Ammortamento accelerato
Che cos’è l’ammortamento accelerato?
L’ammortamento accelerato è un processo mediante il quale un mutuatario effettua pagamenti in più verso il capitale dei mutui. Con l’ammortamento accelerato, il mutuatario può aggiungere pagamenti extra alla bolletta del mutuo al fine di estinguere un mutuo prima della data di regolamento del prestito. Il vantaggio dell’ammortamento accelerato è che riduce i pagamenti di interessi complessivi pagati dal mutuatario per tutta la durata del prestito.
L’ammortamento accelerato non deve essere confuso con l’ammortamento accelerato, che è un metodo di contabilizzazione per rilevare la diminuzione di valore di un pezzo di proprietà o attrezzatura nel corso della sua vita utile.
Punti chiave
- L’ammortamento accelerato si verifica quando un mutuatario effettua pagamenti extra verso il capitale del mutuo oltre l’importo dichiarato dovuto.
- Un mutuo sulla casa è un prestito ammortizzato in cui inizialmente la maggior parte dei pagamenti del mutuatario va a pagare gli interessi maturati del prestito, mentre una parte minore di ogni pagamento va a pagare il capitale.
- I mutuatari utilizzeranno una strategia di ammortamento accelerato per risparmiare denaro sugli interessi e per estinguere più rapidamente il mutuo.
- Esistono diversi modi in cui un mutuatario può effettuare pagamenti accelerati, incluso effettuare un pagamento aggiuntivo ogni mese o effettuare pagamenti bisettimanali.
Come funziona l’ammortamento accelerato
Un mutuo sulla casa è un tipo di prestito ammortizzato, il che significa che il mutuatario rimborsa il prestito in rate regolari (di solito mensili) per un periodo di tempo. Questi pagamenti sono costituiti sia dal capitale che dagli interessi.
Inizialmente, la maggior parte dei pagamenti del mutuatario andrà al pagamento degli interessi maturati sul prestito, con una parte minore di ogni pagamento destinata al pagamento del capitale. Nel corso del tempo questo rapporto verrà invertito e una parte maggiore del pagamento del mutuatario andrà a estinguere il capitale e una porzione più piccola andrà verso l’interesse. L’istituto di credito ipotecario fornirà al mutuatario un piano di ammortamento. Questa tabella mostra quanto del pagamento del mutuatario ogni mese verrà applicato al capitale e quanto agli interessi fino a quando il prestito non sarà estinto.
Con l’ammortamento accelerato, il mutuatario effettuerà pagamenti ipotecari aggiuntivi oltre a quanto elencato nel piano di ammortamento. In genere, il mutuatario effettuerà questi pagamenti accelerati per ridurre il capitale del prestito, il che a sua volta abbassa il saldo dovuto e l’importo dovuto sui futuri pagamenti di interessi. I mutuatari che utilizzano una strategia di ammortamento accelerato desiderano risparmiare sugli interessi e estinguere più rapidamente il mutuo.
Alcuni istituti di credito includono una penale di pagamento anticipato nei loro contratti ipotecari. Questa è una clausola che valuta una penale per il mutuatario se ripaga in modo significativo o estingue il mutuo durante un periodo di tempo specificato (di solito entro i primi cinque anni dall’origine del mutuo).
Ammortamento accelerato negli Stati Uniti
I mutuatari ipotecari negli Stati Uniti in genere sottoscrivono un prestito a tasso fisso di 30 anni, garantito dalla proprietà stessa. La durata del prestito e il fatto che il tasso di interesse non sia variabile significa che i mutuatari negli Stati Uniti in genere pagano un tasso di interesse più elevato sui loro prestiti rispetto ai mutuatari di altri paesi, come il Canada, dove il tasso di interesse su un mutuo è in genere si ripristina ogni cinque anni. Questo tasso di interesse più elevato può incoraggiare i mutuatari a utilizzare strategie di ammortamento accelerato al fine di ripagare i prestiti più rapidamente per diminuire il pagamento degli interessi totali.
Limitazioni dell’ammortamento accelerato
Ci sono ragioni per cui potrebbe non avere senso estinguere anticipatamente un mutuo ipotecario. Il motivo più importante è che l’interesse nel debito ipotecario è deducibile dalle tasse secondo il codice fiscale degli Stati Uniti. Chiunque sottoscriva un mutuo tra il 15 dicembre 2017 e il 31 dicembre 2025, può detrarre gli interessi su un mutuo fino a $ 750.000 o $ 375.000 per i contribuenti sposati che dichiarano separatamente. Sebbene un minor numero di proprietari di case americani scelga di richiedere la detrazione rispetto al passato, per alcuni proprietari di case si ottiene un risparmio fiscale significativo. Pagando anticipatamente un mutuo, questi proprietari di case potrebbero aumentare l’imposta sul reddito che devono.
In un tale scenario, può avere senso per i proprietari di abitazione utilizzare i fondi che avrebbero utilizzato per l’ammortamento accelerato per investire in un fondo pensionistico o universitario. Un tale fondo guadagnerebbe un rendimento pur mantenendo il vantaggio fiscale di una detrazione degli interessi ipotecari. Acquirenti molto benestanti, tuttavia, che dispongono già di fondi pensione sufficienti e capitale sufficiente per effettuare altri investimenti, potrebbero voler estinguere anticipatamente i loro mutui.
Esempi di ammortamento accelerato
Supponiamo che Amy abbia un mutuo con un importo del prestito originale di $ 200.000 con un interesse a tasso fisso del 4,5% per 30 anni. Il pagamento mensile di capitale e interessi è di $ 1.013,37. L’aumento del pagamento di $ 100 al mese si tradurrà in un periodo di rimborso del prestito di 25 anni invece dei 30 anni originali, risparmiando ad Amy cinque anni di interessi.
Il pagamento di un’ipoteca in modo accelerato riduce il capitale del prestito più rapidamente e diminuisce l’importo degli interessi aggiuntivi che il mutuatario deve pagare sul prestito. Un mutuatario può anche accelerare l’ammortamento del prestito effettuando più di un pagamento al mese o effettuando pagamenti bisettimanali del mutuo. I pagamenti extra vanno direttamente al pagamento del prestito principale.