano la proprietà in affitto, il costo del miglioramento può essere recuperato non solo al momento della vendita, ma anche attraverso l’aumento dei canoni di locazione imposti dalle residenze aggiornate.
Tuttavia, i proprietari di case devono fare attenzione ai progetti che scelgono di completare, poiché i potenziali guadagni di valore possono essere realizzati solo nella misura in cui ci sono acquirenti disposti a pagare per i lavori di ristrutturazione.
Considera la tua posizione
Quando si considera qualsiasi tipo di progetto, è essenziale assicurarsi che i miglioramenti apportati siano appropriati per il particolare tipo di abitazione e area di proprietà locale. Un errore che i proprietari di casa spesso commettono è migliorare le loro case ben al di sopra della media delle case vicine. Gli acquirenti sono attratti da quartieri particolari a causa dei servizi situati nelle vicinanze e perché le case in quella zona vendono all’interno della fascia di prezzo di tale acquirente. Sebbene una casa migliorata ben al di sopra di altre nelle vicinanze possa ancora ricevere lo stesso livello di interesse rispetto ad altre commercializzate, è improbabile che ottenga un premio ben al di sopra della media semplicemente a causa dei miglioramenti extra.
Gli agenti immobiliari sapranno quando gli aumenti percentuali del valore sono più elevati per le case a prezzo medio o inferiore alla media in un determinato quartiere e più bassi per le case con prezzi al vertice dei rispettivi mercati. È durante questi periodi di maggiore attività economica e aumento della domanda immobiliare che i miglioramenti avranno il maggiore impatto sul valore di mercato di una casa.
Il tempo avrà anche un impatto sulla capacità di un miglioramento di aumentare i valori della proprietà. Apportare miglioramenti strutturali o di design, come aggiunte di edifici o finiture di spazi grezzi, aggiungerà valore per un arco di tempo più lungo rispetto, ad esempio, aggiornamenti a cucine e bagni o miglioramenti tecnologici, come nuovi sistemi di condizionamento, perché questi ultimi tendono a diventare obsoleti col tempo.
La posizione geografica avrà anche un grande impatto sul recupero più rapido o più grande dei progetti. Ad esempio, i tempi e i costi di manutenzione delle piscine interrate rendono difficile recuperare i costi di installazione e in alcuni casi ridurranno il valore complessivo di una casa. Tuttavia, questo potrebbe non essere il caso delle regioni meridionali degli Stati Uniti, dove lunghi periodi di clima estremamente caldo rendono le piscine un’aggiunta preziosa per alcuni proprietari di case.
Come può aiutare il governo
Poiché l’ interesse ipotecario è deducibile dalle imposte sul reddito, lo Zio Sam può aiutare a sovvenzionare il miglioramento della casa, rendendo il costo di costruzione ancora meno gravoso per i proprietari di immobili.
Per i meno avversi al rischio, i proprietari di immobili che hanno accumulato un capitale proprio adeguato nelle loro case possono utilizzare strumenti finanziari, come un rifinanziamento in contanti o un prestito con capitale proprio, per finanziare i loro progetti di costruzione. Utilizzando questi metodi, l’unica liquidità necessaria per completare i progetti pianificati sarebbe il pagamento degli interessi per mantenere i prestiti, che nella maggior parte dei casi sono deducibili dalle tasse. Il capitale può essere rimborsato quando la proprietà è definitivamente venduta.
Rendimenti del progetto sull’investimento
La ragione principale per intraprendere qualsiasi progetto di ristrutturazione della casa come proprietario-occupante è il piacere ricevuto dal vivere in una casa aggiornata. Per coloro che sperano di trarre profitto anche da una ristrutturazione, ci sono diverse fonti che offrono informazioni sul ritorno previsto su progetti specifici. Ad esempio, la rivista REALTOR® pubblica un rapporto annuale “Costo vs. valore” che confronta il costo dei comuni progetti di ristrutturazione e mostra il rimborso che i proprietari di case possono aspettarsi. Queste stime di recupero si basano sui fondamentali del mercato immobiliare residenziale dell’epoca, nonché sul costo medio di costruzione.
La tabella 1 contiene le stime medie nazionali, ma i proprietari di case possono trovare informazioni più specifiche su Remodeling Online, che offre le stesse stime per diverse aree geografiche degli Stati Uniti. Questi intervalli di rimborso medio per i progetti di ristrutturazione più comuni forniscono ai potenziali venditori un’ampia indicazione di quali progetti hanno il maggiore probabilità di restituire la maggior parte del costo del progetto alla vendita. I differenziali nei recuperi medi sono spiegati dalla portata e dalla qualità del lavoro svolto, con i progetti più piccoli e meno utili che si trovano all’estremità inferiore dell’intervallo.
Fonte: rimodellamento online
I miglioramenti, come la ristrutturazione di uffici e camere da letto, hanno avuto i maggiori intervalli di recupero, dal 50 al 70%. L’ampia diffusione è dovuta alle differenze nelle dimensioni dei lavori di ristrutturazione e all’importanza che la stanza ha sul design generale della casa, come la camera degli ospiti rispetto alla suite padronale. (Per letture correlate, vedi ” 6 cose che pensi aggiungano valore alla tua casa, ma non farlo “)
La linea di fondo
Quando si considera un progetto di ristrutturazione, i proprietari di case dovrebbero considerare il valore che riceveranno dal progetto rispetto a qualsiasi recupero dei costi che potrebbe essere disponibile da una vendita. Tuttavia, quando si contemplano due modifiche ugualmente utili, i proprietari di case dovrebbero ricercare guide immobiliari locali per determinare quali progetti hanno maggiori probabilità di ripagarsi. Ricorda che più grande non è sempre meglio e spendere di più non sempre garantisce un maggior grado di creazione di valore. I prezzi delle case rifletteranno sempre i gusti degli acquirenti di proprietà locali e gli importi che questi acquirenti sono disposti a pagare in un particolare quartiere o suddivisione.