5 tipi di mutui rischiosi da evitare

Una delle più grandi lezioni che il mondo ha imparato dal crollo del 1987 e dal crollo dei subprime del 2008 è che dovremmo tutti procedere con cautela quando prendiamo in prestito denaro per acquistare o rifinanziare una casa. Il tipo di mutuo che scegli può fare la differenza tra possedere la tua casa a titolo definitivo un giorno in futuro o trovarti nel mezzo di un pignoramento o addirittura di un fallimento proprio nel mezzo della durata del prestito. C’è un modo per evitare di cadere in quest’ultimo? Puoi certamente farlo scegliendo il mutuo ipotecario giusto, uno che non sarà troppo rischioso per te. In questo articolo, discutiamo i tipi di mutui con cui le persone comunemente hanno difficoltà a tenere il passo e spieghiamo perché sono una cattiva idea quando sono abbinati al mutuatario sbagliato.

Punti chiave

• I mutui tendono ad essere rischiosi quando sono abbinati al tipo sbagliato di mutuatario.
• Con un mutuo a tasso fisso di 40 anni, finirai per buttare più soldi fuori dalla finestra nell’interesse, anche a un tasso inferiore.
• I tassi di interesse dei mutui a tasso variabile possono aumentare, il che significa che pagherai di più in interessi quando si ripristinano.
• Non solo i tassi ipotecari sui soli interessi sono più alti di altri, ma dovrai anche pagare il capitale entro una certa data.
• I mutui a tasso variabile di soli interessi combinano due prodotti rischiosi in uno altrettanto rischioso.

Cosa rende rischioso un mutuo?

Molti di noi sono giunti a credere che alcuni tipi di mutui siano intrinsecamente rischiosi principalmente a causa di mercato non erano particolarmente rischiosi per i consumatori giusti. Un mutuo rischioso è in realtà un prodotto di prestito che non corrisponde alla capacità del mutuatario di rimborsarlo. Durante la crisi, alcuni tipi di mutui sono stati abbinati a mutuatari sbagliati e gli istituti di credito li hanno attirati con la prospettiva di un rifinanziamento. Questo potrebbe essere stato vero quando i prezzi delle case stavano aumentando. Ma non è così quando i valori scendono.

Le statistiche sul mercato immobiliare subito dopo la crisi supportano queste affermazioni. Nel secondo trimestre del 2010, i prestiti con la più alta percentuale di inizio di preclusione erano mutui subprime a tasso variabile (ARM), secondo il National Delinquency Survey della Mortgage Bankers Association. Questi prestiti avevano un tasso iniziale di preclusione del 3,39%. Con i loro tassi di interesse variabili, gli ARM sono un prodotto ipotecario particolarmente rischioso per i mutuatari con situazioni finanziarie tutt’altro che ideali.

Ecco i tassi iniziali di preclusione per altri prodotti ipotecari, secondo il sondaggio:

• Prestiti VA : 0,70%,
• Prestiti fissi prime: 0,71%
• Prestiti FHA: 1,02%
• ARM Prime: 1,96%
• Prestiti fissi subprime: 2,3%

Sulla base di questi dati, qualsiasi tipo di mutuo può essere una cattiva idea per un mutuatario subprime ei mutuatari prime non sono immuni ai problemi se non capiscono gli ARM. In effetti, i mutuatari che non sono adatti finanziariamente a loro possono persino trovare alcuni mutui a tasso fisso problematici, come vediamo nel primo tipo di mutuo rischioso di seguito.

Mutui a tasso fisso a 40 anni

I mutuatari con mutui a tasso fisso possono avere un basso tasso di preclusione, ma ciò non significa che questi mutui siano sempre una buona idea. Questo perché alla lunga finisci per pagare di più. Come funziona? È semplice. Più lungo è il periodo di prestito, più interessi finirai per pagare.

Ecco una situazione ipotetica da dimostrare. Supponiamo che tu voglia acquistare una casa da $ 200.000 con un acconto del 10%. L’importo che dovrai prendere in prestito è di $ 180.000 ($ 200.000 meno $ 20.000). Ad un tasso di interesse del 5%, ecco i pagamenti mensili e l’importo totale che pagherai per la casa a vari termini se mantieni il prestito per tutta la vita:

Quindi, se non rifinanzi e mantieni il prestito così com’è, pagherai $ 236.617,86 di soli interessi entro la fine del periodo di 40 anni. Questo è, ovviamente, un confronto molto semplice. Il tasso di interesse sarà probabilmente più basso per il prestito di 15 anni e più alto per il prestito di 40 anni. Ecco un confronto più realistico utilizzando i tassi di interesse in base alla durata del prestito:

Come puoi vedere nel secondo grafico, il mutuo a 40 anni ha un interesse più alto dello 0,6%, riducendo la tua bolletta mensile di soli $ 23, da $ 988 a $ 965. Tuttavia, ti costerà $ 107.570,82 in più per tutta la durata del prestito. La maggior parte delle persone non può permettersi di buttare via quel tipo di denaro. Accendere un mutuo di 40 anni aumenta il rischio di non avere abbastanza per la pensione o di non essere in grado di pagare l’istruzione universitaria dei propri figli, per non parlare di qualsiasi altro scenario. Nella migliore delle ipotesi, stai perdendo $ 107.570,82 che avresti potuto spendere in vacanze, elettronica, belle cene e altre spese. Chi vuole farlo?

Mutui a tasso variabile (ARM)

I mutui a tasso variabile (ARM) hanno un tasso di interesse fisso per un breve periodo iniziale che può variare da sei mesi a 10 anni. Questo tasso di interesse iniziale, chiamato tasso teaser, è spesso inferiore al tasso di interesse su un prestito fisso di 15 o 30 anni. Dopo il periodo iniziale, il tasso si adegua periodicamente. Può essere una volta all’anno, una volta ogni sei mesi o anche una volta al mese.

I prestiti con un tasso fisso inferiore alla loro durata sono soggetti al rischio di tasso di interesse. Ciò significa che se i tassi di interesse aumentano, i pagamenti mensili diventano più costosi con un ARM. In alcuni casi, è una spesa che non puoi permetterti. Questo grado di imprevedibilità che accompagna gli ARM è un problema per molte persone, specialmente per coloro che hanno un reddito fisso o non si aspettano che i loro redditi aumentino. Gli ARM diventano ancora più rischiosi con i mutui jumbo perché più alto è il tuo capitale, più una variazione del tasso di interesse influenzerà il tuo pagamento mensile.

Tieni presente, tuttavia, che i tassi di interesse regolabili non aumentano. Possono anche cadere, il che può ridurre il pagamento mensile. Gli ARM, quindi, possono essere una buona opzione se prevedi che i tassi di interesse diminuiscano in futuro. Ovviamente non puoi prevedere il futuro.

Mutui solo interessi

Se sottoscrivi un mutuo di soli interessi, puoi spingere verso il basso il pagamento del saldo del capitale a una data successiva, il che significa che sei responsabile solo di pagare gli interessi sul mutuo per il primo per cinque o dieci anni, questo ti consente di pagare un mutuo mensile inferiore durante questo periodo.

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In molti casi, i mutui di soli interessi richiedono un pagamento forfettario per il saldo del capitale entro una certa data.

Se hai una fonte di reddito irregolare o sai che il tuo reddito vedrà un aumento significativo in futuro, un’ipoteca di soli interessi potrebbe essere una buona idea per te. O forse sei un costi di trasporto e possiede la casa solo per un breve periodo di tempo.

Ovviamente c’è un rovescio della medaglia. Il tasso di interesse su un mutuo di solo interesse tende ad essere più alto del tasso che pagheresti su un mutuo a tasso fisso convenzionale perché le persone sono inadempienti su questi prestiti più spesso. E se non sei finanziariamente sofisticato, questi mutui possono essere estremamente rischiosi per uno o più dei seguenti motivi:

• Non puoi permetterti pagamenti mensili significativamente più alti quando termina il periodo di soli interessi. Pagherai comunque gli interessi, ma rimborserai anche il capitale in un periodo più breve di quello che faresti con un prestito a tasso fisso.
• Non puoi rifinanziare perché hai poca o nessuna equità domestica.
• Non puoi vendere perché hai poca o nessuna equità domestica ei prezzi delle case diminuiscono, mettendoti sott’acqua.
• I mutuatari con prestiti di soli interessi per la durata del prestito pagano un interesse significativamente maggiore di quanto farebbero con un mutuo convenzionale.
• A seconda di come è strutturato il prestito, potresti dover affrontare un grande pagamento a palloncino del capitale alla fine della durata del prestito.

Ognuno di questi problemi potrebbe farti perdere la casa nella peggiore delle ipotesi se non sei un candidato valido per un mutuo di soli interessi. Se sei chiaro e nessuno di questi si applica, il prestito potrebbe semplicemente costarti molto di più di quanto devi veramente pagare per essere proprietario di una casa.

ARM solo per interessi

C’è anche un altro prodotto di soli interessi sul mercato: il mutuo a tasso variabile di soli interessi. Come un normale ARM, il tasso di interesse può aumentare o diminuire in base ai tassi di interesse di mercato. In sostanza, l’ARM di soli interessi accetta due tipi di mutui potenzialmente rischiosi e li combina in un unico prodotto rischioso.

Ecco un esempio di come funziona questo prodotto. Il mutuatario paga solo gli interessi a un tasso fisso per i primi cinque anni. Per i successivi cinque anni, il mutuatario continua i pagamenti di soli interessi, ma il tasso di interesse si adegua ogni anno in base ai tassi di interesse di mercato. Ciò significa che il tasso di interesse può aumentare o diminuire. Per il resto della durata del prestito, diciamo per 20 anni, il mutuatario rimborsa un importo fisso di capitale ogni mese più gli interessi ogni mese a un tasso di interesse che cambia ogni anno.

Molte persone semplicemente non hanno i mezzi finanziari o emotivi per resistere all’incertezza derivante dagli ARM di soli interessi.

Prestiti a basso acconto

Ridurre solo il 3,5% perché non sei disposto a rinunciare a molti soldi può sembrare un rischio minimo. E potrebbe essere vero. In effetti, i prestiti VA ei prestiti della Federal Housing Administration ( prestiti FHA), che hanno requisiti di pagamento inferiori dello 0% e del 3,5%, hanno alcuni dei tassi di inizio di preclusione più bassi. Ma il problema con un acconto basso è che se i prezzi delle case scendono, puoi rimanere bloccato in una situazione in cui non puoi vendere o rifinanziare.

Se hai abbastanza soldi in banca, puoi riscattarti dal mutuo, ma la maggior parte delle persone che effettuano pagamenti ridotti sulle loro case non hanno riserve di liquidità significative.

La linea di fondo

Sebbene la maggior parte dei prestiti che alcuni istituti di credito ipotecario potrebbero considerare veramente ad alto rischio, come l’ARM di soli interessi, non sono più sul mercato, ci sono ancora molti modi per finire con un cattivo mutuo se ti iscrivi. un prodotto che davvero non fa per te.